Гражданский кодекс часть 1

от Общества до перерыва представителей ФИО1 (доверенность от 21.09.2023), ФИО2 (доверенность от 20.10.2023), после перерыва – представителя ФИО1 (доверенность от 21.09.2023),

от Администрации до перерыва представителя ФИО3 (доверенность от 23.05.2023), после перерыва – представителей ФИО3 (доверенность от 23.05.2023), ФИО4 (доверенность от 01.03.2023),

от Управления Росреестра представитель не явился,

от ФКП «Кадастровая палата» представитель не явился,

апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2022 по делу № А56-60037/2021 (судья Н.А. Бугорская), принятое по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «Вирго» (188642, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (188664, Ленинградская обл., г.п. Токсово, Ленинградское ш., д. 55, лит. А; ОГРН <***>, ИНН <***>),

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3; ОГРН <***> ИНН <***>),

Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии» по Ленинградской области,

о признании незаконными действий по разделу земельного участка и обязании передать в собственность земельный участок,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вирго» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация) по разделу земельного участка площадью 3336кв.м скадастровым номером 47:07:05-02-034:0078, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Инженерная, д. 2б, на два земельных участка с кадастровыми номерами 47:07:05-02-034:0078 и 47:07:05-02-034:0436, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра) аннулировать записи о кадастровом учете указанных земельных участков, возобновить кадастровый учет исходного земельного участка, признании незаконным постановления Администрации от 28.05.2021 № 294 «Обутверждении протокола № 07 от 27.05.2021» в части принятого решения вотношении земельного участка площадью 390 кв.м скадастровым номером 47:07:0502034:78, расположенного по адресу: <...>, обязании Администрации передать Обществу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 47:07:0502034:78 площадью 3336 кв. м в целях эксплуатации объектов недвижимости по цене равной 15 % от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

Впоследствии Общество дополнило заявленные требования, просило признать незаконным также постановление Администрации от22.04.2021 №222 «Оразделе земельного участка и присвоении адресов».

Указанное требование принято судом к рассмотрению.

Решением от 24.10.2022 заявленные требования удовлетворены, признано незаконным постановление Администрации от 22.04.2021 № 222 «Оразделе земельного участка и присвоении адресов», признаны незаконными действия Администрации по разделу земельного участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078, расположенного по адресу: Ленинградскаяобл., Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Инженерная, д. 2б, на два земельных участка с кадастровыми номерами 47:07:05-02-034:0078 и 47:07:05-02-034:0436, Управление Росреестра обязано аннулировать записи о кадастровом учете указанных земельных участков и возобновить кадастровый учет исходного земельного участка, признано незаконным постановление Администрации от 28.05.2021 № 294 «Об утверждении протокола № 07 от 27.05.2021» в части принятого решения вотношении земельного участка площадью 390 кв. м скадастровым номером 47:07:0502034:78, расположенного по адресу: <...>, Администрация обязана передать Обществу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 47:07:0502034:78 площадью 3336 кв. м в целях эксплуатации объектов недвижимости по цене равной 15 % от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с Администрации в пользу Общества взыскано 9000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 18500 руб. расходов по оплате экспертизы.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась сапелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что два изтрех принадлежащих Обществу объектов не обладают признаками объекта недвижимости, общая площадь всех принадлежащих Обществу объектов составляет 162,1 кв. м, испрашиваемый к выкупу земельный участок площадью 3336 кв. м в двадцать раз превышает площадь зданий, экспертом площадь земельного участка рассчитана для использования под хранение, складирование иторговлю твердым топливом, однако в соответствии с Правилами землепользования муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденными приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от18.07.2018 № 44, видами разрешенного использования земельных участков, расположенных втерриториальной зоне ОД-1 (Общественно-деловые зоны. Зона делового, общественного и коммерческого назначения) – складская деятельность непредусмотрена, согласно пояснениям эксперта физический износ принадлежащих Обществу объектов составляет более 50 %, однако в силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 01.12.2009 № 6811/09, разрушенные объекты не могут эксплуатироваться, в связи с чем у их собственника отсутствует право выкупа, вид разрешенного использования «для складской деятельности» противоречит Правилам землепользования и застройки, к материалам дела приобщены дополнения к экспертному заключению, поступившие в суд после оглашения резолютивной части решения.

В дополнении к апелляционной жалобе Администрация указывает, что судом необоснованно принято к рассмотрению дополнительное требование, заключение экспертизы, положенное судом в основу своего решения, является незаконным, необоснованным, ответ эксперта на вопрос о необходимой минимальной площади земельного участка в целях эксплуатации производственного комплекса объектов недвижимости является примерным, не основанным на нормативной документации.

Администрацией также заявлено ходатайство о назначении комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы дляразрешения следующих вопросов:

- является ли нежилое здание автовесовой площадью 26,7кв.м скадастровым номером 47:070000000:88729, расположенное по адресу: Ленинградская обл., п.г.Токсово, ул.Инженерная, д.2-Б, объектом капитального строительства? Находится ли указанный объект в стадии разрушения? Соответствует ли в настоящее время функциональное назначение данного объекта сведениям Единого государственного реестра недвижимости?

- является ли нежилое здание ангара сборного площадью 113,8кв.м скадастровым номером 47:07:0502001:981, расположенное по адресу: Ленинградская обл., п.г.Токсово, ул.Инженерная, д.2-Б, объектом капитального строительства? Находится ли указанный объект в стадии разрушения? Соответствует ли в настоящее время функциональное назначение данного объекта сведениям Единого государственного реестра недвижимости?

- является ли нежилое здание домика-бытовки с пристройками площадью 27,5кв.м скадастровым номером 47:07:0502001:3897, расположенное по адресу: Ленинградская обл., п.г.Токсово, ул.Инженерная, д.2-Б, объектом капитального строительства? Находится ли указанный объект в стадии разрушения? Соответствует ли в настоящее время функциональное назначение данного объекта сведениям Единого государственного реестра недвижимости?

- какова площадь земельного участка, необходимая для размещения иэксплуатации объектов капитального строительства?

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит оставить решение безизменения, указывает, что пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» конкретизирует объем прав органов местного самоуправления науказанное в пункте 1 названной статьи право распоряжения неразграниченными земельными участками, ограничивая это право лишь правом на предоставление таких земельных участков, орган местного самоуправления, осуществляющий распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые неразграничена, не вправе принять решение о закреплении участка за иным органом местного самоуправления или муниципальным учреждением, Общество имеет право пользоваться земельным участком площадью 3336 кв. м на тех же условиях, на которых ранее им осуществляло пользование муниципальное предприятие «Всеволожский гортопсбыт», обоснованность площади 3336 кв. м подтверждается постановлением администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 12.02.2009 № 209 «О предоставлении в аренду МП «Всеволожский гортопсбыт» МО ВМР ЛО земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д.№2б», после принятия отказа от иска в полном объеме, рассматриваемого в деле № А56-44805/2014, спорный земельный участок используется Обществом наусловиях аренды.

В судебном заседании объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 30.11.2023.

В судебном заседании представители Администрации поддержали апелляционную жалобу, указали, что принадлежащие Обществу объекты не отвечают признакам капитальных объектов, Общество в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации может претендовать только на часть земельного участка, расположенного под названными объектами и необходимыми для их использования, участок площадью 390 кв. м необходим и достаточен для указанных целей.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, указал, что предоставление земельного участка площадью 390 кв. м не позволяет Обществу осуществлять хозяйственную деятельность.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей Общества и Администрации, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, Общество по договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.04.2021 № 12, заключенному с ФИО5, приобрел объекты недвижимости:

- здание автовесовой с кадастровым номером 47:07:0000000:88729;

- здание-домик бытовку с кадастровым номером 47:07:0502001:3897;

- ангар с кадастровым номером 47:07:0502001:981, а также движимое имущество: туалет одноместный, площадку из железобетонных плит для складирования угля и ограждение территории базы, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2б.

Как следует из пункта 12 договора купли-продажи от 06.04.2021 № 12 Общество приобрело право пользования земельным участком площадью 3 336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78, расположенным по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2б, занятым указанными объектами и необходимыми для их использования.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:0502034:78 относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация объектов недвижимости (т. 1, л. д. 25-30).

Первоначально вышеуказанные объекты движимого и недвижимого имущества принадлежали муниципальному предприятию «Всеволожский гортопсбыт» муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и были реализованы в рамках процедуры конкурсного производства по делу № А56-82003/2009 о банкротстве (несостоятельности) МП «Всеволожский гортопсбыт».

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН право собственности Общества на здания автовесовой с кадастровым номером 47:07:0000000:88729; здание-домик бытовку с кадастровым номером 47:07:0502001:3897; здание ангара с кадастровым номером 47:07:0502001:981 зарегистрировано 15.04.2021.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В установленном законом порядке право собственности Общества на указанные объекты не оспорены.

Частичное разрушение объекта и утрата им потребительских свойств, препятствующие его использованию как объекта недвижимости, препятствует приобретению земельного участка, на котором расположено частично разрушенное здание в собственность, однако собственник может воспользоваться правом на предоставление в аренду земельного участка для восстановления объекта недвижимости. Между тем, принимая оспариваемый заявителем акт о передаче в собственность земельного участка площадью 390 кв. м под всеми находящимися на нем объектами, Администрация не оспаривала право Общества на приобретение земельного участка в собственность.

22.04.2021 Администрацией издано постановление № 222 «О разделе земельного участка и присвоении адресов», на основании которого произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:78, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2б, площадью 3 336 кв. м путем образования в результате раздела и кадастровому учету двух вновь образованных земельных участков:

- с кадастровым номером 47:07:0502034:78 с измененными границами и площадью 390 кв. м, вид разрешенного использования - для эксплуатации объектов недвижимости;

- с кадастровым номером 47:07:0502034:436 площадью 2 946 кв. м, с присвоением адреса: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2в, вид разрешенного использования - магазины.

17.05.2021 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 3 336 кв. м с кадастровым номером: 47:07:0502034:78, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2б, в целях эксплуатации объектов недвижимости.

16.06.2021 Обществом получена выписка из протокола заседания земельной комиссии муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области по согласованию границ земельных участков от 27.05.2021 № 07, утвержденного постановлением Администрации от 28.05.2021 № 294 «Об утверждении Протокола № 07 от 28.05.2021 года».

В соответствии с указанной выпиской земельной комиссией принято решение о заключении с Обществом договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:0078 площадью 390 кв. м в целях эксплуатации объектов недвижимости по цене равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2.

Полагая, что в результате раздела исходного земельного участка нарушены права и охраняемые законом интересы Общества, Общество лишено возможности осуществлять основной вид деятельности - складирование, хранение и торговля твердым топливом (углем), а принятое решение в части площади предоставленного земельного участка является необоснованным, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции заявленные Обществом требования удовлетворил.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу положений статей 197, 198, 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом, а орган, принявший этот акт, должен доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из вступивших в законную силу судебных актов, принятых по делу № А56-44805/2014, спорный земельный участок был предоставлен в аренду МП «Всеволожский гортопсбыт» муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на основании договора аренды от 10.08.2009 № 1571/1.6-08 земельного участка с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078 площадью 3 336 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Инженерная, д. 2б, предоставленного для использования в целях эксплуатации объектов недвижимости.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 указанный договор был расторгнут, арендатор выселен с земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.09.2015 постановление апелляционного суда от 01.06.2015 в части удовлетворения требования администрации Всеволожского муниципального района о выселении названного предприятия отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции; при новом рассмотрении дела администрация Всеволожского муниципального района отказалась от иска, отказ был принят судом и производство по делу прекращено.

Таким образом, поскольку судебный акт о расторжении договора аренды не был отменен в установленном процессуальном законодательстве порядке, вопреки доводам Общества, договор аренды от 10.08.2009 № 1571/1.6-08 расторгнут с 01.06.2015, в связи с чем на дату приобретения Обществом объектов недвижимости договор аренды земельного участка не действовал.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, следовательно, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О отметил следующее.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая указанный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 данного Кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок. В то же время земельный участок для использования в иных целях, в том числе для осуществления на участке определенной деятельности, заинтересованное лицо вправе приобрести в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, и предоставление участка в таком случае не имеет исключительного характера.

Таким образом, собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Таким образом, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Данный подход сформулирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2.

Таким образом, указанные позиции однозначно указывают, что заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность обязан обосновать площадь испрашиваемого участка, занятого зданием, и необходимую для его эксплуатации. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Материалами дела подтверждается, что заявитель обосновывает необходимость предоставления ему земельного участка указанной в заявлении площади для целей ведения хозяйственной деятельности по складированию (хранению) угля на открытой складской площадке.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что одним из бывших владельцев имущества, приобретенного Обществом, было муниципальное предприятие «Всеволожский гортопсбыт», по заявлению которого администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области был сформирован и поставлен 09.12.2008 на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078 площадью 3 336 кв. м с видом разрешенного использования для эксплуатации объектов недвижимости.

Постановлением администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 12.02.2009 названному предприятию предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078 площадью 3 336 кв. м, для использования в целях эксплуатации объектов недвижимости.

Между тем история формирования спорного участка для целей аренды не имеет значения при определении площади земельного участка для выкупа по льготе.

Кроме того, как указано выше, договор аренды расторгнут, согласно объяснениям представителя Администрации и не опровергнуто истцом, истец не вносит плату за пользование земельным участком, а вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2022 по делу № А56-36457/2022 Администрации отказано в иске к Обществу об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:0502034:436 (образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078) в связи с недоказанностью факта нахождения на указанном земельном участке принадлежащего Обществу имущества.

Определением от 03.06.2022 суд первой инстанции назначил по настоящему делу экспертизу, производство которой было поручено эксперту общества сограниченной ответственностью «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» ФИО6, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- какая минимальная площадь земельного участка необходима дляэксплуатации производственного комплекса объектов недвижимости (здание автовесовой, здание домик-бытовка с пристройками, здание ангара сборного, расположенных по адресу: Ленинградская область, гп.<...>) по их функциональному назначению, с учетом производственной деятельности Общества (хранение, складирование и торговля твердым топливом), всоответствии с действующими требованиями нормативных документов (вопрос истца)?

- соответствуют ли фактические границы объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 47:07:0502001:981 (здание ангара сборное), 47:07:0502001:3897 (домик-бытовка), 47:07:0000000:88729 (здание автовесовой) сведениям Единого государственного реестра недвижимости?

- соответствует ли в настоящее время функциональное назначение объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 47:07:0502001:981 (здание ангара сборное), 47:07:0502001:3897 (домик-бытовка), 47:07:0000000:88729 (здание автовесовой) сведениям Единого государственного реестра недвижимости?

- соответствует ли вид деятельности, осуществляемой Обществом вобъектах капитального строительства с кадастровыми номерами 47:07:0502001:981 (здание ангара сборное), 47:07:0502001:3897 (домик-бытовка), 47:07:0000000:88729 (здание автовесовой), разрешенному виду использования земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:78, общей площадью 3336кв.м?

- является ли сооружение в виде площадки из железобетонных плит дляскладирования угля сооружением вспомогательного использования, создающее единый производственный комплекс с основными объектами капитального строительства с кадастровыми номерами 47:07:0502001:981 (здание ангара сборное), 47:07:0502001:3897 (домик-бытовка), 47:07:0000000:88729 (здание автовесовой)?

Как следует из заключения экспертизы, минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации производственного комплекса объектов недвижимости (здание автовесовой, здания домик-бытовка спристройками, здание ангара сборного, расположенных по адресу: Ленинградская обл., гп.ПТоксово, ул. Инженерная, 2Б), по их функциональному назначению с учетом производственной деятельности Общества (хранение, складирование и торговля твердым топливом), в соответствующими требованиями нормативных актов, должна составлять не менее 2000 кв. м.

Между тем конкретный размер подлежащего приватизации без проведения торгов земельного участка исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости при рассмотрении дела судом первой инстанции не определялся, площадь земельного участка определялась для осуществления на участке определенной деятельности, а площадка из железобетонных плит вопреки сложившейся судебной практике, определяющей такие площадки в качестве улучшения земельного участка отнесена экспертом к числу объектов капитального строительства вспомогательного назначения.

Вопрос о границах и площади земельного участка, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенных на этом земельном участке зданий и сооружений, не являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, названное заключение экспертизы, равно как и ранее представленное заявителем заключение специалистов от 07.09.2021 № 4818-В, содержат вывод о необходимом размере земельного участка без указания какого-либо расчета, без ссылок на документы и нормы права, в связи с чем названные заключения необоснованно признаны судом первой инстанции допустимыми доказательствами (статья 68 АПК РФ), а указанный заявителем размер участка не может считаться подтвержденным.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции назначена экспертиза для разрешения следующих вопросов:

1.Является ли площадь испрашиваемого обществом с ограниченной ответственностью «Вирго» земельного участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Инженерная, д. 2б, необходимой дляобеспечения размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности обществу сограниченной ответственностью «Вирго» с учетом требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки;

2.Если нет, то какая площадь и в каких границах необходима дляиспользования объектов недвижимости, принадлежащих обществу сограниченной ответственностью «Вирго» и находящихся на спорном земельном участке;

3.Возможен ли раздел спорного земельного участка под существующими объектами недвижимости с соблюдением требований законодательства, в том числе градостроительных регламентов.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный Центр «Догма» ФИО7.

Согласно заключению экспертизы площадь испрашиваемого обществом с ограниченной ответственностью «Вирго» земельного участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Инженерная, д. 2б, является необходимой дляобеспечения размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности обществу сограниченной ответственностью «Вирго» с учетом требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки; раздел земельного участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078 произведен без учета фактического использования земельного участка, вида разрешенного использования участка, расположенных на нем объектов недвижимости.

Как следует из пояснений эксперта ФИО7, данных им в судебном заседании, расчет размера земельного участка склада твердого топлива, произведенный в соответствии с СП 42.13330.2016, определен для всего Токсовского городского поселения; также эксперт подтвердил, что на территории рассматриваемого земельного участка склад отсутствует.

В силу части 4 статьи 82 АПК РФ в определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд; в определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Между тем, как следует из представленного заключения, к проведению экспертизы руководителем экспертного учреждения привлечен эксперт ФИО8.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в случае возникновения оснований для замены эксперта, которому судом поручено проведение экспертизы, привлечения к производству экспертизы другого судебного эксперта информация о возможных кандидатурах экспертов доводится руководителем экспертного учреждения (организации) до сведения суда, вынесшего определение о назначении экспертизы. Суд решает вопрос о замене эксперта, привлечении к производству экспертизы другого эксперта с учетом мнения лиц, участвующих в деле, и пункта 18 названного постановления.

С соответствующем ходатайством ни назначенный судом ни эксперт, ни руководитель экспертного учреждения, ни лица, участвующие в деле, не обращались, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт ФИО8 судом не предупреждался.

Заключение экспертизы экспертом ФИО7 не подписано.

При таких обстоятельствах указанное заключение не является надлежащим доказательством.

Кроме того, экспертом не дан ответ на вопрос о возможности раздела спорного земельного участка под существующими объектами недвижимости с соблюдением требований законодательства, в том числе градостроительных регламентов; площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации зданий, определялась экспертом исходя из деятельности, осуществляемой истцом на открытой площадке (открытое складирование), что не соответствует статье 39.20 ЗК РФ.

В отсутствие надлежащих доказательств того, что испрашиваемый земельный участок общей площадью 3 336 кв. м необходим для использования объектов недвижимости, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части.

Отсутствие у заявителя исключительного права выкупа земельного участка под площадкой из железобетонных плит не исключает право заявителя приобрести такой земельный участок в аренду.

Что касается требования признании незаконными действий по разделу исходного земельного участка, судом установлено следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка является одним из способов образования земельных участков. По общему правилу, целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признается целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 3 данной статьи).

Пунктом 11.4 ЗК РФ установлено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Как следует из подпункта 1 пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. При этом исходным является один участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Поскольку исходный земельный участок не являлся предметом действующего договора аренды, Администрация обоснованно произвела раздел земельного участка скадастровым номером 47:07:05-02-034:0078 без согласия Общества.

Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам. Так, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Специальные требования к образуемым земельным участкам вне зависимости от того, в какой территориальной зоне они расположены, установлены градостроительными регламентами, содержащимися в статье 18.1 Правил.

На дату выполнения работ по разделу исходного земельного участка Администрацией учтено, что фактическое использование исследуемого земельного участка в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» соответствует определению «склад», что сторонами не оспаривается, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования Токсовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области земельный участок расположен в территориальной зоне ОД-1 (Общественно-деловые зоны. Зона делового, общественного и коммерческого назначения), видами разрешенного использования складская деятельность не предусмотрена.

В результате раздела исходного земельного участка площадью 3 336 кв. м образовано 2 земельных участка:

Согласно заключению кадастрового инженера доступ ко всем образуемым земельным участкам осуществляется с Инженерной улицы.

В соответствии со сведениями, содержащимися в технических паспортах, суммарная площадь застройки принадлежащих Обществу объектов недвижимости составляет 197 кв. м.

В соответствии с обоснованием расчета площади земельного участка, образуемого для целей эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на исходном земельном участке, земельный участок сформирован по границе отмостки объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 47:07:0000000:88729, 47:07:0502001:3897, 47:07:0502001:981; с учетом требований Правил к максимальной площади застройки участка не более 50 % от площади земельного участка, образован участок максимально возможной площадью 390 кв. м, в площадь которого включена необходимая доля озеленения участка площадью 10 %.

В то же время при формировании земельного участка для целей эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на исходном земельном участке, не учтены требования градостроительного регламента о соблюдении минимальных отступов от границ земельных участков.

Суд апелляционной инстанции находит несостоятельным довод кадастрового инженера ФИО9 о том, что в случае образования земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов по отступам будет нарушены Правила землепользования и застройки в части ограничения максимальной площади застройки участка.

Поскольку раздел земельного участка произведен с нарушением требований градостроительного законодательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в указанной части.

Доказательства того, что при разделе земельного участка площадью 3 336 кв. м с соблюдением требований градостроительных регламентов будут нарушены требования статьи 11.9 ЗК РФ, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны; в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как следует из материалов дела, Обществом фактически заявлено три требования, связанных с признанием недействительными (незаконными) решений (действий, бездействия) муниципального органа, при обращении с заявлением Обществом уплачена государственная пошлина в размере 9 000 руб.

Судом удовлетворены требования о признании незаконными действий Администрации по разделу земельного участка площадью 3 336 кв. м с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078, признании незаконным постановления Администрации от 28.05.2021 № 294, в удовлетворении требования об обязании Администрации передать Обществу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 47:07:0502034:78 площадью 3 336 кв. м в целях эксплуатации объектов недвижимости по цене равной 15 % о кадастровой стоимости отказано, в связи с чем с Администрации в пользу Общества подлежат взысканию 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу заявления, 18 500 руб. расходов за проведение экспертизы; расходы в размере 105 000 руб., уплаченных Администрацией за проведение экспертизы, назначенной судом апелляционной инстанции остаются на Администрации.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2022 по делу № А56-60037/2021 отменить в части обязания администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области передать обществу с ограниченной ответственностью «Вирго» в собственность за плату земельный участок площадью 3 336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78, расположенный по адресу: <...>, по цене равной 15 % от кадастровой стоимости земельного участка и в части распределения судебных расходов.

В удовлетворении заявленных требований в указанной части отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вирго» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 18 500 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

С.А. Нестеров

М.А. Ракчеева