Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Хард-Плюс» ФИО1 (доверенность от 03.06.2013), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 19.05.2015 № 14920-42), от открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ФИО3 (доверенность от 31.12.2014 № 6143/28), от Комитета финансов Санкт-Петербурга ФИО4 (доверенность от 15.10.2015 № 01-02-3039/15-0-0),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Хард-Плюс» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2015 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу № А56-60881/2013,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Хард-Плюс», место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала ФИО5, д. 26, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Хард-Плюс»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – КУГИ), о взыскании 92 310 630 руб., в том числе 60 018 750 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.10.2010 по 17.04.2013 в связи с просрочкой передачи недвижимого имущества по договору аренды и договору купли-продажи и 32 291 880 руб. упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы за период с 01.10.2010 по 04.04.2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Фонд имущества); Комитет финансов Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет финансов); общество с ограниченной ответственностью «Мойка 22», место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 22, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Мойка 22»).

Решением от 10.02.2014 (судья Егорова Д.А.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Серикова И.А.) данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.10.2014 (судьи Сергеева И.В., Кадулин А.В., Сапоткина Т.И.) решение от 10.02.2014 и постановление апелляционной инстанции от 29.05.2014 отменены; дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением от 03.02.2015, принятым по результатам нового рассмотрения дела, исковые требования удовлетворены частично; с города Санкт-Петербурга в лице КУГИ за счет казны города Санкт-Петербурга в пользу ООО «Хард-Плюс» взыскано 5 335 666 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму 25 869 900 руб., пропорциональную площади непереданных помещений, за период с 17.10.2010 по 16.04.2013, и 11 560 руб. 25 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказано, в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании убытков.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 данное решение оставлено без изменения.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции КУГИ заявил ходатайство о замене его в связи с реорганизацией и переименованием в порядке процессуального правопреемства на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения, ОГРН и ИНН те же (далее – Комитет), на что указано в протоколе судебного заседания от 21.05.2015.

ООО «Хард-Плюс» в кассационной жалобе просит изменить решение от 03.02.2015 и постановление от 02.07.2015, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, и удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, принятие арендатором по частям исполнения арендодателем вытекающей из договора аренды обязанности передать помещения не свидетельствует о согласии покупателя на исполнение продавцом по частям возникшей на основании договора купли-продажи обязанности передать помещения, поэтому проценты за просрочку исполнения данной обязанности подлежат начислению на всю сумму предварительной оплаты; суды неправильно применили исковую давность по требованию о взыскании убытков, не приняв во внимание периодическое, не реже чем раз в три года, совершение КУГИ действий, свидетельствующих о признании долга.

Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, ООО «Мойка 22» знало о правах третьих лиц на спорный объект и могло обнаружить присутствие на объекте посторонних лиц при осмотре имущества; за период действия договора аренды ООО «Мойка 22» не обращалось с требованием о передаче ему помещений и не предъявляло арендодателю претензий о ненадлежащем исполнении обязанности передать имущество; истец отказался от подписания акта приема-передачи имущества, несмотря на то, что ему было известно о наличии прав третьих лиц на объект.

Фонд имущества в отзыве просит удовлетворить кассационную жалобу Комитета и отказать в удовлетворении кассационной жалобы ООО «Хард-Плюс», ссылаясь на уклонение покупателя от подписания актов приема-передачи помещений, формальный характер подписания данных актов, поскольку помещения фактически находились во владении и пользовании ООО «Мойка 22» на основании договора аренды, осведомленность покупателя (бывшего арендатора) о нахождении части помещений в пользовании постороннего лица, отсутствие вины в действиях продавца и неосмотрительность покупателя.

Комитет финансов в отзыве на кассационную жалобу истца также просит оставить ее без удовлетворения, одновременно считая подлежащей удовлетворению кассационную жалобу Комитета, указывая, что помещения в части, не занятой обществом с ограниченной ответственностью «Центр Плюс» (далее – ООО «Центр Плюс»), были своевременно переданы продавцом и исполнение принято покупателем по частям; отсутствует вина ответчика в непередаче части помещений; покупатель действовал неосмотрительно и должен нести риск наступления неблагоприятных последствий своих неосмотрительных действий; исковая давность применена судами правильно.

В судебном заседании представитель ООО «Хард-Плюс» поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, и возразил против удовлетворения жалобы Комитета. Представитель Комитета поддержал жалобу ответчика по приведенным в ней доводам, просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы истца. Представители Фонда имущества и Комитета финансов поддержали жалобу Комитета и возразили против удовлетворения жалобы ООО «Хард-Плюс» по мотивам, изложенным в отзывах.

ООО «Мойка 22» о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ и закрытое акционерное общество «Петербургское агентство недвижимости» (далее – Агентство) заключили договор от 20.06.97 № 00-А003337(10) аренды здания, являющегося памятником истории и культуры федерального значения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО5, д. 26, лит. А, для проведения капитального ремонта и реконструкции с дальнейшим использованием под торгово-гостиничный комплекс сроком на 49 лет.

Согласно пункту 1.1 договора общая площадь здания составляет 11 078,7 кв. м, из которых в аренду передана площадь 10 921,3 кв. м (за исключением жилых квартир).

Дополнительными соглашениями от 07.02.2008 № 1 и от 25.05.2009 № 1 права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью «Малый Гостиный Двор» (далее – Малый Гостиный Двор).

Дополнительным соглашением от 27.05.2010 № 2 в связи с реорганизацией Малого Гостиного Двора арендатор заменен на ООО «Мойка 22»; уточнен перечень передаваемых в аренду помещений в здании, общая площадь которых составила 10 617,3 кв. м.

На основании протокола от 08.09.2010 об итогах аукциона Фонд имущества (продавец) и ООО «Мойка 22» (покупатель) заключили договор от 13.09.2010 № 9635-ПА купли-продажи объекта общей площадью 10 395,8 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО5, д. 26, лит. А, пом. 1Н – 6Н, 8Н – 10Н, 14Н, 16Н – 22Н, 24Н, 25Н, 27Н – 30Н, 35Н – 44Н, 48Н – 61Н, 1ЛК, 2ЛК, по цене 291 000 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Согласно пункту 3.3 договора передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами в трехдневный срок с момента выполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта.

В пункте 4.1.1 договора указано на обременение объекта арендой на основании договора от 20.06.97 № 00-А003337(10), дополнительных соглашений от 25.05.2009 № 1 и от 27.05.2010 № 2 сроком по 20.06.2046 с целью проведения капитального ремонта и реконструкции с дальнейшим использованием под торгово-гостиничный комплекс; констатировано, что в порядке авансирования внесены денежные средства, составляющие арендную плату по договору аренды за период по 20.06.2046.

Пунктом 6.2.1 договора предусмотрены особые условия для случая, если в отношении объекта действует договор аренды, арендатором по которому является покупатель и по которому в порядке авансирования внесены денежные средства.

Денежные средства в оплату объекта перечислены покупателем платежным поручением от 12.10.2010 № 8614.

Объект передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 17.04.2013.

Переход к покупателю права собственности на помещения общей площадью 10 395,8 кв. м в здании зарегистрирован 25.07.2013, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АЗ № 032782.

По договору от 16.09.2013 уступки права требования ООО «Мойка 22» уступило ООО «Хард-Плюс» все денежные права (требования) к КУГИ, Фонду имущества, городу Санкт-Петербургу, связанные с ненадлежащим исполнением должниками обязанностей по договору аренды от 20.06.97 № 00-А003337(10) и договору купли-продажи от 13.09.2010 № 9635-ПА, в том числе право требовать уплаты процентов на основании пункта 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с просрочкой исполнения продавцом по договору купли-продажи обязанности передать объект общей площадью 10 395,8 кв. м, а также право требовать возмещения убытков на основании статьи 15 Кодекса в связи с просрочкой исполнения арендодателем по договору аренды и продавцом по договору купли-продажи обязанности передать во владение и пользование правообладателя помещения 1Н, 6Н, 48Н, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО5, д. 26, лит. А.

ООО «Хард-Плюс» на основании договора уступки права требования, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности передать недвижимое имущество по договору купли-продажи и договору аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела стороны подтвердили, что предметом аренды по договору от 20.06.97 № 00-А003337(10) и продажи по договору от 13.09.2010 № 9635-ПА являлось все здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО5, д. 26, лит. А, за исключением жилых квартир; изменение общей площади сдаваемых в аренду помещений и их нумерации связано с изменениями в документах технического учета здания.

Как выяснено в процессе рассмотрения дела, до заключения договора аренды с Агентством в отношении помещений площадью 932,1 кв. м в том же здании был заключен договор аренды от 03.10.91 с правопредшественником ООО «Центр Плюс».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2009 по делу № А56-24300/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010, ООО «Центр Плюс» по требованиям КУГИ выселено из занимаемых им нежилых помещений площадью 932,1 кв. м; отказано в удовлетворении встречного иска общества о признании действующим договора аренды от 03.10.91. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.07.2010 данные судебные акты оставлены без изменения.

Однако постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 11408/10 состоявшиеся по названному делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2011, принятым по результатам повторного рассмотрения указанного дела, в удовлетворении исковых требований КУГИ и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге отказано; договор аренды от 03.10.91 признан действующим. В рассмотрении дела № А56-24300/2009 первоначально участвовало Агентство, а в процессе повторного рассмотрения дела к участию в нем было привлечено ООО «Мойка 22».

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 13.09.2010 № 9635-ПА имелись вступившие в законную силу судебные акты о выселении ООО «Центр Плюс» из помещений в спорном здании. Однако спустя несколько месяцев после заключения этого договора права ООО «Центр Плюс» на владение и пользование помещениями в здании были восстановлены.

Впоследствии постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу № А56-72077/2011, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 21.03.2013, по иску КУГИ договор аренды от 03.10.91 расторгнут; ООО «Центр Плюс» выселено из нежилых помещений 1Н, 6Н, 48Н в указанном выше здании.

По окончании рассмотрения дела № А56-72077/2011 имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 13.09.2010 № 9635-ПА, в полном объеме передано продавцом покупателю по акту от 17.04.2013.

ООО «Хард-Плюс», предъявляя настоящие требования в арбитражный суд, начислило проценты на всю сумму предварительной оплаты по договору купли-продажи, а убытки определило в виде упущенной выгоды в размере арендной платы, которую мог бы получить арендатор и покупатель в случае сдачи фактически не переданных ему помещений в субаренду.

Как установлено судами, подтверждается материалами дела и не отрицалось истцом, иные помещения в здании, за исключением занятых ООО «Центр Плюс», находились в фактическом владении и пользовании ООО «Мойка 22», которое сдавало их в субаренду. Доказательства того, что арендатор, а затем покупатель не имел возможности использовать находящееся в его владении и пользовании недвижимое имущество в целях, определенных договором аренды (для капитального ремонта и реконструкции), без тех помещений, которые не были переданы своевременно, в дело не представлены.

С учетом изложенного суды правомерно в соответствии со статьей 311 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитали, что фактически кредитор принял исполнение по частям, поскольку имел реальную возможность владеть и пользоваться помещениями, не занятыми ООО «Центр Плюс», площадь которых составляет более 9/10 от площади приобретенного ООО «Мойка 22» здания.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на всю сумму предварительной оплаты и удовлетворили требования о взыскании процентов исходя из суммы произведенной оплаты, пропорциональной площади непереданных помещений, за период по 16.04.2013, поскольку 17.04.2013 спорная часть помещений уже была передана ООО «Мойка 22».

Проанализировав взаимоотношения сторон, первоначально возникшие на основании договора аренды, предусматривающего обязанность арендодателя передать имущество арендатору в определенный срок, и с учетом того, что при приобретении арендатором в собственность по договору купли-продажи арендуемого им имущества это имущество уже должно находиться во владении покупателя, суды правильно в соответствии со статьями 195, 196, 199, 200, 314, 393, 398, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению КУГИ применили исковую давность по требованию о взыскании убытков и по этому основанию отказали в удовлетворении данного требования.

Доводы ООО «Хард-Плюс» о том, что настоящие требования заявлены в связи с неисполнением Комитетом обязанности передать имущество на основании как договора аренды, так и договора купли-продажи, по вытекающим из которого требованиям срок исковой давности не истек, а также об отсутствии у покупателя воли на принятие исполнения по частям, подлежат отклонению как основанные на несогласии с той правовой оценкой, которую дал суд установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствам, и ошибочном толковании как общих норм гражданского законодательства об обязательствах, так и его специальных положений, регулирующих обязательства по аренде и купле-продаже.

Доводы Комитета относительно осведомленности ООО «Мойка 22» о занятости части помещений, подлежащих ему передаче, и о недоказанности вины Комитета в непередаче этих помещений также не могут быть приняты во внимание как не имеющие правового значения для рассмотрения заявленного ООО «Хард-Плюс» требования в части взыскания процентов.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены (полностью или в части) либо изменения данных судебных актов.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.09.2015 по ходатайству Комитета исполнение решения от 03.02.2015 и постановления от 02.07.2015 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационной жалобы и оставлением обжалуемых судебных актов без изменения приостановление исполнения следует отменить.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу № А56-60881/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Хард-Плюс» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 03.02.2015 и постановления от 02.07.2015 отменить.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи М.В. Захарова

М.А. Ракчеева