Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29629/2017) ООО "АЛКОМ ПЛЮС"на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2017 по делу № А56-64225/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое

по заявлению ООО "АЛКОМ ПЛЮС"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

3-е лицо: Дегтярев Илья Викторович

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Алком Плюс» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление), изложенного в уведомлении от 05.07.2017 № 47/125/001/2017-1736, в государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 47:03:0703002:20, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Петровское сельское поселение, вблизи д. Ягодное, уч. 97, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права/права собственности Общества по договору купли-продажи от 06.02.2017 б/н в отношении земельного участка общей площадью 48 558 кв.м, адрес объекта: Ленинградская область, Приозерский район, Петровское сельское поселение, вблизи д. Ягодное, уч. 97, кадастровый номер 47:03:0703002:20, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства..

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Дегтярев Илья Викторович.

Решением от 06.10.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, указывая, что Общество и третье лицо обратились в регистрирующий орган по истечении 30 дней с момента вручения извещения о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, на государственную регистрацию представлено письмо Ленинградского областного Комитета по управлению государственным имуществом от 22.05.2017 №18-1007/17-1-1 об отказе от преимущественного права покупки земельного участка, таким образом, сторонами договора были соблюдены все необходимые условия для заключения договора. Кроме того, по мнению подателя жалобы, к участию в деле необходимо было привлечь Правительство Ленинградской области, Леноблкомимущество.

Управление возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Дегтяревым Ильей Викторовичем (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор от 06.02.2017 купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 48 558 кв.м, с кадастровым номером 47:03:0703002:20, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Петровское сельское поселение, вблизи д. Ягодное, уч. 97.

Общество и Дегтярев Илья Викторович обратились в Управление с заявлением от 24.03.2017 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, приложив свидетельство о государственной регистрации права от 13.04.2011 № 152343, извещение о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения от 13.02.2017, договор купли-продажи земельного участка от 06.02.2017, акт приема-передачи от 06.02.2017 к договору купли-продажи земельного участка от 06.02.2017, платежное поручение от 22.02.2017 № 193.

Уведомлением Управления от 06.04.2017 № 47/125/001/2017-1736 государственная регистрация права на земельный участок приостановлена со ссылкой на нарушение норм действующего законодательства при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

22.06.2017 сторонами в дополнение к ранее представленным документам в Управление представлено письмо Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 22.05.2017 № 18-1007/17-1-1 об отказе от преимущественного права покупки земельного участка.

Уведомлением Управления от 05.07.2017 № 47/125/001/2017-1736 в государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок отказано в связи с нарушением сторонами договора положений пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Полагая принятое Управлением решение незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции отказано правомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, частью 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пунктам 7, 13 части 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Из материалов дела следует, что основанием для приостановления государственной регистрации, а впоследствии и отказа в осуществлении регистрационных действий послужило нарушение сторонами договора положений статьи 8 Закон № 101-ФЗ, согласно пункту 1 которой при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 2 статьи 8 указанного Закона продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закон № 101-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договор купли-продажи заключен заявителем и третьим лицом 06.02.2017, тогда как извещение в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом Дягтяревым Ильей Викторовичем направлено только 13.02.2017.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Обществом и Дягтяревым Ильей Викторовичем при заключении договора купли-продажи от 06.02.2017 нарушены положения статьи 8 Закона № 101-ФЗ.

То обстоятельство, что извещение о намерении продать земельный участок в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом было направлено после заключения договора, и впоследствии указанный орган государственной власти субъекта Российской Федерации отказался от преимущественного права покупки земельного участка, не свидетельствует об отсутствии допущенных сторонами договора от 06.02.2017 нарушений действующего законодательства при заключении договора.

Ссылка подателя жалобы на то, что договор купли-продажи от 06.02.2017 является предварительным, подлежит отклонению апелляционным судом как необоснованная, поскольку из буквального содержания данного договора не следует, что стороны подписали предварительный договор купли-продажи.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон спора. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Принимая во внимания положения ст. 51 АПК РФ, оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц Правительства Ленинградской области, Леноблкомимущество в настоящем деле не установлено, так как обжалуемое решение не содержит выводов о правах или обязанностях данных лиц.

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований, доводы подателя жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2017 по делу № А56-64225/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников

Е.В. Жиляева