Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-40608/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2021 по делу № А56-66026/2020, принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Аргус»(адрес: Россия,197720, Санкт-Петербург, <...>, Кабинет 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Аргус» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 9 487 445 руб. 41 коп. денежных средств за превышение площади результата инвестирования по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.12.2016 № 19/ЗКС-10182, 3 012 588 руб. 83 коп. процентов за период 28.12.2016 по 29.02.2020, а также процентов, начиная с 01.03.2020 по дату оплаты суммы денежных средств.

Определением от 22.06.2021 суд приостановил производство по настоящему делу в связи с назначением по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО3

Определением от 20.08.2021 производство по делу возобновлено.

Решением от 22.10.2021 с Общества в пользу Комитета взыскано 425 000 руб. денежных средств за превышение площади результата инвестирования по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 19/ЗКС-10182 от 28.12.2016; в удовлетворении остальной части иска отказано; с Комитета в пользу Общества взысканы расходы по экспертизе в сумме 86 931 руб.; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 11 500 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в части взыскания с Комитета в пользу Общества расходов по экспертизе в размере 86 931 руб., считая решение в этой части необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального права.

В судебном заседании Комитет поддержал доводы апелляционной жалобы.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Комитет и Общество возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части не заявили.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2016 № 1178 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 28.12.2016 заключен договор № 19/ЗКС-10182 (далее - договор) аренды земельного участка на инвестиционных условиях площадью 2 546 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022604:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, уч. 105, сроком до 27.12.2019 для осуществления инвестиционного проекта по строительству яхт-клуба и объекта водного вида спорта (далее - результат инвестирования). Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.12.2016.

Пунктом 5.2.2 договора предусмотрено, что окончанием второго этапа реализации инвестиционного проекта (строительства результата инвестирования) является получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 36 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 20.12.2019.

В соответствии с пунктом 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2016 № 1178 составляет 17 500 000 руб. за период строительства, установленный пунктом 5.2.2 договора.

Согласно пункту 3.1 договора максимальная площадь результата инвестирования - 458 кв.м.

Согласно пункту 4.2 договора в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанных в пункте 3.1 договора, арендатор обязан выплатить сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном приложением 3 к договору.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 16.05.2019 № 78-10-12-2019 построенный объект капитального строительства - яхт-клуб и объекты водных видов спорта, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, имеет общую площадь 706,3 кв.м.

Таким образом, фактическая площадь результата инвестирования (706,3 кв.м) превысила максимальную площадь (которая учитывалась при определении стоимости права на заключение договора), указанную в пункте 3.1 договора (458 кв.м) на 248,3 кв.м.

Согласно пункту 2 приложения № 3 к договору «Порядок определения корректирующей суммы денежных средств» определение корректирующей суммы денежных средств осуществляется по выбору арендатора в порядке, предусмотренном пунктами 2.1 или 2.2 настоящего Порядка, а именно: в случае несоответствия площади результата инвестирования площади, указанной в пункте 3.1 договора, согласно формуле с начислением процентов за весь период со дня заключения договора до даты платежа, равных ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день заключения договора или как положительная разница между размером арендной платы, определенным на основании отчета независимого оценщика на дату изготовления технической документации на результат инвестирования, и суммой денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора.

Согласно пункту 6.2.19 договора при наступлении обстоятельств, указанных в пункте 4.2 договора (несоответствие площади и (или) функционального назначения результат инвестирования тем показателям, которые указаны в пункте 3.1 договора), арендатор обязан в течение месяца с момента изготовления технической документации на результат инвестирования: перечислить на счет, указанный в пункте 4.5 договора, сумму денежных средств, определенную в соответствии с приложением 3 к договору; предоставить арендодателю отчет независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы за земельный участок на дату изготовления технической документации. Отчет не предоставляется в случае выплаты денежных средств в порядке, установленном пунктом 2.1 приложения 3 к договору.

В обоснование иска истец указал на то, что несмотря на то, что строительство результата инвестирования завершено, техническая документация изготовлена, результат инвестирования введен в эксплуатацию 16.05.2019, право собственности ответчика на результат инвестирования зарегистрировано 15.07.2019, до настоящего момента обязанность по уплате корректирующей суммы, предусмотренная пунктом 4.2 договора, ответчиком не выполнена.

В адрес ответчика была направлена претензия от 23.01.2020 № ПР-2276/20-0-0 об оплате корректирующей суммы в размере 9 487 445 руб. 41 коп., а также суммы процентов (рассчитанных за период с 28.12.2016 по 29.02.2020), размер которых составил 3 012 588 руб. 83 коп. (расчет выполнен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 № 576 «Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров» и приложением № 3 к договору).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд.

С учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы исковые требования удовлетворены частично.

Кроме этого с Комитета в пользу Общества взыскано 86 931 руб. расходов по оплате экспертизы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, ответчик после получения претензии истца об оплате корректирующей суммы обратился в ООО «Альфа Инвест Групп» для составления отчета.

На основе задания на оценку истца ООО «Альфа Инвест Групп» был подготовлен отчет № 03/20-0 от 10.06.2020.

Согласно заключению СПб ГУП «ГУИОН» от 30.06.2020 на отчет № 03/20-0 от 10.06.2020 отчет соответствует всем необходимым требованиям, а величина разницы между рыночной стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, составленным на дату осмотра оценщиком объекта оценки, созданного в результате инвестиционной деятельности, и стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.12.2016 № 19/ЗКС-10182, определенной до его заключения, округленно составляет 425 000 руб. без учета НДС.

02.07.2020 ответчик обратился к истцу с просьбой принять указанный отчет и произвести пересчет корректирующей суммы.

В письме № 05-15-55808/20-0-1 от 18.08.2020 на обращение ответчика истец, ссылаясь на пропуск ответчиком месячного срока, предусмотренного пунктом 6.2.19 договора, ответил, что у Комитета отсутствуют основания для применения отчета.

Оспаривая сумму, определенную на основании отчета № 03/20-0 от 10.06.2020, истец заявил ходатайство о проведении по делу экспертизы.

Определением от 31.03.2021 руководителям экспертных организаций, в том числе АО «Региональное управление оценки», было предложено сообщить суду сведения о возможности проведения экспертизы по двум вопросам:

1. соответствует ли отчет № 03/20-0 об оценке величины разницы между рыночной стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, составленный на дату осмотра оценщиком объекта оценки, созданного в результате инвестиционной деятельности, и стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.12.2016 № 19/ЗКС-10182, определенной до его заключения, на объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 105, кадастровый номер 78:38:0022604:3, от 10.06.2020, выполненный ООО «Альфа Инвест Групп» (далее - отчет), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, заданию на оценку?

2. в случае установления несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, заданию на оценку) определить величину разницы между рыночной стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, составленным на дату осмотра оценщиком объекта оценки, созданного в результате инвестиционной деятельности, и стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.12.2016 № 19/ЗКС-10182, определенной до его заключения, в отношении объекта оценки: земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 105, кадастровый номер 78:38:0022604:3, в соответствии с заданием на оценку (страница 159 Отчета)?

Согласно поступившему из АО «Региональное управление оценки» ответу на запрос суда о возможности проведения экспертизы стоимость экспертизы по первому вопросу составит 20 000 руб., по второму вопросу - 90 000 руб. (т. 3, л.д. 172).

Определением от 19.05.2021 на стороны возложена обязанность по внесению на депозитный счет суда 110 000 руб. (из них 20 000 руб. должен был внести Комитет, 90 000 руб. - Общество).

Платежным поручением от 04.06.2021 № 2147396 Комитетом внесено на депозитный счет суда 20 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы по 1 вопросу.

Платежным поручением от 01.06.2021 № 59 Обществом внесено на депозитный счет суда 90 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы по 2 вопросу.

Ходатайство о назначении экспертизы судом удовлетворено, проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО3

Согласно заключению от 11.08.2021 № 22/06/2021-2 эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО3, по результатам проведенного анализа выявлено, что отчет № 03/20-0 об оценке величины разницы между рыночной стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, составленный на дату осмотра оценщиком объекта оценки, созданного в результате инвестиционной деятельности, и стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.12.2016 № 19/ЗКС-10182, определенной до его заключения, на объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 105, кадастровый номер 78:38:0022604:3, от 10.06.2020, выполненный ООО «Альфа Инвест Групп», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, заданию на оценку.

Согласно заключению эксперта по второму вопросу, поставленному судом, поскольку проведенный экспертом анализ установил соответствие отчета № 03/20-О об оценке величины разницы между рыночной стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, составленного на дату осмотра оценщиком объекта оценки, созданного в результате инвестиционной деятельности, и стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.12.2016 № 19/ЗКС-10182, определенной до его заключения, на объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 105, кадастровый номер 78:38:0022604:3, от 10.06.2020, выполненный ООО «Альфа Инвест Групп», действующему законодательству в области оценочной деятельности, то испрашиваемая разница в виде рыночной стоимости прав на земельный участок, упомянутая в вопросе № 2, экспертом дополнительно не определялась (т. 4, л.д. 46).

Таким образом, фактически экспертиза была проведена только по первому вопросу и ее стоимость должна составлять 20 000 руб.

С учетом выводов эксперта отчет № 03/20-0 признан судом достоверным и допустимым доказательством размера корректирующей суммы.

Суд пришел к выводу о том, что за превышение площади результата инвестирования по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 19/ЗКС-10182 от 28.12.2016 с ответчика подлежит взысканию корректирующая сумма в размере 425 000 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом при принятии решения судом первой инстанции с Комитета в пользу Общества взысканы расходы по экспертизе в сумме 86 931 руб.

Согласно положениям статей 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 2 статьи 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что если эксперт ответил не на все поставленные перед ним вопросы или провел исследование не в полном объеме в связи с тем, что выявилась невозможность дальнейшего производства экспертизы и подготовки заключения (например, отпала необходимость в продолжении проведения экспертизы), эксперту (экспертному учреждению, организации) оплачивается стоимость фактически проведенных им исследований с учетом представлен ого экспертом финансово-экономического обоснования расчета затрат.

Как указано выше, экспертиза проводилась только по первому вопросу, оплата за экспертизу по этому вопросу была осуществлена Комитетом.

При таком положении за подготовку заключения в пользу экспертного учреждения следовало перечислить вознаграждение в размере 20 000 руб.

С учетом частичного удовлетворения иска Комитета (на 3,4%), в пользу Комитета, оплатившего проведение экспертизы, с Общества подлежит взысканию 680 руб. расходов.

Таким образом, решение в части взыскания с Комитета в пользу Общества расходов по экспертизе в сумме 86931 руб. подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2021 по делу № А56-66026/2020 в части взыскания с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аргус» расходов по экспертизе в размере 86931 руб. отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аргус» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 680 руб. расходов по экспертизе.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина