Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2520/2021) ООО "Салюс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2020 по делу № А56- 66812/2019 (судья Калинина Л.М.), принятое по иску АО "Железнодорожная торговая компания" к ООО "Салюс" о взыскании, и по встречному иску о взыскании,

установил:

акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Салюс" (далее - ответчик) о взыскании 396 895 руб. 57 коп. задолженности за оказанные жилищно-коммунальные услуги в отношении арендуемого здания по договору №СПб-А-333/11 от 01.12.2011 за период с декабря 2018 г. по март 2019 г.

Определением от 15.01.2020 суд принял к совместному рассмотрению встречный иск ответчика о взыскании с истца с учетом уточнений 715 910 руб. 38 коп. переплаты за период с 01.09.2017 по 01.09.2019.

Решением от 08.12.2020 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением, ООО "Салюс" обратилось с апелляционной жалобой, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

По мнению подателя жалобы, стоимость и количество полученных ответчиком коммунальных услуг, отраженных в счетах истца, не соответствуют условиям договора.

Определением от 07.04.2021 апелляционный суд по ходатайству ответчика назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Проектно-экспертное бюро Аргумент» ФИО2.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует или нет условиям договора аренды недвижимого имущества №СПб-А-333/11 от 01.12.2011 с учетом дополнительного соглашения №1 от 30.10.2015 суммы возмещения расходов за потребление тепловой энергии, предъявленных АО «Железнодорожная торговая компания» к оплате ООО «САЛЮС» в счетах №11000001503 от 05.12.2017, №11000000021 от 24.01.2018, №11000000091 от 01.02.2018, №11000000248 от 27.02.2018, №11000000392 от 23.03.2018, №11000000597 от 16.04.2018, №1000000837 от 28.05.2018, №11000000958 от 15.06.2018, №11000001587 от 19.10.2018, №11000001790 от 20.11.2018, №1000001945 от 17.12.2018, №11000000004 от 28.01.2019, №11000000154 от 20.02.2019, №11000000337 от 20.03.2019, №11000000468 от 22.04.2019, №11000000600 от 25.05.2019?

2) Определить соответствующую условиям договора аренды недвижимого имущества №СПб-А-333/11 от 01.12.2011 с учетом дополнительного соглашения №1 от 30.10.2015 величину доли ООО «САЛЮС» в возмещении расходов АО «Железнодорожная торговая компания» по оплате потребленной питьевой воды, предъявленных ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» по договору на отпуск питьевой воды № 44-99642/10-М от 01.06.2008 за услуги по поставке питьевой воды на объекты, находящиеся на земельном участке по адресу Санкт-Петербург, Прогонная улица, дом 5, литера А, кадастровый номер 78:13:0007335:33 за период с 01.09.2017 года по 30.09.2019?

3) Определить соответствующую условиям договора аренды недвижимого имущества №СПб-А-333/11 от 01.12.2011 с учетом дополнительного соглашения №1 от 30.10.2015, величину возмещения расходов АО «Железнодорожная торговая компания» за оказание ГУП «ТЭК» услуг по приему сточных вод, канализации поверхностных стоков и канализации инфильтрационных стоков с земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Прогонная улица, дом 5, литера А. кадастровый номер 78:13:0007335:33 за период с 01.09.2017 по 30.09.2019 года, исходя из соотношения площадей земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Прогонная улица, дом 5, литера А, кадастровый номер 78:13:0007335:33 и площади, занимаемой зданием по адресу: Санкт-Петербург, Прогонная улица, дом 5, литера Б, кадастровый номер 78:13:7335:33:98?

В материалы дела поступило заключение эксперта №89/25 от 16.07.2021.

Протокольным определением от 18.08.2021 производство по делу возобновлено.

Протокольным определением от 01.09.2021 апелляционный суд удовлетворил ходатайство АО «ЖТК» о назначении повторной экспертизы в связи с использованием экспертом при проведении экспертизы Акта раздела эксплуатационной ответственности за состояние в обслуживании тепловых сетей от 29.10.2015, исключенного судом при определении вопросов при назначении экспертизы.

Определением от 20.10.2021 апелляционный суд назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» ФИО4 ФИО3.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

В материалы дела поступило заключение эксперта №2661/2021-А56-66812/2021 от 27.12.2021.

Протокольным определением от 26.01.2022 производство по делу возобновлено.

16.02.2022 в судебном заседании представитель ответчика поддержал ранее направленное ходатайство о приобщении доказательств (рецензия от 24.01.2022 на заключение эксперта) и возражений на заключение эксперта, в которых ответчик просит исключить данное экспертное заключение из числа доказательства по делу; назначить повторную экспертизу.

Апелляционный суд, с учетом доводов сторон, признал возможным удовлетворить ходатайство истца о вызове эксперта ФИО4 в судебное заседание.

Эксперт в судебное заседание не явился, направил ответы на вопросы к заключению эксперта №2661/2021-А56-66812/2021 от 27.12.2021в письменном виде.

Определением от 20.04.2022 апелляционный суд обязал стороны произвести совместный акт осмотра земельного участка по адресу Санкт-Петербург, Прогонная улица, дом 5, литера А, кадастровый номер 78:13:0007335:33 с определением точек ввода и водоотведения всех зданий, расположенных на указанном земельном участке.

Сторонами в материалы дела представлен акт осмотра от 11.05.2022.

В судебном заседании 07.06.2022 представитель ответчика указала, что истец при расчете долга учел не все произведенные ответчиком платежи. При этом настаивала на удовлетворении встречного иска в размере 106656,81 руб.

Представитель истца признала часть оплаченной ответчиком суммы в размере 233903,47 руб. в счет погашения долга. В отношении суммы, уплаченной по счету 11000000337 от 20.03.2019 платежным поручением №471 от 07.06.2019, с учетом письма исх. №103 от 17.09.2019, истец не согласился.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела,

Открытое акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (правопредшественник истца; арендодатель) и ответчик (арендатор) 01.12.2011 заключили договор № СПб-А-333/11 аренды здания - фруктохранилища общей арендумой площадью 3211 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. Б на срок до 30.11.2021.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2011.

В силу пункта 3.2.4 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 30.10.2015 арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги в соответствии с условиями договоров на оплату услуг, нести расходы на содержание недвижимого имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдая технические, санитарные и противопожарные нормы.

Расходы арендатора на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг не включаются в установленную договором сумму арендной платы.

Возмещение фактических расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг производится арендатором на основании выставленных счетов арендодателя при отсутствии прямых договоров арендатора с ресурсоснабжающими организациями.

В целях обеспечения переданного в аренду помещения коммунальными ресурсами истцом заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями:

- договор на отпуск питьевой воды №11-99642/10-М от 01.06.2008 с ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга";

- договор на прием сточных вод и загрязняющих веществ №14/13-п от 21.01.2008 с ГУП "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга";

- договор теплоснабжения №11949.039.1 от 01.11.2010 с ГУП "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга".

Арендодатель выставил арендатору счета на оплату потребленных коммунальных услуг на общую сумму 594 468 рублей 69 копеек, в том числе:

- за водоотведение и водопотребление №11000001940 от 12.12.2018 – 14 153,85 руб.; №11000001942 от 12.12.2018 – 8 500,92 руб.; №11000002141 от 31.12.2018 – 9 190,42 руб.; №11000000133 от 15.02.2019 – 15 572,09руб.; №11000000139 от 15.02.2019 – 10 269,76 руб; №11000000169 от 20.02.2019 – 25 728,56 руб.; №11000000262 от 11.03.2019 – 9 904,51 руб.; №11000000306 от 20.03.2019 – 20 222,63 руб.;

- за теплоэнергию №11000001945 от 17.12.2018 – 87 366,78 руб.; №11000000004 от 28.01.2019 – 125 562,44 руб.; №11000000154 от 20.02.2019 – 136 037,04 руб.; №11000000337 от 20.03.2019 – 129 369,77 руб.;

- за страхование переданного в аренду недвижимого имущества №11000000257 от 31.01.2019 – 2 589,92 руб.

Между тем арендатор не произвел в полном объеме оплату за потребленные коммунальные ресурсы по договору, а именно за водоотведение и водопотребление на сумму 26588,47 руб. согласно счетам: №№ 11000000466 от 22.04.2019 – 18564,64 руб.; №11000000470 от 22.04.2019 – 8023,83 руб.;

Задолженность за теплоэнергию на сумму 370307,10 руб. согласно счетам №11000000154 от 20.02.2019 – 130976,73 руб., №11000000337 от 20.03.2019 – 129369,77 руб., №11000000468 от 22.04.2019 – 109960,60 руб.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком денежного обязательства, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 396 895,57 руб. задолженности за период с декабря 2018 г. по март 2019 г.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, обратился в суд со встречным иском, указывая на наличие переплаты по договору. Сравнив счета за потребленную электроэнергию, водоснабжение, водоотведение и отопление, предъявленные арендодателем, со стоимостью ресурсов и услуг, начисленного поставщиком за соответствующий период, ответчик пришел в выводу, что истец в период с 01.09.2017 по 01.09.2019 применял цены (тарифы), увеличенные на 18% по сравнению с ценами поставщика, а начиная с 01.01.2019 применяет цены, увеличенные на 20%, что не соответствует условиям договора.

Согласно расчетам ответчика за период с 01.09.2017 по 01.09.2019 арендатор излишне уплатил 715 910,38 руб., из которых 702 287, 64 руб. за теплоснабжение, 13 622,74 руб. за водоснабжение.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.

В данном случае договором аренды, заключенным сторонами, установлена обязанность арендатора возмещать расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг после выставления соответствующими организациями арендодателю счетов за конкретные расчетные периоды.

Договором аренды предусмотрено перечисление суммы возмещения отдельно от арендной платы.

Таким образом, суд пришел к верному выводу, что расходы на содержание переданного в аренду имущества должен нести арендатор.

Согласно выводам эксперта, сделанным в заключении №2661/2021-А56-66812/2021 от 27.12.2021, суммы возмещения расходов за потребление коммунальных ресурсов, предъявленных АО «ЖТК» к оплате в адрес ООО «Салюс» полностью соответствуют условиям договора аренды № СПб-А-333/11 от 01.12.2011, что подтверждается в том числе и первичной документацией ресурсоснабжающих организаций, представленных в материалы дела.

Согласно акту осмотра земельного участка от 11.05.2022 на праве собственности АО «ЖТК» принадлежат здания: административно - складской корпус (литера А), фруктохранилище (литера Б), склад (литера В), ангар (литера И), трансформаторные подстанции (литера Д и литера Е), водомерный пост (литера 3), здание сторожевого поста (литера Ж).

Иные здания, перечисленные в акте осмотра, принадлежат ООО «Корсар».

При осуществлении расчетов в рамках действующих договоров между АО «ЖТК» и ресурсоснабжающими организациями правомерно учитываются лишь площади, занимаемые зданиями, принадлежащими АО «ЖТК», что отражено в расчетных документах.

В связи с этим довод ООО «Салюс» о необходимости учитывать и иные объекты, расположенные на земельном участке, является несостоятельным.

В судебном заседании 07.06.2022 апелляционным судом установлено, что дополнительно по счетам, указанным в иске, ответчиком уплачено 290143,14 руб., что следует из акта сверки, представленному ответчиком в судебное заседание, и подтверждается платежными поручениями, приложенными к акту.

Представитель истца признала оплату долга в части 233903,97 руб.

В отношении платежа в размере 56239,67 руб. произведенного платежным поручением № 471 от 07.06.2019 по счету 11000000337 от 20.03.2019 на сумму 375729,77 руб., представитель истца выразила несогласие с распределением указанной суммы согласно письму ООО «Салюс» исх. №103 от 17.09.2019.

Между тем письмо исх. №103 от 17.09.2019, полученное истцом 18.09.2019, было составлено в ответ на запрос истца в рамках проведенной 06.09.2019 предварительной сверки расчетов по договору №СПб-А-214/14 от 01.12.2014.

Согласно указанному письму платежным поручением № 471 от 07.06.2019 в числе иных платежей произведена оплата теплоснабжения за февраль 2019 года счету 11000000337 от 20.03.19 на сумму 56239,67 руб.; теплоснабжения за март 2019 года по счету № 11000000468 от 22.04.19 на сумму 40435,77 руб.; теплоснабжения заапрель 2019 года по счету №11000000600 от 25.05.19 на сумму 4576,32 руб.

Само платежное поручение № 471 от 07.06.2019 в назначении платежа содержит указания в том числе на договор № СПб-А-333/11, в дате заключения которого вероятно допущена опечатка, поскольку доказательств наличия между сторонами договора № СПб-А-333/11 от 10.12.2011 не представлено.

Возражений против распределения суммы 375729,77 руб. способом, изложенным в письме исх. №103 от 17.09.2019, истец ответчику не заявил.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу об обоснованности произведенных ответчиком платежей на общую сумму 290143,14 руб. в счет погашения долга за оказанные жилищно-коммунальные услуги в отношении арендуемого здания по договору №СПб-А-333/11 от 01.12.2011 за период с декабря 2018 г. по март 2019 г.

С учетом изложенного долг ответчика перед истцом составил 106752,43 руб.

Встречные исковые требования отклонены апелляционным судом с учетом выводов эксперта, сделанных в заключении №2661/2021-А56-66812/2021 от 27.12.2021 и условий п.п. 3.2.4, 5.2 договора.

Экспертное заключение №2661/2021-А56-66812/2021 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы эксперта ответчиком не оспорены.

Ссылки ответчика на арбитражные дела А56-66809/2019, А56-11270/2020 несостоятельны, обстоятельства, установленные в рамках указанных арбитражных дел, не имеют преюдициального значения для настоящего спора.

В связи с отказом в удовлетворении встречного иска все расходы по экспертизам относятся на ответчика. В пользу истца с ответчика надлежит взыскать 160000,00 понесенных расходов по оплате повторной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2021 по делу № А56-66812/2019 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Салюс" в пользу акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" 106752 руб. 43 коп. долга. В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Салюс" в пользу акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" 2942,00 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 160000,00 руб. расходов по оплате экспертизы.

Взыскать с акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Салюс" 636,00 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Салюс" из федерального бюджета 6819,00 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.В. Изотова

М.А. Ракчеева