Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-31300/2017 ) Администрации Приморского района Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2017 по делу № А56-67391/2017 (судья Гуляев С.Б.), принятое

по заявлению ООО "Управляющая компания "Легенда Комфорт"

к Администрации Приморского района Санкт-Петербурга

3-е лицо: ООО "Управляющая компания "Ремонтно-строительное управление Приморского района"

об оспаривании действий

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» (далее – ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Администрации Приморского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация, ответчик) по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом (далее также – МКД) по адресу: Санкт-Петербург, Яхтенная ул., д. 24, корп. 2, лит. А (извещение № 210717/3170144/01).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремонтно-строительное управление Приморского района» (далее – ООО «УК «РСУ Приморского района», третье лицо).

Решением суда от 30.10.2017 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Администрация направила апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявления Общества.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что участник долевого строительства, подписавший акт с застройщиком МКД, фактически осуществляет права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления МКД, находится в противоречии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Администрация считает, что допущение подобной ситуации ведет к ограничению конкурентоспособности хозяйствующих субъектов, имеющих лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД, а также к недобросовестной конкуренции в сфере управления МКД.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 25.01.2018 по 30.01.2018.

Представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица поддержал позицию Администрации. Представитель заявителя возразил против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 26.12.2016 застройщиком (ООО «РЕСПУБЛИКА») получено разрешение на ввод в эксплуатацию МКД по адресу: <...>, лит. А.

Во исполнение обязанностей, установленных частью 14 статьи 161 ЖК РФ, между застройщиком и ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ», имеющим лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами №78-000260, выданную Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга 30.04.2015 на бланке 00269, заключен договор управления № 257-12/16 от 28.12.2016, согласно которому ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» оказывает услуги по управлению МКД.

Из материалов дела следует, что в период с 20.01.2017 по 01.07.2017 проводилось общее собрание собственников помещений в МКД, а также лиц, принявших от застройщика по передаточному акту помещения в указанном МКД, на котором был выбран способ управления домом - управляющей организацией ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ», что подтверждается протоколом № 1/2017 от 05.07.2017. Также были заключены договоры управления во исполнение этого протокола.

Данный протокол общего собрания вместе с заключенными договорами управления предоставлен в Администрацию 06.07.2017 (вх. № 10-1928 от 06.07.2017) в целях подтверждения прав ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» на управление МКД.

Администрацией в адрес ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» направлено письмо № вх.-10-1928/17-0-1 от 11.07.2017, в котором указано, что информация о проведении общего собрания и выборе ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» управляющей организацией принята к сведению (л.д. 65).

Между тем затем на официальном сайте www.torgi.gov.ru Администрацией 21.07.2017 опубликовано извещение о проведении открытого конкурса №210717/3170144/01 от 21.07.2017 по отбору управляющей организации на право заключения договора управления МКД, расположенным по адресу: <...>, лит. А.

22.08.2017 проведена процедура вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе, о чем составлен протокол №18-17/НС-01. Победителем конкурса признано ООО «УК «РСУ Приморского района», которое, как указывает Администрация, приступило к исполнению обязанностей по управлению спорным МКД.

Указанные действия Администрации явились предметом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила № 75).

Согласно пункту 3 Правил проведения конкурса конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом, в том числе собственниками помещений в МКД общее собрание по вопросу выбора способа управления МКД не проводилось или решение о выборе способа управления МКД не было принято по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу выбора способа управления МКД повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления МКД не было принято;

2) принятое собственниками помещений в МКД решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в МКД не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в МКД не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления МКД, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;

3) до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию МКД.

Пунктом 39 Правил № 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления МКД или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац первый указанного пункта 39 Правил № 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в МКД выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления МКД.

Таким образом, конкурс не должен проводиться только при условии, что в течение года до дня его проведения собственники помещений в МКД не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом.

В материалы настоящего дела представлены доказательства реализации собственниками помещений в МКД и лицами, принявшими от застройщика по передаточному акту помещения в МКД, способа управления, выбранного на общем собрании от 01.07.2017, а именно: протокол внеочередного общего собрания собственников помещений спорного МКД от 05.07.2017 № 1/2017, согласно которому за выбор в качестве управляющей компании ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» проголосовало 92,79 % голосующих; копии договоров управления спорным МКД от 05.07.2017. Ответчик не спорит, что такое решение принято лицами, принявшими и имеющими более 50 % площадей в МКД, то есть правомочным собранием.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих об обжаловании указанного решения (протокола) общего собрания в предусмотренном жилищным и гражданским законодательством судебном порядке, на обратное участники дела не ссылаются.

Факт реализации заявителем решения собственников по отбору управляющей организации для управления спорным МКД подтверждается следующими документами с ресурсоснабжающими организациями:

- копией договора №18913.34.037.1 теплоснабжения в горячей воде от 01.09.2017;

- копией договора №18914.34.037.3 о расчетах за тепловую энергию от 01.09.2017;

- копией договора энергоснабжения №78020000054984 от 19.05.2017;

- копией договора № 34-039432-ЖФ-ВС холодного водоснабжения от 16.03.2017 с соглашением № 1 от 16.03.2017;

- копией договора № 34-039433-ЖФ-ВО водоотведения от 16.03.2017 с соглашением № 1 от 16.03.2017.

Действующее законодательство не предусматривает обязанность управляющей организации, выбранной на основании общего собрания собственников помещений в МКД, представлять в орган муниципального жилищного контроля в качестве документов договоры управления МКД.

Так, положениями части 2 статьи 198 ЖК РФ предусмотрена обязанность управляющей организации направить сведения о заключении, прекращении либо расторжении договора управления в орган государственного жилищного контроля.

Пунктом 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, установлена обязанность управляющей организации направить в орган государственного жилищного надзора и орган муниципального жилищного контроля уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

При обращении в Администрацию письмом от 06.07.2017 (вх. от 06.07.2017) (конкурс по отбору управляющей компании объявлен ответчиком 21.07.2017) заявитель представил протокол собрания № 1/2017 от 05.07.2017, копии бюллетеней голосования, копии договоров управления.

Решением от 28.12.2017 № 01-20740/17-0-2 Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга внесла сведения в отношении спорного МКД в реестр лицензий Санкт-Петербурга в перечень домов, управляемых ООО "УК "ЛЕГЕНДА КОМФОРТ".

Таким образом, у Администрации, располагавшей до даты объявления конкурса сведениями об указанном решении, оформленном протоколом от 05.07.2017, отсутствовали правовые основания для проведения конкурса.

Администрация также не представила доказательств созыва до объявления конкурса общего собрания собственников в порядке части 4 статьи 200 ЖК РФ для решения вопроса о выборе способа управления спорным МКД.

Администрация указала, что решения общего собрания дольщиков/собственников помещений в МКД, оформленные протоколом № 1/2017 от 05.07.2017, не могут быть признаны решениями собственников помещений в МКД, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Названный довод Администрации, продублированный в апелляционной жалобе, явился предметом рассмотрения судом первой инстанции, в результате чего суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Судом правомерно отмечено, что несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ) и платежей за содержание общего имущества МКД.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212.

Участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком МКД, фактически осуществляют права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления МКД. Указанное полномочие реализовано ими в рассматриваемом случае на собрании, оформленном протоколом № 1/2017 от 05.07.2017, которое на момент объявления и проведения спорного открытого конкурса не было оспорено и признано недействительным.

Таким образом, решение суда является правильным, оснований для его отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 176, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2017 по делу № А56-67391/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Толкунов

Судьи

И.Б. Лопато

А.Б. Семенова