Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-30447/2017 ) ИП Зубакина Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2017 по делу № А56-67427/2017 (судья Галенкина К.В.),

принятое по иску ИП Зубакина Владимира Владимировича (ОГРНИП315784700226798) к ООО «ТК Триумф» (197341, Санкт- Петербург, Фермское шоссе, д. 32, лит. А, пом. 19Н, ОГРН 1157847195131, ИНН 7814239834) о расторжении договора,

установил:

Индивидуальный предприниматель Зубакин Владимир Владимирович (далее – ИП Зубакин В. В.) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТК Триумф» (далее – ООО «ТК Триумф») о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 27.11.2015 № А-11/2015.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта податель жалобы указывает, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что в нарушение пункта 4.3 2. Договора ответчик не передал истцу проект на выполненные работы, не дана оценка письму исх. № 102 от 13.10.2017. Ответчиком не завершена перепланировка, в соответствии с Заключением № 264 МВК Невского района Санкт-Петербурга от 25.08.2017.

По мнению подателя жалобы, в связи с не предоставлением поименованных в заключении документов, истец не имеет возможности провести проверку выполненных работ на соответствие их проекту. На основании полученных разрешительных документов ответчиком не предоставлен новый технический план для внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости.

Ответчик представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержала, указала, что в настоящее время, ответчик продолжает производить работы по выполнению требований, указанных в заключении МВК Невского района - заключен Договор на проведение технического надзора от 08.09.2017, договор на выполнение работ от 23.08.2017.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (части 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав позицию представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.11.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № А-11/2015 аренды нежилого помещения 10Н площадью 212,7 кв.м, с условным номером 78:12:0631202:6746, расположенного на цокольном этаже по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 42, корп. 3, лит. А.

Государственная регистрация договора произведена 25.12.2015.

Пунктом 3.3 договора установлен срок действия- по 30.11.2022.

По акту приема-передачи от 27.11.2015 помещение передано в пользование ответчику, при этом в пункте 1 данного акта указано, что объект на момент передачи находится в удовлетворительном состоянии, без видимых внешних повреждений; для использования объекта под магазин никаких дополнительных улучшений, в том числе проведения косметического ремонта, перепланировки, не требуется.

В пункте 4.3.2 договора определено право арендатора с письменного согласия арендодателя производить на объекте перестройку, перепланировку, реконструкцию, в том числе достройку, дооборудование, модернизацию объекта, осуществлять прокладку коммуникаций, необходимых для использования объекта в коммерческих целях. Этим же пунктом договора предусмотрено, что после проведения вышеуказанных работ документация, касающаяся таких работ, в частности, подробный проект на выполненные работы, должна быть передана арендодателю.

Уведомлением исх. № 2 арендодатель предложил арендатору в течение двух месяцев узаконить перепланировку (проем в несущей стене) (л.д.31).

Основанием для обращения в суд с настоящим иском о досрочном расторжении договора аренды от 27.11.2015 года послужил факт проведения перепланировки ответчиком, без согласования с истцом.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что Общество в разумный срок устранило допущенное нарушение, при этом исходил из того, что данные действия были совершены Обществом еще до предъявления настоящего иска, при наличии согласия предпринимателя на совершение таких действий и исходя из поведения истца, выдавшего соответствующую доверенность, Общество имело основания полагать, что в случае устранения допущенных нарушений договор не будет расторгнут.

Не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции у апелляционной коллегии оснований не имеется в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судом апелляционной инстанции установлено, что из представленного в материалы дела уведомления № 2 (л.д. 31), на котором истец основывает свои требования, не следует, что узнав о наличии перепланировки, истец потребовал досрочного расторжения договора аренды.

Между тем, материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что после получения уведомления ответчиком, ООО «ТК Триумф» были выполнены следующие действия по приведению в соответствие с законом осуществленной перепланировки, а именно:

- 10.03.2017 года заключен Договор об оказании услуг № 031-2017 с ООО « СК Перспектива» на проведение технической экспертизы (л.д. 220-221).

- 18.04.2017 года получено Техническое заключение ООО «СК Перспектива», в котором даны рекомендации по усилению дверного проема в осях «З/б-В» по специально разработанному проекту (л.д. 59-70).

- 19.04.2017 года ООО «ТК Триумф» заключило договор № 031-2017 с ОООО «Согласие» на изготовление проекта перепланировки и переустройства нежилого помещения (л.д. 82-88).

Кроме того, как видно из материалов дела, 31.05.2017 года проект перепланировки ООО «Согласие» получил положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «МежРегионЭкспертиза» № 78-2-1-1-0822-17 (л.д.88-96).

В последующем, от имени Ромаховой Анны Александровны, действующей по доверенности в интересах Зубакина В.В., подано заявление в Администрацию Невского района Санкт-Петербурга, вместе с изготовленным ООО «Согласие» проектом перепланировки и переустройства, о согласовании проекта перепланировки.

Следует отметить, что на выполнение всех вышеуказанных действий истцом была выдана доверенность 78 АБ 2361075 от 19.04.2017 (л.д. 81), на основании которой все проводимые работы осуществлялись от имени заказчика - Зубакина В.В.

Доверенность на момент выполнения указанных действий являлась действующей, сведений об отзыве доверенности истцом не представлено.

26.06.2017 года Зубакин В.В. направил в ООО «ТК Триумф» письмо о том, что намерен провести осмотр помещения 28.06.2017 (л.д.32).

Актом от 28.06.2017 зафиксировано, что осуществлен проем в стене (л.д.ЗЗ).

25.08.2017 года Межведомственной комиссией Невского района, с привлечением собственника помещения Зубакина В.В. (уполномоченного лица - Ромаховой А.А.) вынесено Заключение № 264, согласно которого согласован проект перепланировки и переустройства помещения ЮН в доме 42 корпус 3 литера А по ул. Дыбенко (л.д. 97-203).

04.09.2017 полученное заключение вместе с проектом перепланировки, во исполнение п.4.3.2. Договора аренды, направлено ответчиком в адрес истца (л.д.204-207).

Таким образом, вопреки позиции истца совокупность вышеизложенных обстоятельств подтверждает, что ответчиком в кратчайшие сроки выполнены все действия по узакониванию проекта перепланировки, получены необходимые заключения.

При этом, из материалов дела усматривается, что о ходе выполнения всех работ истец был уведомлен и одобрил действия арендатора по перепланировке, выдав Ромаховой А. А. доверенность на представление своих интересов для участия в межведомственной комиссии, рассматривающей заявление Ромаховой А. А., действующей по доверенности в интересах Зубакина В. В. (л.д. 97).

Выявленные истцом недостатки, а именно проведенная перепланировка, без получения письменного согласия, не являются существенными, в связи с чем, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по п.2 ст.450 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной инстанции в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2017 по делу № А56-67427/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников

И.А. Тимухина