Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18745/2018) ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2018 по делу № А56-68375/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ИП ФИО2

к ИП ФИО3

3-е лицо: ОАО Транссигналстрой

о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО3, (далее – ответчик, ИП ФИО3) о взыскании 5 480 000 руб. штрафа, предусмотренного пунктом 4.7 договора аренды от 12.05.2015, за период с 18.02.2016 по 18.11.2016, обязании выплатить штраф в размере 20 000 руб. за каждый день неиспользования арендованной квартиры до момента ее возвращения истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество по строительству и монтажу автоматики и телемеханики на железнодорожном транспорте «Транссигналстрой», место нахождения: 105082, Москва, Большая Почтовая ул., д. 71, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество).

Решением от 13.04.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2017 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением от 25.10.2017 Арбитражный суд Северо-Западного округа решение от 13.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением от 22.06.2018 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела и недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, иск удовлетворить, полагая, что оснований считать договор аренды прекращенным не имеется, истцом надлежащим образом исполнялись обязательства по договору, задолженность по арендной плате отсутствовала, из пунктов 5.3, 5.3.2 договора не следует право арендодателя на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке, таким образом, ограничение истцу в доступе в арендуемую квартиру является неправомерным.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор от 24.03.2015 купли-продажи квартиры общей площадью 118,2 кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 85, кв. 3.

Между ФИО3 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор от 12.05.2015 аренды (найма жилого помещения) квартиры № 3, расположенной на втором этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 85, для использования в качестве жилого помещения для сдачи в субаренду (субнаем) меблированных комнат для временного проживания граждан - клиентов арендатора (пункт 1.3 договора).

По акту приема-передачи от 13.05.2015 объект аренды передан арендатору.

Согласно пункту 1.6 договора срок аренды квартиры определен с 13.05.2015 по 11.05.2016. Договор автоматически пролонгируется на такой же срок, если ни одна из сторон за месяц не известила о его прекращении (пункт 1.7 договора).

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что если в случае неправомерных действий со стороны арендодателя возникнут препятствия в использовании квартиры по назначению, указанному в пункте 1.3 договора, арендодатель обязан выплатить арендатору штраф в размере 20 000 руб. за каждый день невозможности использования квартиры.

В соответствии с пунктом 5.3 договора за исключением случаев, прямо установленных настоящим договором, договор может быть расторгнут досрочно только на основании соответствующего письменного соглашения сторон, а также судом по требованию любой из сторон в случаях, установленных действующим законодательством.

Ссылаясь на то, что ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения принятых на себя обязательств и с 18.02.2016 создает ему препятствия в пользовании арендованной квартирой, ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против предъявленного иска, ответчик ссылался на неподведомственность настоящего дела арбитражному суду, полагая, что с 13.10.2015 договор расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора, вместе с тем, только в марте 2016 объект аренды был передан арендодателю.

В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 2 статьи 27 АПК РФ установлено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

На основании статьи 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце пятом пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан с момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в том числе связанные с осуществлявшейся ими ранее предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.

Таким образом, гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве истца или ответчика, в том случае, если на момент принятия арбитражным судом дела к производству гражданин имел статус индивидуального предпринимателя, либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.

Поскольку с настоящим иском истец обратился в арбитражный суд 03.10.2016 до прекращения у ФИО3 статуса индивидуального предпринимателя (04.10.2017) и настоящий спор носит экономический характер, суд первой инстанции правомерно рассмотрел настоящий спор по существу.

Суд первой инстанции, сделав вывод, что у ответчика имелось право на односторонний отказ от договора в связи с наличием задолженности по арендной плате, по состоянию на 18.02.2016 договор аренды был прекращен, в удовлетворении иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015).

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 5.3 договора за исключением прямо установленных настоящим договоров случаев, договор может быть расторгнут досрочно только на основании соответствующего письменного соглашения сторон, а также судом по требованию любой из сторон в случаях, установленных действующим законодательством.

В силу пунктов 5.5, 5.3.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно должным образом письменно уведомив арендатора, при возникновении задолженности по внесению предусмотренных настоящим договором платежей. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности.

Суд первой инстанции, оценив вышеуказанные условия договора, уведомление ответчика от 13.10.2015 о расторжении договора в одностороннем порядке, а также требования ответчика о погашении задолженности, пришел к выводу о том, что по состоянию на 18.02.2016 договор аренды был прекращен.

Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.

По своей правовой природе спорный договор является договором найма жилого помещения.

Правилами главы 35 ГК РФ, которыми регулируются отношения, возникшие из договора найма жилого помещения, право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору найма, внесудебный порядок его расторжения наймодателю не предоставлено.

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа является нарушением, предоставляющим наймодателю право требовать расторжения договора найма в судебном порядке на основании статьи 687 ГК РФ.

Условия договора найма жилого помещения, предоставляющие наймодателю право на внесудебное расторжение договора, являются ничтожными.

Вопреки выводам суда первой инстанции вышеупомянутые пункты спорного договора не предусматривают возможности расторжения наймодателем договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

Данный вывод содержится в решении Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 11.02.2016 по делу №2-232/16, имеющем преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Поскольку ответчиком доказательства расторжения договора сторон в порядке ст. 687 ГК РФ в материалы дела не представлены, действия арендодателя по ограничению доступа арендатора в квартиру являются неправомерными.

Вместе с тем, истцом не представлено надлежащих доказательств ограничения арендодателем доступа в квартиру с 18.02.2016.

Заявления физических лиц, которым, как указывает истец, им был предоставлен доступ в квартиру, такими доказательствами не являются, двусторонние акты об ограничении доступа в арендуемую квартиру с участием арендатора не составлялись.

Таким образом, апелляционный суд полагает правомерным начать начисление штрафных санкций за ограничение доступа в квартиру с 15.03.2016 - даты, с которой ответчик признает факт ограничения доступа истцу в квартиру посредством замены замков, указанной в объяснении участковому 18.03.2016 ( т.1, л.д. 115), электронной переписке сторон.

Апелляционный суд также полагает правомерным исчислять штрафные санкции только до даты установленного договором срока его действия -11.05.2016.

Ссылка истца на положения пункта 1.7 договора подлежит отклонению, поскольку арендодатель неоднократно до истечения срока действия договора выражал волю на прекращение правоотношений по аренде помещения, при этом продолжение пользования имуществом после истечения срока договора арендатором не осуществлялось, договор не может считаться продленным по истечении его срока.

Исходя из изложенного с ответчика в пользу истца на основании пункта 4.7 договора подлежит взысканию штраф за период с 15.03.2016 по 11.05.2016 в размере 1 160 000 рублей, в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Судебные расходы распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2018 по делу № А56-68375/2016 отменить.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП:<***>) 1160 000 штрафа, 10668 руб. 61 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску, 4233 руб. 58 коп. расходов по оплате услуг представителя.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП:<***>) 1905 руб. 11 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционным и кассационной жалобам.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников

Ю.В. Пряхина