Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-34930/2023) (заявление) общества с ограниченной ответственностью «Вистбалт» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2023 по делу № А56-6867/2023 (судья Нетосов С.В), принятое по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Вистбалт»

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-и лица: 1) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», 2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании незаконным решения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ВИСТБАЛТ» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, оформленное Уведомлением об отказе государственной регистрации прекращения от 28 октября 2022 года № КУВД-001/2022-30004381/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером № 78:42:0016204:9, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А1, и об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером № 78:42:0016204:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А1.

Определением от 01.06.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2023 по делу № А56-6867/2023 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил вышеуказанное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что заявленные обществом требования основаны не на отказе заявителя от права собственности на земельный участок, а на факте прекращения права собственности заявителя в силу закона с момента государственной регистрации собственности участниками долевого строительства.

В настоящее судебное заседание явились стороны, заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, в обоснование которых представил в материалы дела акт обследования спорного земельного участка от 17.10.2023, заинтересованное лицо возражало против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом,Общество с ограниченной ответственностью «Вистбалт» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Заинтересованное лицо, Управление) с Заявлением от 15 июля 2022 года № КУВД-001/2022-30004381 (№ MFC-0575/2022-347701-1) о внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:42:0016204:9 расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А1 (далее - Земельный участок) в соответствии с частью 1 ст. 56 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -Закон о регистрации № 218-ФЗ), в связи с тем что на Земельном участке были построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, право собственности на жилые помещения, в которых зарегистрировано за участниками долевого строительства, вследствие чего, земельный участок перешел в общую долевую собственность участников долевого строительства.

По результатам рассмотрения заявления Общества Управлением 28 июля 2022 года принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, о чем сообщено Обществу Уведомлением от 28 июля 2022 года № КУВД-001/2022-30004381/1, в соответствии п. 14 ч части 1 ст. 26 Закона о регистрации № 218-ФЗ, а именно представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

28 октября 2022 года Обществом получено Уведомление об отказе государственной регистрации прав от 28 октября 2022 года № КУВД-001/2022-30004381/3.

Решение об отказе государственной регистрации права, выраженное в Уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 28 октября 2022 года № КУВД-001/2022-30004381/3, вынесено на основании п. 14 части 1 ст. 26, ст. 27 Закона о регистрации №218-ФЗ в связи с истечением срока приостановления, указанного в направленном Обществу уведомлении от 28 июля 2022 года № КУВД-001/2022-30004381/1 и не устранением приведённых в нем причин, препятствующих осуществлению действий по регистрации, в том числе: в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Отказывая в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на Земельный участок, Управление ссылается на положения норм части 1 и части 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 189-ФЗ, части 1 ст. 36, часть 2, пункт 2 части 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 9 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», часть 11 ст. 53 Закона о регистрации №218-ФЗ, пункт 1.1. ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также на ответ (мнение) Комитета о том, что на Земельный участок с кадастровым номером 78:42:0016204:9 не возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, построенном в его границах.

Как указано в заявлении, Общество считает решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, оформленное Уведомлением об отказе государственной регистрации прав от 28 октября 2022 года № КУВД-001/2022-30004381/3, незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества, в связи с чем общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции также были установлены следующие обстоятельства.

Спорный земельный участок по адресу Санкт-Петербург, <...>, литера А1, площадью 17673,0 метров квадратных, с кадастровым номером 78:42:0016204:9, разрешенное использование: Малоэтажная многоквартирная застройка, был сформирован и поставлен на кадастровый учет 24.03.2006 года на основании кадастрового плана земельного участка, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 20.01.2023 года № КУВИ-001/2023-1223 6397.

Право собственности Общества на Земельный участок зарегистрировано 22.09.2006 года, запись о государственной регистрации права № 78-78-06/0020/2006-3 87 от 22.09.2006, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 78-АЖ 387392 от 26 декабря 2011 года взамен свидетельства серия 78-АВ №077911 от 22.09.2006 года.

С целью строительства на Земельном участке многоквартирных жилых домов Обществом получено Разрешение на строительство от 29 июня 2016 года № 78-016-0410-2016, продлено до 31 декабря 2020 года, которое выдано на строительство 7 (семи) многоквартирных жилых домов, каждый из которых расположен на земельном участке по адресу Санкт-Петербург, <...>, литера А1, площадью 17673,0 метров квадратных, с кадастровым номером 78:42:0016204:9.

Заявитель в обоснование своих требований ссылался на то, что в настоящий момент строительство завершено, в подтверждение чего представил в материалы дела Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31 мая 2021 года № 78-16-41-2021.

Как установлено судом первой инстанции, построенные Обществом Многоквартирные жилые дома, квартиры и нежилые помещения в таких домах поставлены на кадастровый учет, многоквартирным жилым домам присвоены следующие кадастровые номера:

1) Санкт-Петербург, <...>, строение 1, кадастровый № 78:42:0016204:3826 от 09.06.2021 г.;

2) Санкт-Петербург, <...>, строение 1, кадастровый номер 78:42:0016204:4146 от 28.07.2021;

3) Санкт-Петербург, <...>, строение 1, кадастровый номер 78:42:0016204:3887 от 10.06.2021 г.;

4) Санкт-Петербург, <...>, строение 1, кадастровый номер 78:42:0016204:3954 от 11.06.2021 г.;

5) Санкт-Петербург, <...>, строение 1, кадастровый номер 78:42:0016204:4213 от 04.08.2021 г.;

6) Санкт-Петербург, <...>, строение 1, кадастровый номер 78:42:0016204:4022 от 21.06.2021 г.;

7) Санкт-Петербург, <...>, строение 1, кадастровый номер 78:42:0016204:4083 от 21.06.2021 г.

Как следует из заявления, права собственности как первых, так и всех владельцев квартир в построенных многоквартирных жилых домах на момент подачи Обществом Заявления, и на момент принятия Управлением оспариваемого отказа зарегистрированы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В пункте 3 части 4 статьи 201 АПК РФ указано, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу части 5 статьи 1 ФЗ N 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 ФЗ N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В части 1 статьи 26 ФЗ N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе, если представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона (п. 14).

В силу части 1 статьи 27 ФЗ N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 N Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 40 ФЗ N 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Таким образом, законодателем установлено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В материалы дела заявителем представлены выписки из ЕГРН в подтверждение факта регистрации права собственности владельцев квартир на момент оспариваемого отказа в регистрации прекращения права собственности (выписка из ЕГРН от 20.01.2023 года № КУВИ-001/2023-12241541; выписка ЕГРН от 20.01.2023 года № КУВИ-001/2023-12243379).

Как следует из материалов дела, в оспариваемом отказе фактически Управление сообщило, что регистрация прекращения права собственности невозможна ввиду следующих обстоятельств:

- наличия в отношении Земельного участка записи в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в пользу участников долевого строительства, которая имеет статус «актуальная»;

- на земельный участок не возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, построенном в его границах.

Апелляционный суд полагает первое из указанных оснований для отказа несостоятельным, поскольку наличие в государственном реестре сведений об обременении участка в виде залога в силу закона (ипотеки) не является препятствием для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, так как на основании части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прекращается с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и государственного кадастрового учета данного многоквартирного дома.

Второе основание отказа, как следует из материалов дела, возникло в результате установления органом регистрации прав факта наличия в ЕГРН записи об объекте недвижимости с кадастровым номером 78:42:0016204:3294, расположенном на спорном земельном участке, в отношении которого заявителем не было представлено сведений о регистрации прав собственников квартир в МКД.

Однако указанный факт опровергается материалами дела.

Согласно отзыву Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, объект с кадастровым номером 78:42:0016204:3294 не учтен в реестре собственности Санкт-Петербурга.

Согласно акту обследования спорного земельного участка, подготовленному кадастровым инженером ФИО4, в результате выполнения кадастровых работ в целях предоставления в орган кадастрового учета заявления о снятии с государственного учета объекта недвижимости с кадастровым номером 78:42:0016204:3294, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А6, приобщенному апелляционным судом в материалы дела, в результате визуального обследования места нахождения объекта недвижимости было выявлено прекращение существования данного объекта в связи с его физическим уничтожением. Также обществом была представлена выписка из ЕГРН от 01.11.2023 в отношении объекта с кадастровым номером 78:42:0016204:3294, согласно которой указанный объект снят с кадастрового учета.

Следовательно, вывод регистрирующего органа о наличии на спорном земельном участке здания с кадастровым номером 78:42:0016204:3294, 1966 года постройки, с адресом: Санкт-Петербург, <...>, литера А6, площадь 25,1 кв.м. не подтверждается материалами дела.

Ввиду изложенного, апелляционный суд полагает оспариваемый отказ незаконным, а апелляционную жалобу заявителя – подлежащей удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2023 по делу № А56-6867/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, оформленное Уведомлением от 28 октября 2022 года № КУВД-001/2022-30004381/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Вистбалт» на земельный участок с кадастровым номером № 78:42:0016204:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Вистбалт» на земельный участок с кадастровым номером № 78:42:0016204:9, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А1.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вистбалт» 1500.00 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Вистбалт» из федерального бюджета 1500,00 руб. излишне уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.С. Полубехина

В.В. Черемошкина