Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ФЕС» ФИО1 (доверенность от 01.08.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» ФИО2 (доверенность от 26.10.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-69959/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ФЕС», место нахождения: 192281, Санкт-Петербург, Купчинская ул., д. 23, корп. 1, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «ФЕС»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг», место нахождения: 191025, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 90/92, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Агроторг»), о взыскании 2 114 985 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате по договору от 15.04.2015 № 5331 за период с августа по декабрь 2015 года.

Решением от 16.02.2017 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2017 данное решение оставлено без изменения.

ООО «Агроторг» в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, обязательства по перечислению арендной платы исполнены арендатором в соответствии с условиями договора аренды; государственная регистрация договора аренды приостановлена по причинам, зависящим от истца как собственника имущества, а противоположный вывод судов не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

ООО «ФЕС» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что все доводы, изложенные в жалобе, были полно и всесторонне исследованы судами первой и апелляционной инстанций, не влияют на правильность, законность и обоснованность вынесенных судебных актов.

В судебном заседании представитель ООО «Агроторг» поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО «ФЕС» против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в собственности истца находилось нежилое помещение площадью 1350,8 кв. м с кадастровым номером 78:7432:3:18:1, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, Купчинская ул., д. 23, корп. 1, лит. А, пом. 2Н, 3Н, 8Н, 9Н.

ООО «ФЕС» (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключили договор от 15.04.2015 № 5331 аренды недвижимого имущества общей площадью 1259 кв. м, расположенного на двух этажах нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Купчинская ул., д. 23, корп. 1, состоящего из помещений 2Н, 3Н, 8Н, сроком на десять лет с даты подписания договора.

Согласно пункту 1.1 договора границы помещения, передаваемого в аренду, обозначены красной линией на плане расположения помещения на первом и втором этажах в приложении № 1 к договору.

В силу пункта 1.7 договора для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, предусмотренным пунктом 1.2 договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором за его счет и его подрядчиками любых необходимых работ по перепланировке/переустройству/переоборудованию помещения согласно приложению № 3 к договору; проект перепланировки согласовывается в надлежащих органах в 180 (сто восемьдесят) календарных дней от даты открытия в помещении магазина «Пятерочка».

Пунктом 2.1.21 договора установлена обязанность арендодателя до 30.09.2015 своими силами и за свой счет получить свидетельство о государственной регистрации на здание и кадастровый паспорт на помещение и передать их нотариальные копии арендатору.

Размер и порядок внесения платежей установлены разделом 3 договора. В первый месяц срока аренды с даты подписания акта-приема передачи по договору (льготный период на время проведения подготовительных работ для использования помещения в целях, указанных в договоре) ежемесячная арендная плата составляет 1000 руб. (пункт 3.2). Начиная со второго месяца срока аренды, размер ежемесячной постоянной арендной платы составляет 1 549 989 руб. (пункт 3.3).

Согласно пункту 3.5 договора, если в течение трех месяцев с момента подписания договора он не будет зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по причинам, не зависящим от арендатора, с момента истечения трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещения и до государственной регистрации договора ежемесячная постоянная величина арендной платы устанавливается в размере 1 084 992 руб. Указанный пункт не подлежит применению сторонами в случае приостановки, отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации данного договора по необъяснимым и не зависящим от арендодателя причинам.

Пунктом 4.10 договора определено, что в случае неисполнения арендодателем обязанности, предусмотренной в пункте 2.1.21, ежемесячная постоянная величина арендной платы устанавливается в размере 1 084 992 руб.

Помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 14.05.2015.

Как установлено судами, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, за май, июнь, июль 2015 года арендатор внес арендную плату в размере, определенном в пунктах 3.2, 3.3 договора, а начиная с августа 2015 года производил платежи в меньшем размере, в октябре-декабре 2015 года - в размере, установленном пунктом 3.5 договора.

ООО «ФЕС», ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Агроторг» обязательства по внесению арендной платы за август-декабрь 2015 года, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Как верно определено судами, в данном случае между сторонами возник спор о размере арендной платы за период по истечении трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи (с августа 2015 года), поскольку договор аренды не был зарегистрирован в течение указанного срока.

В ходе рассмотрения дела судами установлено, что в июле 2015 года истец представил договор аренды от 15.04.2015 № 5331 на государственную регистрацию. Однако регистрирующий орган уведомлением от 13.08.2015 сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам: в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о вторичном объекте недвижимости с кадастровым номером 78:7432:3:18:1 (пом. 2Н, 3Н, 8Н, 9Н), в отношении которого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности арендодателя, поскольку указанный вторичный объект недвижимости в связи с произведенными перепланировками, повлекшими изменение наружных границ объекта, теперь учтен в составе первичного объекта – здания с кадастровым номером 78:13:0007432:1044; в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о части объекта, сдаваемой в аренду; не представлены надлежащие документы в подтверждение полномочий лица, подписавшего договор аренды от имени ООО «Агроторг».

В последующем истец совершал действия в целях кадастрового учета измененного объекта, регистрации прав на него.

Суды, всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства, правомерно посчитали, что несвоевременная государственная регистрация договора аренды была обусловлена обстоятельствами, не зависящими от арендодателя, поскольку необходимость внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости относительно принадлежащих ООО «ФЕС» помещений в здании возникла в связи с перепланировкой этих помещений, повлекшей изменение их наружных границ. При этом перепланировка произведена арендатором, не представившим своевременно надлежащую документацию в подтверждение правомерности перепланировки, в своих интересах.

Проанализировав в совокупности условия договора аренды от 15.04.2015 № 5331 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также обстоятельства, повлиявшие на затягивание процесса регистрации договора, суды пришли к верному выводу об отсутствии у арендатора оснований для внесения в спорный период арендной платы в размере, установленном пунктами 3.5, 4.10 договора, и удовлетворили исковые требования в заявленной сумме.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на иной правовой оценке обстоятельств дела и ином толковании условий договора, не свидетельствуют об ошибочности выводов судов.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2017 по делу № А56-69959/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина