Гражданский кодекс часть 1

при участии от закрытого акционерного общества «Стремберг» ФИО1 (доверенность от 01.04.2021), от общества с ограниченной ответственностью «Торговая Компания «Лэнд» ФИО2 (доверенность от 23.12.2019),

рассмотрев 02.02.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Лэнд» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2021 по делу № А56-71511/2020,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Стремберг», адрес: 197374, Санкт-Петербург, Приморский просп., д.72, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Лэнд», адрес: 196211, Санкт-Петербург, ул. Типанова, д. 27/39, лит. А, пом. 23-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Компания), о взыскании 697 786 руб. 78 коп. обеспечительного платежа, 9 043 528 руб. 66 коп. упущенной выгоды, 10 570 000 руб. неустойки за приостановление ведения коммерческой деятельности, 53 310 руб. стоимости восстановительного ремонта, 1 697 786 руб. 78 коп. неустойки, начисленной ответчику в связи с отказом истца от исполнения спорного договора по вине ответчика, 11 433 руб. 89 коп. задолженности по внесению платы за сервисное обслуживание, 43 128 руб. 71 коп. задолженности по внесению платы с оборота.

Компания при рассмотрении дела в суде первой инстанции признала иск в части требования о взыскании 53 310 руб. стоимости восстановительного ремонта, 43 128 руб. 71 коп. задолженности по внесению платы с оборота за февраль и март 2020 года.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2021 исковые требования удовлетворены частично: с Компании в пользу Общества взыскано 53 310 руб. стоимости восстановительного ремонта, 43 128 руб. 71 коп. задолженности по внесению платы с оборота, 591 руб. 41 коп. задолженности по внесению платы за коммунальные услуги; в остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2021 указанное решение изменено: с Компании в пользу Общества взыскано 53 310 руб. компенсации стоимости восстановительного ремонта рольставни, 43 128 руб. 71 коп. платы с оборота, 591 руб. 41 коп. платы за коммунальные услуги, 1 697 786 руб. 78 коп. неустойки, предусмотренной пунктом 10.3 договора, 5 390 000 руб. неустойки, предусмотренной пунктом 6.5 договора и пунктом 6 дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2, 44 757 руб. расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, просит отменить постановление от 27.08.2021, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы считает, что апелляционный суд необоснованно принял в качестве дополнительного доказательства по делу письмо от 24.10.2018 № 222, изменил квалификацию спорных отношений в отсутствие соответствующего заявления со стороны истца.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом (арендодателем) и Компанией (арендатором) был заключен договор от 20.03.2018 № 790 (далее – Договор) аренды частей помещения 1-Н (270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277) на первом этаже, частей помещения 1-Н (423, 424) (далее – Помещения) на втором этаже площадью 1712,9 кв.м в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса с аквапарком «Питерлэнд» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, для осуществления коммерческой деятельности.

Дополнительным соглашением от 18.07.2019 № 3 в качестве объектов аренды определены также переданы части помещения 1-Н № 423 площадью 193 кв.м (помещение № 1.03 по внутренней нумерации) и № 423 площадью 167 кв.м (помещение № 1.02А по внутренней нумерации).

Условия о размере арендной платы, иных платежей и порядок расчетов установлены разделом 4 Договора.

Арендная плата содержит постоянную и переменную составляющие.

Постоянная составляющая арендной платы начисляется начиная с шестнадцатого месяца с даты подписания акта приема-передачи Помещений с учетом годовой базовой арендной платы – суммы, определенной договором, являющейся минимальным размером арендной платы за соответствующий год срока аренды (пункт 4.2.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2 к договору).

Годовая базовая арендная плата начиная с шестнадцатого месяца с даты подписания акта приема-передачи Помещений составляет 8 488 933 руб. 90 коп., кроме того НДС. Начиная с двадцать восьмого месяца с даты подписания акта приема-передачи Помещений годовая базовая арендная плата составляет 9 057 835 руб. 60 коп., кроме того НДС. Начиная с сорокового месяца с даты подписания акта приема-передачи Помещений годовая базовая арендная плата составляет 10 451 349 руб. 15 коп., кроме того НДС (пункт 4.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2 к Договору).

Постоянная часть арендной платы определяется как разница между годовой базовой арендной платой за соответствующий год срока аренды и процентом с оборота, и вносится в случае, если такая разница является положительной (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2).

Переменная составляющая арендной платы включает в себя ежемесячную плату с оборота арендатора и плату за коммунальные услуги (пункт 4.2.2 Договора).

В соответствии с пунктом 4.6 Договора плата с оборота арендатора определяется как ежемесячный оборот арендатора, исчисленный на основании ежемесячно предоставляемого арендатором отчета об обороте, умноженный на 7 %. Плата с оборота рассчитывается за оборотный период – один календарный месяц. Первый оборотный период начинается с даты, следующей за последним днем срока отделочных работ (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2).

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из ставок (тарифов) на оплату коммунальных услуг и объема оказанных услуг, который определяется исходя из показаний приборов учета по каждому предоставляемому коммунальному ресурсу. Плата за предоставление услуг по теплоснабжению и кондиционированию воздуха Помещений рассчитывается исходя из ставки (тарифа) на услуги по теплоснабжению и кондиционированию воздуха и площади Помещений. Ставки (тарифы) на услуги по предоставлению электрической энергии, горячей и холодной воды, водоотведению, теплоснабжению и кондиционированию воздуха указаны в приложении № 2 к договору (пункт 4.7 Договора).

Согласно пункту 12 дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2 к Договору, начиная с даты, наступающей по истечении пяти рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи Помещений до даты начала отделочных работ арендная плата включает плату за коммунальные услуги, при этом за теплоснабжение и кондиционирование арендатор вносит 2464 руб. 20 коп. в месяц без учета НДС, предусмотренная пунктом 4.7 Договора ставка не применяется.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора в течение срока отделочных работ арендная плата включает только плату за коммунальные услуги (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2).

Согласно пункту 4.4 Договора с даты, следующей за последним днем срока отделочных работ, по последний день пятнадцатого месяца, следующего за датой подписания акта приема-передачи Помещений, арендатор обязан ежемесячно выплачивать арендодателю переменную составляющую арендной платы (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2).

Начиная с первого дня шестнадцатого месяца с даты подписания акта приема-передачи Помещений арендатор обязан выплачивать арендную плату в полном объеме.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора арендатор также обязался уплатить арендодателю обеспечительный платеж в сумме 1 697 786 руб. 78 коп. ФИО3 от суммы обеспечительного платежа вносится в течение десяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора; оставшаяся часть обеспечительного платежа вносится в течение десяти рабочих дней с даты получения лицензии на осуществление розничной продажи алкогольной продукции в Помещении (пункт 4.1 Договора).

Платежными поручениями от 01.08.2016 № 30916, 04.09.2017 № 36396 Компания уплатила 1 000 000 руб. обеспечительного платежа.

Пунктом 6.5 Договора предусмотрена обязанность арендатора с даты открытия вести коммерческую деятельность в Помещении в соответствии с общепринятыми нормами делового оборота и деловой этики по целевому назначению, содержать за свой счет Помещения, все вывески, имеющие отношение к Помещениям, товары, обстановку, торговое и иное оборудование арендатора, а также иное имущество, расположенное в Помещениях, в надлежащем санитарном и техническом состоянии в соответствии с «Нормами и правилами для арендаторов».

В случае полного приостановления ведения в Помещении коммерческой деятельности (временного закрытия Помещения для посетителей) по вине арендатора арендатор по письменному требованию арендодателя уплачивает арендодателю неустойку за каждый день такой приостановки деятельности в сумме, рассчитанной исходя из годовой базовой арендной платы (плата за год, равный 365 дням) пропорционально периоду приостановки (количество дней приостановки) за каждый день приостановки до устранения до устранения арендатором данного нарушения, которую арендатор обязан уплатить арендодателю на основании соответствующего счета в течение пяти календарных дней с момента получения счета.

Согласно пункта 6 дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2 в случае, если арендатор не приступит к осуществлению коммерческой деятельности в Помещениях, указанных в пунктах 2.1, 2.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 11.04.2018 № 1, и совместно с ними в помещениях, указанных в приложении № 9 к Договору, с даты открытия, как указано в пункт 1.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2 к Договору, арендодатель вправе за каждый день неосуществления коммерческой деятельности начислить арендатору неустойку в размере 70 000 руб., которую арендатор обязан уплатить арендодателю на основании соответствующего счета арендодателя в течение 5 календарных дней с момента его получения.

В соответствии с пунктом 10.1 Договора он может быть расторгнут по обоюдному соглашению сторон; в судебном порядке при условии направления стороной, решившей расторгнуть договор, другой стороне требования об устранении нарушений, которые могут служить основанием для его расторжения, не исполненного в течении тридцати календарных дней со дня получения соответствующего требования; а также по основаниям, установленным договором.

Так, арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору за девяносто календарных дней до даты предполагаемого расторжения, в том числе в случаях, если арендатор не выполнил обязательства по предоставлению в полном объеме суммы обеспечения; если период временного закрытия Помещений для посетителей, произошедшего по причинам, относящимся к арендатору, без предварительного уведомления арендодателя и по причинам, не связанным с невозможностью осуществления коммерческой деятельности в Помещения по причинам, не относящимся к арендатору, превысит двадцать календарных дней подряд в течение одного календарного года; если арендатор по своей вине в течение тридцати календарных дней с даты, следующей за последним днем срока отделочных работ, не открывает Помещения для посетителей (пункт 10.2 Договора).

Согласно пункту 10.3 Договора в случае отказа арендодателя от исполнения Договора по вине арендатора по предусмотренным пунктом 10.2 основаниям арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере двухмесячной базовой арендной платы.

Арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора на основании пункта 1 статьи 450 и пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), уведомив об этом арендодателя, помимо прочего в случае, если арендодатель объявлен банкротом или неплатежеспособным, или в отношении него начата процедура банкротства или ликвидации (пункт 10.4.8 договора). При этом арендатор обязан уведомить арендодателя об отказе от исполнения договора за десять календарных дней до даты отказа (пункт 10.4.10 договора).

Лицензия на осуществление розничной продажи алкогольной продукции в Помещении получена арендатором 06.08.2018.

Письмом от 27.03.2020 № 5638 Общество со ссылкой на положения пункта 10.2 Договора уведомило Компанию об одностороннем внесудебном отказе от договора с 26.06.2020 в связи с неисполнением арендатором обязательства по внесению суммы обеспечительного платежа в полном объеме, превышением периода закрытия Помещений и неведения коммерческой деятельности после истечения определенного пунктом 10.2.5 Договора срока, нарушением срока открытия Помещений для ведения коммерческой деятельности, потребовало уплатить предусмотренный пунктом 10.3 Договора штраф.

Впоследствии, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Компанией обязательства по уплате указанного штрафа, внесению второй части обеспечительного платежа в размере 697 786 руб. 78 коп., неосуществление арендатором коммерческой деятельности в Помещениях, возникновение у арендодателя убытков в виде стоимости восстановительного ремонта рольставни и упущенной выгоды, а также на наличие у арендатора задолженности по арендной плате, Общество 07.07.2020 направило Компании претензию от 07.07.2020 № 1294-пр с требованием уплате 22 116 974 руб. 82 коп., а затем обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Иск в части требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта рольставни и задолженности по внесению платы с оборота за февраль и март 2020 года признаны Компанией.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что Договор был расторгнут с 21.02.2020 по инициативе арендатора, поскольку в отношении Общества начата процедура банкротства, поэтому признал обоснованными требования Общества только в части взыскания 53 310 руб. стоимости восстановительного ремонта, 43 128 руб. 71 коп. задолженности по внесению платы с оборота, 591 руб. 41 коп. задолженности по внесению платы за сервисное обслуживание за период с 01.03.2020 по 07.03.2020.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции относительно прекращения Договора с 21.02.2020 по инициативе арендатора, посчитал, что Договор расторгнут с 20.03.2020 по инициативе арендодателя по основаниям, установленным пунктами 10.2, 10.3 Договора, признал правомерными требования Общества в части взыскании 53 310 руб. компенсации стоимости восстановительного ремонта рольставни, 43 128 руб. 71 коп. платы с оборота, 591 руб. 41 коп. задолженности по внесению платы за коммунальные услуги, а также 1 697 786 руб. 78 коп. неустойки, предусмотренной пунктом 10.3 Договора, 5 390 000 руб. неустойки, предусмотренной пунктом 6.5 Договора и пунктом 6 дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемое постановление не подлежит отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 того же Кодекса).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с положениями статьи 450.1 ГК РФ предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В данном случае Компания заявила о своем отказе от Договора на основании пункта 10.4.8 Договора в связи с тем, что в отношении Общества начата процедура банкротства, в уведомлении от 31.01.2020.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2017 по делу № А56-35677/2017 в отношении Общества возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве), постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018 (резолютивная часть от 22.03.2018) в отношении Общества введена процедура наблюдения.

Проанализировав содержание материалов переписки сторон, суд апелляционной инстанции установил, что о фактах возбуждения в отношении Общества дела о несостоятельности (банкротстве), введения процедуры наблюдения Компании стало известно не позднее 20.08.2018.

Обстоятельство осведомленности Компании об этих фактах с указанной судом даты подателем жалобы не оспорено и доводами жалобы не опровергнуто.

Из пояснений представителя Компании, данных при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, следует, что Компания не оспаривает эти указанные судом апелляционной инстанции обстоятельства, а выражает лишь несогласие с принятием судом в качестве доказательства по делу на стадии апелляционного производства копии письма Компании от 24.10.2018.

При таком положении оснований считать вывод суда относительно осведомленности Компании с 20.08.2018 о фактах возбуждения в отношении Общества дела о несостоятельности (банкротстве), введения процедуры наблюдения не соответствующим обстоятельствам дела не имеется.

Апелляционный суд, установив, что после получения информации о начале процедуры банкротства Общества Компания заключила с Обществом дополнительные соглашения к Договору от 01.03.2019 № 2, 18.07.2019 № 3, приняла от арендодателя помещения, согласованные в качестве объектов аренды по Договору, использовала их в соответствии с условиями Договора до 06.03.2020, пришел к выводу, что Компания в течение 17 месяцев после возникновения предусмотренных пунктом 10.4.8 Договора оснований для одностороннего отказа от него неоднократно подтверждала действие Договора, принимала исполнение от арендодателя, поэтому, руководствуясь положениями пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ, посчитал, что уведомление Компании от 31.01.2020 не привело к прекращению Договора.

При этом суд мотивированно отклонил доводы Компании со ссылкой на возникновение по состоянию на 31.01.2020 новых оснований для отказа от Договора, связанных с получением ею информации о принятии собранием кредиторов Общества решения об обращении в суд с ходатайством о введении процедуры конкурсного производства, обоснованно указав на то, что ни на дату направления уведомления от 31.01.2020, ни на дату рассмотрения судом спора по настоящему делу Общество не признано несостоятельным (банкротом), процедура конкурсного производства в отношении него не введена.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Общество вправе было отказаться от Договора на пункта 10.2 в связи с приостановлением арендатором коммерческой деятельности на срок свыше 20 дней, поэтому, с учетом направления арендодателем арендатору соответствующего уведомления от 27.03.2020, признал Договор прекращенным с 26.06.2020.

Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам суд апелляционной инстанции посчитал обоснованными требования о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 10.3 Договора (1 697 786 руб. 78 коп.), а также неустойки в размере 5 390 000 руб., начисленной в соответствии с пунктом 6.5 Договора и пунктом 6 дополнительного соглашения от 01.03.2019 № 2 за часть заявленного истцом периода (07.03.2020 - 27.03.2020, 01.05.2020 - 25.06.2020).

Аргумент подателя жалобы о рассмотрении судом апелляционной инстанции требований истца по тем основаниям, которым они им не были заявлены, несостоятелен, поскольку признание судом обоснованным начисления неустойки только за часть заявленного в иске периода (исходя из обстоятельств фактического закрытия здания торгового комплекса в течение исключенного судом периода) не свидетельствует об изменении основания исковых требований, а лишь указывает на проверку судом правомерности предъявленных истцом требований.

В отношении удовлетворенных судом требований о взыскании с Компании 53 310 руб. компенсации стоимости восстановительного ремонта рольставни, 43 128 руб. 71 коп. платы с оборота, 591 руб. 41 коп. платы за коммунальные услуги возражений в кассационной жалобе не заявлено.

При рассмотрении дела апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального и процессуального права применены правильно.

С учетом изложенного предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления от 27.08.2021 не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2021 по делу № А56-71511/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Лэнд» - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Г.М. Рудницкий

ФИО4