Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 09.02.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2014 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу № А56-72888/2013,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра), от 27.08.2013 № 42/029/2013-291, 42/029/2013-290 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2013 № 20-А029228, а также об обязании Управления Росреестра зарегистрировать этот договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>.

Решением от 14.03.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.10.2014, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить обжалуемые судебные акты и заявленные требования удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, суды не учли, что на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) договор аренды государственного имущества может быть заключен на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения конкурса или аукциона. По мнению КУГИ, толкование указанной статьи как ограничивающей возможность заключения на новый срок договора аренды государственного имущества без проведения торгов препятствует реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

КУГИ, Управление Росреестра и ФИО1 о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 01.10.2004 № 1144-р КУГИ (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Сателлит» (арендатор, далее – ООО «Сателлит») 11.10.2004 заключили договор № 20-А029228 аренды нежилого помещения 3-Н площадью 71,2 кв. м с кадастровым номером 78:1121:0:40:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 47, лит. А, сроком на пять лет.

Дополнительным соглашением от 25.02.2009 № 2 ООО «Сателлит» уступило индивидуальному предпринимателю ФИО1 права и обязанности по указанному договору аренды.

Дополнительным соглашением от 25.01.2010 срок действия договора продлен до 21.12.2012.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с окончанием срока действия договора предприниматель 27.12.2012 обратился в КУГИ с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

На основании распоряжения КУГИ от 22.03.2013 № 227-рк КУГИ (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 01.04.2013 подписали договор № 20-А029228 аренды нежилого помещения 3-Н по указанному выше адресу для использования под нежилые цели.

Согласно пункту 1.3 договор действуем по 31.03.2016, а в пункте 6.9 указано, что договор аренды от 11.10.2004 № 20-А029228 прекращает свое действие с даты подписания нового договора.

КУГИ 22.05.2013 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 01.04.2013 № 20-А029228.

Управление Росреестра 08.06.2013 уведомило КУГИ о приостановлении на один месяц на основании абзаца 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственной регистрации договора аренды, сославшись на отсутствие доказательств его заключения на торгах.

Поскольку КУГИ не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение при заключении договора аренды от 01.04.2013 № 20-А029228 требований статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, Управление Росреестра 27.08.2013 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации названного договора на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

КУГИ, считая, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации названного договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявленных требований отказали, сославшись на нарушение при подписании договора от 01.04.2013 № 20-А029228 требований частей 1, 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Апелляционный суд также указал, что статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Государственная регистрация прав производится в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами по основаниям, перечисленным в статье 17 Закона № 122-ФЗ, в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иных документов, которые согласно законодательству Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав приведен в статье 20 Закона № 122-ФЗ, согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Исходя из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, а также системного толкования всех положений названной статьи необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Судами установлено, что представленный на регистрацию договор аренды подписан сторонами с нарушением требований части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, а именно без проведения торгов. Оснований для применения к правоотношениям сторон положений части 9 этой же статьи не имеется, так как договор аренды от 11.10.2004 № 20-А029228 также был заключен без проведения торгов.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды соответствует действующему законодательству, является верным, поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу № А56-72888/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом – без удовлетворения.

Председательствующий М.А. Ракчеева

Судьи Т.С. Гафиатуллина

Г.М. Рудницкий