Постановление № А56-7321/2021 от 25.01.2022 АС Северо-Западного округа

31 января 2022 года

Дело №

А56-7321/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Мануфактура» Кудряшова А.А. (доверенность от 17.11.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобуфедерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 по делу           № А56-7321/2021,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Мануфактура», адрес:199106, Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 34, лит. А, оф. 1113, ОГРН 1037811010456, ИНН 7805114691 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности»,адрес: 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 34, лит. А, ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971 (далее – Дирекция), о признании недействительными сделок, оформленных уведомлениями от 13.01.2021 № 10, 9, 8, 7, 6, по отказу от исполнения договоров аренды от 23.11.2010 № 8/ДА/2010, от 20.12.2010 № 9/ДА/2010, смешанных договоров от 26.12.2012 № 180/Д/АР, от 26.12.2016 № 181/Д/АР, от 26.12.2016 № 182/Д/АР соответственно (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика,          д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400.

Решением от 14.05.2021 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 данное решение оставлено без изменения.

Дирекция в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, материалами дела подтверждается наличие оснований для одностороннего расторжения спорных договоров, поскольку истец неоднократно допускал просрочки внесения арендной платы, в нарушение условий договоров заключил договоры субаренды без согласования с арендодателем по ряду договоров, произвел несанкционированную перепланировку в помещениях.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими обстоятельствам спора и нормам права.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Дирекция (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Нарвская ярмарка» (в настоящее время Общество; далее также Общество) (арендатор) по результатам проведенных открытых аукционов заключили следующие договоры в отношении помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 34, лит. А:

- договор от 23.11.2010 № 8/ДА/2010 аренды части помещения 1-Н (1-28, 86-139, 476-512, 804-857, 1101, 1102, 1103-1154, 1311-1358, 1360-1373, 1383, 1384) общей площадью 5302,9 кв. м сроком до 01.07.2025;

- договор от 20.12.2010 № 9/ДА/2010 аренды части помещения 1-Н (195, 211-277, 357-441, 457-464, 467-471), помещений 19-Н - 29-Н, 35-Н, мест общего пользования (МОП) общей площадью 8746,4 кв. м сроком до 01.07.2025;

- смешанный договор от 26.12.2016 № 180/Д/АР, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть помещения 1-Н (140-167, 472-475, 513-543, 547, 858-887, 892, 1155-1166), помещения 9-Н - 14-Н общей площадью 1971,7 кв. м сроком до 01.03.2022, а арендатор обязался провести за свой счет ремонтные работы в помещениях и передать результаты этих работ арендодателю;

- смешанный договор от 26.12.2016 № 181/Д/АР, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть помещения 1-Н (29-76, 442-449, 453-456, 465, 466, 783-798, 1066-1076, 1304-1310, 1374-1380, 1385, 1386), помещения 30-Н - 34-Н общей площадью 5116,7 кв. м сроком до 01.03.2022, а арендатор обязался провести за свой счет ремонтные работы в помещениях и передать результаты этих работ арендодателю;

- смешанный договор от 26.12.2016 № 182/Д/АР, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть помещения 1-Н (544-546, 548-782, 799-803) площадью 11 718 кв. м сроком до 01.03.2022, а арендатор обязался провести за свой счет ремонтные работы в помещениях и передать результаты этих работ арендодателю.

Размер арендной платы и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 4 каждого из договоров (в редакции дополнительных соглашений).

Пунктом 3.3.7 договоров № 8/ДА/2010, 9/ДА/2010, пунктом 3.3.12 договоров № 180/Д/АР, 181/Д/АР, 182/Д/АР установлен запрет арендатору передавать помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Порядок согласования договоров субаренды предусмотрен пунктом 3.4.1 договоров № 8/ДА/2010, 9/ДА/2010, пунктом 3.4.2 договоров № 180/Д/АР, 181/Д/АР, 182/Д/АР.

В соответствии с пунктом 3.3.10 договоров № 8/ДА/2010, 9/ДА/2010 арендатор обязан не производить без предварительного письменного разрешения арендодателя текущий ремонт помещений, перепланировки и переоборудования капитального характера.

Согласно пункту 6.4 каждого из договоров арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды в случаях нарушения арендатором требований, предусмотренных перечисленными в этом пункте пунктами.

Пунктом 6.4 договора № 8/ДА/2010 и договора № 9/ДА/2010 предусмотрено право арендодателя расторгнуть договоры в одностороннем порядке в случае нарушения пункта 3.3.10 каждого из этих договоров.

Дирекция направила в адрес Общества уведомления от 13.01.2021         № 6 – 10 об одностороннем отказе от исполнения договоров в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы по договорам, заключением договоров субаренды без согласования с арендодателем, проведением текущего ремонта, перепланировки и переоборудования без согласования с арендодателем, сославшись во всех уведомлениях на нарушение арендатором пунктов 4.2, 3.3.7, 3.3.10 договоров; предложила освободить помещения и направить представителя в течение 20 дней с момента получения уведомлений для передачи помещений по акту приема-передачи.

Общество, считая, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договоров у арендодателя не имелось, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

 В силу статей 310, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда по требованию одной стороны, вследствие одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора, когда такой односторонний отказ допускается законом или договором.       

Сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

 Договорами аренды (пункт 6.4) арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, перечисленных в этом пункте.

В данном случае в каждом из уведомлений Дирекция сослалась на три допущенных арендатором нарушения условий договора: просрочка внесения арендной платы, заключение договоров субаренды без согласования с арендодателем, самовольная перепланировка и переоборудование помещений.

Между тем, как установлено судами, к моменту направления ответчиком в январе 2021 года оспариваемых уведомлений у арендатора не имелось просрочек по внесению арендной платы, последнее нарушение сроков уплаты арендной платы было допущено арендатором в марте 2020 года, арендная плата полностью уплачена в мае 2020 года.

Ввиду большого количества субарендаторов и сдаваемых в субаренду маленьких по площади помещений в отступление от предусмотренного договорами порядка согласования договоров субаренды между сторонами сложилась практика согласования арендодателем арендатору возможности сдачи помещений в субаренду в целом; с 2020 года с Дирекцией согласовывалось заключение каждого договора субаренды.

Условиями договоров № 180/Д/АР, 181/Д/АР, 182/Д/АР не предусмотрено такое основание для их расторжения арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, как самовольная перепланировка и переоборудование помещений, а пунктом 3.3.10 этих договоров, на который имеется ссылка в соответствующих уведомлениях, предусмотрена иная обязанность арендатора – не допускать захламления бытовым и строительным мусором подходов и подъездов к объекту, прилегающей территории, содержать прилегающую территорию в соответствии с действующими санитарными и техническими нормами. Возможность одностороннего отказа от договора в связи с самовольными перепланировкой и переоборудованием помещений предусмотрена договорами № 8/ДА/2010, 9/ДА/2010 (пункты 3.3.10, 6.4), однако документально проведение арендатором самовольной перепланировки и переоборудования в помещениях, арендуемых по двум названным договорам, Дирекцией не подтверждено.   

При таких обстоятельствах суды правомерно пришли к выводу, что наличие обстоятельств, которые по условиям договоров могут повлечь их расторжение арендодателем в одностороннем порядке, последним не доказано и оснований для одностороннего расторжения договоров у Дирекции не имелось, и удовлетворили исковые требования.  

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 по делу № А56-7321/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Е.В. Чуватина