Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Пугачева В.В. (доверенность от 17.06.2015 № 20673-42), от акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Пугачева В.В. (доверенность от 31.12.2014 № 6153/28),

рассмотрев 29.06.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регламент» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2014 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу № А56-7329/2014,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнений) к обществу с ограниченной ответственностью «Регламент», место нахождения: 196105, Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 1, ОГРН 1037821034734, ИНН 7810193561 (далее - Общество), о взыскании 90 781 руб. 65 коп., в том числе 880 руб. 14 коп., 20 760 руб. 68 коп., 16 912 руб. 11 коп., 13 228 руб. 72 коп. неустойки за нарушение срока внесения очередных (десятого, одиннадцатого, двенадцатого, тринадцатого) платежей по договору, 39 000 руб. штрафа согласно пункту 7.6.1 договора и обращении взыскания на нежилое помещение 4-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, наб. Комсомольского канн., д. 3, лит. А, кадастровый номер 78:17201:0:1:6 (действующий кадастровый номер 78:37:0017201:1152), указании способа реализации и начальной продажной цены объекта при его реализации.

Общество обратилось со встречным иском об уменьшении до 417 183 руб. 52 коп. (с учетом налога на добавленную стоимость; далее - НДС) стоимости нежилого помещения площадью 11,7 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, наб. Комсомольского кан., д. 3, лит. А, пом. 4-Н, кадастровый номер 78:17201:0:1:6, приобретенного Обществом по договору купли-продажи от 28.12.2010 № 1357-ПП путем зачета в стоимость помещения 43 016 руб. 48 коп. затрат на ремонт и восстановление кровли здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», переименованное в акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7832000076.

Решением суда от 15.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.03.2015, с Общества в пользу Комитета взыскано 51 781 руб. 65 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначального и во встречном иске отказано.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам в части отказа в удовлетворении встречного иска, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в ином составе судей.

Общество о времени и месте рассмотрения жалобы надлежаще извещено, однако его представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании своего распоряжения от 16.11.2010 № 2868-рз Комитет (продавец) и Общество (покупатель) 28.12.2010 заключили договор № 1357-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение 4-Н площадью 11,7 кв. м с кадастровым номером 78:17201:0:1:6, расположенное на втором этаже по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, наб. Комсомольского кан., д. 3, лит. А.

Пунктом 2.1 договора установлена цена продажи объекта недвижимости - 390 000 руб. без учета НДС.

Дополнительным соглашением от 28.06.2011 изменен пункт 2.2 договора - установлена оплата объекта недвижимости с рассрочкой платежа на 3 года в соответствии с графиком платежей (приложением № 1).

Пунктом 7.3 договора за нарушение срока внесения очередного платежа предусмотрена ответственность покупателя в виде пеней в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой уплаты очередного платежа Комитет направил в адрес Общества претензию от 17.10.2013 № 5332/28, в которой сообщил о наличии задолженности и предложил в течение 10 дней погасить ее.

Неисполнение Обществом претензии послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, полагая, что приобретенное нежилое помещение имеет дефекты, которые в момент заключения договора купли-продажи не были оговорены, предъявило встречный иск о соразмерном уменьшении на расходы по ремонту кровли покупной цены, выразившейся в его доле от рыночной стоимости затрат по вынужденному ремонту всей кровли здания, определенной в отчете об оценке № 68-Рз13, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Ангара».

Суды, частично взыскав с Общества неустойку, отказали в остальной части основного и во встречном иске.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующему.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные названной статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Согласно пункту 3.3. договора купли-продажи на момент его заключения объект находился во владении и пользовании покупателя и не нуждался в передаче от продавца покупателю. Претензии к техническому состоянию объекта у сторон отсутствуют.

Судами установлено и следует из материалов дела, что приобретенный по договору аренды от 22.08.2000 № 06-А001187 объект недвижимости находился во владении и пользовании Общества, которое будучи арендатором спорного помещения, неоднократно проводило ремонтные работы по устранению дефекта - протечки кровли.

Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что Общество 30.05.2012 направило Комитету претензию, в которой указало, что в 2004 году под технадзором РЖА Колпинского района выполнило капитальный ремонт крыши здания, однако по вине сотрудников Комитета, несвоевременно согласовавших документы, взаимозачета Общество не получило, на сегодняшний день количество протечек и увлажнения снизилось, но не устранилось. Кроме того, в претензии указано, что Общество просит считать данное письмо претензией к Комитету о снижении выкупной цены спорного помещения в связи с обнаружением скрытых дефектов помещения и здания.

Таким образом, приобретая спорное имущество, Общество знало о его состоянии. Доказательств наличия скрытых дефектов, о которых Общество не знало, обнаруженных им после 28.12.2010, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного оснований для зачета в стоимость помещений 43 016 руб. 48 коп. затрат на ремонтно-восстановительные работы кровли здания не имеется.

Установив факт несвоевременного внесения Обществом платежей, суды не нашли оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании статьи 333 ГК РФ неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

При таких обстоятельствах доводы подателя жалобы не могут служить основанием для отмены судебных актов.

У суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу № А56-7329/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регламент» - без удовлетворения.

Председательствующий Л.Л. Никитушкина

Судьи В.В. Дмитриев

Т.В. Шпачева