Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2022 по делу № А56-75404/2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «МПС-14», адрес: 195027, Санкт-Петербург, Магнитогорская ул., д. 11, лит. К, пом. 2-Н, комн. 28, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, о взыскании 66 831 руб. 90 коп. задолженности по переменной части арендной платы, а также 19 206 руб. 09 коп. пеней, начисленных за просрочку платежа по состоянию на 12.07.2021 по договору от 01.03.2020 № 57-МПС/20 аренды нежилого помещения 10-Н общей площадью 196,4 кв. м с кадастровым номером 78:12:6344:7:1:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Народная ул., д. 45, лит. А.

Решением от 08.04.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционный суд. В своей жалобе ответчик просил отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, такие эксплуатационные платежи, как: «управление домом», «содержание общего имущества дома», «содержание территории», «текущий ремонт», «эксплуатация приборов учета отопления горячего и холодного водоснабжения» обязан нести арендодатель как собственник нежилого помещения, при этом возложение таких расходов на арендатора договором не предусмотрено; сторонами договора в его подпункте 3.2.2 согласовано, что арендатор вправе не производить оплату переменной части арендной платы, если при выставлении соответствующих счетов арендодатель не представил акт в отношении переменной части арендной платы; так, для подтверждения суммы переменной части арендной платы арендодатель должен предоставить для ознакомления арендатору следующий пакет документов: копии первичных документов, выставленных в адрес самого арендодателя снабжающими организациями, справку-расчет переменной части арендной платы, а равно выше упомянутый акт; при этом арендатор не считается просрочившим оплату переменной части арендной платы в силу упомянутого подпункта договора до момента устранения арендодателем вышеназванных обстоятельств; по мнению подателя жалобы, в данном случае из представленных Обществом в материалы дела доказательств невозможно установить дату возникновения обязательства арендатора по перечислению переменной части арендной платы в пользу арендодателя, следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика пеней.

В отзыве на жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указал, что, подписав договор, ответчик принял и согласился со всеми его условиями, в том числе с положениями пункта 3.2, согласно которому в размер переменной части арендной платы входят дополнительные расходы и услуги, связанные с эксплуатацией помещения, в том числе оплата электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, услуг телефонной связи, а равно услуг по уборке территории; следовательно, довод ответчика о том, что он не пользовался услугами арендодателя по предоставлению телефонной связи и уборке занимаемой территории и оплачивал такие расходы самостоятельно по заключенным с поставщиками названных услуг договорам, является несостоятельным; принятое ответчиком решение оплачивать названные услуги напрямую их непосредственным поставщикам противоречит условиям заключенного с истцом договора; также подателем жалобы не учтено, что согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, только если иное не предусмотрено законом или договором; в данном случае определенный в пункте 3.2 договора размер переменной части арендной платы включает в себя все дополнительные расходы и услуги, связанные с эксплуатацией арендуемого помещения, а значит, у подателя жалобы не имеется оснований полагать, что расходы на «управление домом», «содержание общего имущества дома», «содержание территории», «текущий ремонт», «эксплуатация приборов учета отопления горячего и холодного водоснабжения» не подлежали включению в переменную часть арендной платы; прочие доводы подателя жалобы имеют, по мнению подателя жалобы, своей целью исключительно затягивание судебного разбирательства по данному спору, а потому не подлежат принятию во внимание в ходе апелляционного производства.

До начала судебного разбирательства в апелляционном суде от подателя жалобы поступило ходатайство о ее рассмотрение в отсутствие представителя предпринимателя.

В судебном заседании явившийся в него представитель Общества поддержал ранее представленный отзыв на жалобу ФИО2

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендатор) 01.03.2020 заключили сроком до 16.02.2021 договор № 57-МСП/20 аренды нежилого помещения 10-Н общей площадью 196,4 кв. м, включая его следующие части: торговый зал площадью 141 кв. м, подсобное помещение площадью 36,4 кв. м, вспомогательное помещение (туалет и тамбур) площадью 19 кв. м, расположенного на первом этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Народная ул., д. 45, лит. А, и принадлежащего арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.09.1996 серии ЮИ № 001740.

В пункте 1.4 договора указано, что передаваемое помещение на момент его сдачи в аренду должно быть подключено к система водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и обеспечено теплом, водоснабжением, водоотведением и электроэнергией. При этом арендодатель гарантирует, что им заключены и являются действующими договоры на снабжение помещения коммунальными и эксплуатационными услугами с соответствующими ресурсоснабжающими организациями, в связи с чем арендодатель обязуется представить копии указанных договоров арендатору.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, состоящую не только из постоянной части, но также и из переменной, в которую, в свою очередь, входят дополнительные расходы и услуги, связанные с эксплуатацией арендатором помещения, в том числе по оплате электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, услуг телефонной связи и уборки территории.

В силу пункта 3.2 договора размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 30-го числа месяца, следующего за расчетным, путем предоставления арендодателем соответствующего счета на оплату. Для подтверждения предъявленной к оплате суммы арендодатель предоставляет арендатору для ознакомления справку-расчет переменной части арендной платы, а также копии первичных документов, выставленных в адрес самого арендодателя снабжающими организациями. Арендатор вправе не производить оплату переменной части арендной платы, если при выставлении соответствующих счетов арендодатель не предоставил акт по названной части арендной платы и упомянутую справку-расчет либо копии первичных документов, подтверждающих (расшифровывающих) размер выплат. В связи с этим до момента устранения арендодателем вышеуказанных обстоятельств арендатор не считается просрочившим исполнение обязательств по оплате переменной части арендной платы.

Согласно этому же пункту оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 дней со дня подписания акта по переменной части арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

На случай просрочки платежа в пункте 3.3 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы, уплачиваемой за каждый день неисполнения обязательства.

По акту приема-передачи от 23.03.2020 спорное нежилое помещение передано ответчику.

В июле 2021 года Общество направило в адрес предпринимателя досудебную претензию, в которой со ссылкой на возникновение у ФИО2 задолженности по оплате переменной части арендной платы, размер которой по состоянию на 12.07.2021 составил 66 831 руб. 90 коп., в связи с чем ему была начислена неустойка в размере 19 206 руб. 09 коп., просило погасить долг, перечислив указанные суммы на счет арендодателя, указав при этом, что по истечение 30 дней с момента направления данного сообщения спор будет передан на рассмотрение в арбитражный суд.

Оставление ответчиком требований, изложенных в претензии, без удовлетворения послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование своих требований Общество представило расчет задолженности по договору, из которого видно, что по состоянию на 01.01.2021 у предпринимателя имелся долг в размере 134 903 руб. 28 коп., который к 31.01.2021 увеличился еще на 3018 руб. 42 коп., при этом часть этой суммы в размере 71 089 руб. 80 коп. была уплачена 31.03.2021, в связи с чем остаток непогашенной задолженности составил 66 831 руб. 90 коп.

Возражая против заявленных требований, предприниматель привел в отзыве на исковое заявление доводы, аналогичные доводам поданной в настоящий момент апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции.

Не соглашаясь с позицией ответчика, Общество в своих возражениях на представленный отзыв предпринимателя указало, что арендатор по состоянию на 05.01.2021 имел задолженность по переменной части арендной платы в размере 137 921 руб. 70 коп., которая подтверждается тем, что в период с марта 2020 года по январь 2021 года предпринимателю были начислены следующие суммы:

- в марте 2020 года был выставлен акт от 31.03.2020 № 19 на сумму 3276 руб. 60 коп. за теплоснабжение;

- в апреле 2020 года – акт от 30.04.2020 № 9 на сумму 2107 руб. 52 коп. за услуги связи, потребление электроэнергии, техническое обслуживание здания, в котором находится помещение, а также акт от 30.04.2020 № на сумму 8327 руб. 22 коп. за теплоснабжение;

- в период с мая по сентябрь 2020 года были выставлены лишь акты за услуги связи, потребление электроэнергии и техническое обслуживание здания, в котором находится помещение: в мае 2020 года – акт от 31.05.2020 № 12 на сумму 12 125 руб. 26 коп.; в июне 2020 года – акт от 30.06.2020 № 13 на сумму 11 803 руб. 56 коп.; в июле 2020 года – акт от 30.06.2020 № 15 на сумму 12 214 руб. 51 коп.; в августе 2020 года – акт от 31.08.2020 № 21 на сумму 14 925 руб. 27 коп.; в сентябре 2020 года – акт от 30.09.2020 № 22 на сумму 14 130 руб. 32 коп.;

- в октябре 2020 года – акт от 31.10.2020 № 30 на сумму 12 182 руб. 68 коп. за услуги связи, потребление электроэнергии, техническое обслуживание здания, в котором находится помещение, а также акт от 31.10.2020 № 33 на сумму 6387 руб. 16 коп. за теплоснабжение;

- в ноябре 2020 года – акт от 30.11.2020 № 31 на сумму 13 800 руб. 45 коп. за услуги связи, потребление электроэнергии, техническое обслуживание здания, в котором находится помещение, а также акт от 30.11.2020 № 34 на сумму 9839 руб. 05 коп. за теплоснабжение;

- в декабре 2020 года – акт от 31.12.2020 № 32 на сумму 14 143 руб. 81 коп. за услуги связи, потребление электроэнергии, техническое обслуживание здания, в котором находится помещение;

- в январе 2021 года – акт от 31.01.2021 № 10 на сумму 3018 руб. 42 коп. за услуги связи, потребление электроэнергии, техническое обслуживание здания, в котором находится помещение.

С учетом полученного от предпринимателя в декабре 2020 года сообщения о намерении прекратить арендные отношения по поводу спорного помещения с 04.01.2021 Общество в его адрес выставило счета на оплату образовавшейся к тому моменту задолженности за выше перечисленные услуги: за период с 23.03.2020 по 31.03.2020 счет от 19.08.2020 № 20; за апрель 2020 года счета от 13.05.2020 № 10 и от 19.08.2020 № 17; за май 2020 года счет от 06.07.2020 № 13; за июнь 2020 года счет от 14.07.2020 № 14; за июль 2020 года счет от 19.08.2020 № 16; за август 2020 года счет от 17.09.2020 № 22; за сентябрь 2020 года счет от 27.10.2020 № 23; за октябрь 2020 года счета от 14.12.2020 № 30 и 33; за ноябрь 2020 года счета от 14.12.2020 № 31 и 34; за декабрь 2020 года счет от 21.01.2021 № 1; за период с 01.01.2021 по 04.01.2021 счет от 15.04.2021 № 11.

В дополнение к этому Общество сослалось на то, что направляло в адрес предпринимателя помимо счетов на оплату также первичные документы, а именно квартальные акты товарищества собственников жилья «Жилищно-строительный кооператив № 877» и акты ООО «Ремонтно-эксплуатационное предприятие».

Как указывает Общество, единовременная отправка пакета всех вышеперечисленных документов (актов об оказанных услуга, счетов на оплату, первичных документов) осуществлялась им 21.02.2022, что подтверждается представленными в материалы дела описями вложений в почтовые отправления за номерами 19511267066961 и 19511267066794, а также кассовыми чеками об оплате услуги по пересылке.

Также Общество в ходе судебного разбирательства по данному делу представило два акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 21.12.2020 и по состоянию на 30.04.2021, из которых видно, что в период с марта 2020 года по январь 2021 года предпринимателем были уплачены значительные по размеру суммы платежей за переменную часть арендной платы в конце декабря 2020 года (78 681 руб. 74 коп.), а также в марте 2021 года (ранее упомянутая сумма в размере 71 089 руб. 80 коп. покрыла лишь задолженность за период с марта по август 2020 года, а также часть сентября того же года), итого 151 879 руб. 06 коп., тогда как начислено в указанный период было 218 710 руб. 96 коп.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, удовлетворил заявленные требования, посчитав их законными и обоснованными.

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии с абзацем вторым данной статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенным договором аренды.

Из пункта 3.2 договора следует, что в размер переменной части арендной платы входят все дополнительные расходы и услуги, связанные с эксплуатацией спорного помещения, включая оплату электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, услуг телефонной связи и уборки территории.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Изложенное не свидетельствует о том, что перечисленный спектр услуг, расходы по которым должны компенсироваться арендатором в виде уплаты переменной части арендной платы, является исчерпывающим с учетом буквального содержания приведенных положений договора, а равно не позволяет прийти к выводу о том, что арендатор вправе не вносить данную плату в случае заключения самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями в отсутствие в материалах дела каких-либо дополнительных соглашений к названному договору, которые бы изменяли согласованный порядок перечисления арендных платежей.

Поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил объективных, достоверных и достаточных доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению переменной части арендной платы, а также наличия каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности и не доказал, что сумма взыскиваемых с него денежных средств складывается лишь из указанных в жалобе расходов, которые должны быть отнесены, по мнению предпринимателя, на истца, суд первой инстанции обоснованно признал требование последнего правомерным и удовлетворил его в полном объеме.

Доводы жалобы относительно невозможности определения момента возникновения у предпринимателя обязанности по оплате переменной части арендной платы, а значит, и необоснованности начисления ему пеней по договору, апелляционным судом отклоняются с учетом доказанности составления Обществом и направления предпринимателю актов об оказанных услугах, непосредственно связанных с эксплуатацией спорного помещения в период его аренды, незаявления ФИО2 каких-либо возражений относительно неподписания данной документации с его стороны, а также неопровержения предпринимателем ссылки Общества на получение от него в декабре 2020 года предложения расторгнуть договор в следующем месяце.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Таким образом, после расторжения договора добросовестному арендатору недвижимости в изложенной ситуации с учетом буквального содержания его условий должно было быть известно о необходимости оплаты оказанных в период действия названного договора услуг, связанных с эксплуатацией арендуемого имущества, которые потреблялись им до прекращения арендных отношений. С учетом этого неустойка по договору начислена Обществом не с момента составления ежемесячных актов об оказанных услугах, а только с января 2021 года.

При таком положении у апелляционного суда не имеется оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2022 по делу № А56-75404/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов