Гражданский кодекс часть 1

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 24.08.2016), от индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 20.02.2018), от администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга ФИО5 (доверенность от 25.12.2017),

рассмотрев 21.02.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу № А56-7729/2017,

у с т а н о в и л :

Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 192241, Санкт-Петербург, Пражская ул., д. 46, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальным предпринимателям ФИО1, ОГРНИП <***>, и ФИО3, ОГРНИП <***>, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке общей площадью 4603 кв. м с кадастровым номером 78:13:0741501:9 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 43/49, лит. А, на часть этого участка, зарегистрированную как часть (87,19 кв. м; галерея) помещения 12-Н общей площадью 504,3 кв. м с кадастровым номером 78:13:0741501:4839, а также находящиеся в упомянутом доме часть помещения технического этажа, расположенного над помещением 12-Н, межэтажное перекрытие между которыми смещено вверх на 1,2 м относительно уровня соседних перекрытий, и часть (комн. № 2 площадью 51 кв. м и комн. № 3 площадью 90,6 кв. м; подвал) помещения 32-Н общей площадью 157,4 кв. м с кадастровым номером 78:13:0741501:4840. Одновременно Администрация просила истребовать из незаконного владения ответчиков части названных помещений, принадлежащих им в долях (1/3 – у ФИО3, 2/3 – у ФИО1).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Жилкомсервис № 3 Фрунзенского района», место нахождения: 192283, Санкт-Петербург, Купчинская ул., д. 30, корп. 2, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «ЖКС № 3»), ООО «Радость», место нахождения: 192286, Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 43/49, ОГРН <***>, ИНН <***>, ООО «МРТ-Гурмэ», место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 13, лит. А, пом. 14-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Решением от 14.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.10.2017, в иске отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, суды не учли положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений», не дали оценки установленным в рамках дела № А56-31452/2016 обстоятельствам, в частности, о нахождении в расположенном по всему периметру спорного многоквартирного дома подвале инженерных коммуникаций (трубопроводов горячего водоснабжения, обслуживающих все помещения в этом доме); на дату приватизации первой квартиры в указанном доме (29.05.1992) спорные помещения относились к общему имуществу дома, а значит, с этого момента перешли в общую долевую собственность собственников помещений в нем; вопреки выводам судов часть приобретенных ООО «Радость» нежилых помещений, располагавшаяся на первом этаже, не по всей своей площади имела высоту 5,4 м: в ч.п. № 6, 7 и 9, которые находились под помещением 13-Н, она достигала 4,64 м.

Податель жалобы также считает, что суды не приняли во внимание то обстоятельство, что согласно проекту перепланировки помещений 12-Н и 13-Н, составленному ООО «СтройЭлитПроект» в 2013 году и утвержденному протоколом межведомственной комиссии Администрации от 06.06.2013 № 58, в помещении 12-Н устраивается новое перекрытие, образующее декоративную антресоль № 3, которая объединяется с помещением 13-Н; представленная ответчиками проектная документация за 2013 и 2017 годы не содержит информации о том, что из помещения 12-Н первого этажа образован подвал; поскольку подвал является общедомовым имуществом, для его приобретения названное лицо обязано было получить согласие всех собственников помещений в доме.

По мнению подателя жалобы, представленными им в материалы дела документами с достоверностью подтверждается, что межколонное пространство у кафе «Дель Мар» (галерея) не входит в границы помещения первого этажа, как это указано в подготовленных ООО «Рубин» и ООО «Форт-проект» проекте его перепланировки под размещение названного объекта и проекте изменения фасада здания в части остекления, и фактически является улицей; в упомянутом проекте перепланировки помещений 12-Н и 13-Н 2013 года имеется обмерочный чертеж, на котором стена здания, в том числе помещение первого этажа, отделена от колонн; согласованный план перепланировки не содержит какой-либо галереи.

Как указывает Администрация, она могла узнать о нарушении своего права не ранее обращения собственников ФИО6, ФИО1 и ФИО3 с заявлением о согласовании перепланировки помещений; поскольку на представленной в составе упомянутого проекта документации об изменении фасада здания в части остекления межколонного пространства имеется штамп истца с датой согласования поступивших к нему документов 16.06.2015, у судов не имелось оснований считать пропущенным срок исковой давности для защиты в судебном порядке прав Администрации.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО1 и ФИО3 просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ФИО1 и ФИО3 – в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Радость» в порядке реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании договора от 12.07.2011 № 1667-ПП купли-продажи с условием о залоге приобрело нежилые помещения 12-Н и 13-Н общей площадью 314,1 кв. м с кадастровым номером 78:7415А:9:2:6, расположенные на первом и втором этажах в многоквартирном доме с кадастровым номером 78:13:0741501:4835 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 43/49, лит. А.

Переход права собственности на указанное имущество к ООО «Радость» зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 08.09.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АЖ № 357213.

Согласно кадастровому паспорту от 12.12.2016 № 78/201/16-358214 помещение 12Н с кадастровым номером 78:13:0741501:4836 площадью 662,6 кв. м, образованное из помещений 12Н, 13Н с кадастровым номером 78:7415А:9:2:6 за счет внутренних перепланировок (монтажа/демонтажа внутренних перегородок, демонтажа обшивки стен и потолка, а также устройства в существующем объеме первого этажа подвала), внесено в ГКН 16.05.2013.

ООО «Радость» 25.12.2013 зарегистрировало в ЕГРП право собственности на это помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, в котором в качестве документов оснований помимо упомянутого договора купли-продажи указан кадастровый паспорт от 12.11.2013.

В дальнейшем помещение 12-Н было разделено на два самостоятельных – 12-Н площадью 504,3 кв. м (первый и второй этажи) и 32-Н площадью 157,4 кв. м (первый этаж, подвал), по результатам проведенного 22.05.2014 государственного кадастрового учета им присвоены кадастровые номера 78:13:0741501:4839 и 78:13:0741501:4840. При этом, как следует из кадастровых паспортов от 22.05.2014 № 78/201/14-132073 и 78/201/14-132063, совокупные наружные границы вновь образованных помещений по отношению к границам ранее учтенного помещения с кадастровым номером 78:13:0741501:4836 не изменились.

В настоящее время 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты принадлежит ФИО3, а 2/3 доли – ФИО1 (выписки из единого государственного реестра недвижимости от 07.02.2017 № 78/001/010/2017-942 и 78/001/010/2017-945).

Администрация, ссылаясь на незаконное включение в состав помещения 32Н части подвала, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, а в границы помещения 12Н части земельного участка под упомянутым домом, перенос перекрытия, разделяющего одно из указанных помещений и технический этаж, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований Администрация представила составленный при участии представителей Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, ООО «ЖКС № 3» и межведомственной комиссии санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Жилищное агентство Фрунзенского района» акт от 31.01.2017 осмотра расположенного над помещением 12-Н технического этажа, в ходе которого выявлено уменьшение высоты названного этажа приблизительно на 1,2 м за счет переноса перекрытия, а также установлены невозможность доступа в находящийся под помещением 12-Н подвал со стороны седьмого и девятого подъездов и отсутствие в него иных входов, кроме как через помещение 12-Н.

Суды первой и апелляционной инстанций, указав на отсутствие доказательств изменения наружных границ спорного помещения, а также наделения истца полномочиями на обращение в суд с настоящим иском, и посчитав пропущенным срок исковой давности по заявленным требованиям, отказали в их удовлетворении.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, по смыслу приведенных положений к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся подвальные помещения, имеющие технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств.

Суд первой инстанции со ссылкой на то, что принадлежащие ответчикам на праве собственности помещения в установленном порядке индивидуализированы и используются в целях размещения объекта общественного питания, а доступ в подвальную часть помещения 32Н возможен лишь через часть № 1 помещения 32Н, право собственности на которую истец не оспаривает, посчитал, что удовлетворение исковых требований приведет к правовой неопределенности в возможности использования помещений как предпринимателями, так и иными собственниками помещений в многоквартирном доме.

Однако указанное обстоятельство не может являться основанием для отказа в иске в случае, если собственником помещения в многоквартирном доме осуществлена такая перепланировка этого помещения, в результате которой его площадь увеличена за счет присоединения части необорудованного подвала, относящегося к общей долевой собственности всех собственников помещений данного дома.

Администрация, обращаясь с иском, указала, что до перепланировки помещений 12Н, 13Н, подвал многоквартирного дома относился к общим помещениям дома, поскольку не являлся оборудованным, не имел самостоятельных полезных свойств, в нем располагались и в настоящее время расположены коммуникации, обсуживающие более одного помещения в доме.

Суды, сославшись лишь на письмо муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации Ломоносовского района» от 09.07.2013 № ф-09/07/01, согласно которому изменение площади нежилого помещения 12Н произошло за счет устройства помещения в существующем объеме первого этажа, не дали оценки иным документам, представленным в материалы дела.

Так, согласно выкопировке из поэтажного плана, подготовленной Проектно-инвентаризационным бюро Адмиралтейского и Фрунзенского районов (т.д. 2 л. 123), по состоянию на февраль 1995 года подвал названного выше многоквартирного дома не оборудован, его высота составляла 1,8 м.

В проекте перепланировки помещений 12Н, 13Н под промтоварный магазин (т.д. 2 л. 10-67) указано, что дом № 43/49, лит. А по пр. Славы представляет собой 10-этажное кирпичное здание с подвалом, проектируемый промтоварный магазин расположен на первом-втором этаже названного дома, увеличение площади до 402,6 кв. м происходит за счет оборудования в помещении 12Н нового перекрытия, образующего декоративную антресоль № 3, которая объединяется с помещением 13Н.

Как следует из плана вторичного объекта недвижимости с кадастровым номером 78:7415А:9:2:6, названное помещение площадью 314,1 кв. м расположено на 1-2 этажах, высота помещения 12Н (первый этаж) составляет 5,40 м, а 13Н (второй этаж) – 2,50 м, при этом информации о включении в его границы подвала, а равно наличия доступа в подвал, в этом документе не имеется.

Согласно техническим планам помещений 12Н, 32Н высота части, расположенной в подвале, составляет 2,66 м, на первом этаже – 3 м, на втором этаже – 2,75 м, что исключает возможность формирования помещения 32Н в существующем объеме первого этажа.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что увеличение площади помещения с кадастровым номером 78:13:0741501:4836 произошло за счет включения в его границы, в том числе, межколонного пространства, при этом не дал оценки как правомерности таких действий, так и представленным в материалы дела документам (планам помещения 12Н, 13Н), в которых межколонное пространство не учитывалось в границах помещения ООО «Радость». Довод Администрации о том, что до настоящего времени межколонное пространство не остеклено и фактически является земельным участком (то есть указанная в технических планах стена по границам колонн отсутствует), суды не проверили.

Также суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом судов о пропуске Администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пунктов 1, 2 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.

Поскольку при обращении Администрации во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском о признании общим имуществом части помещения 32Н (подвал) и 12Н (галерея), а также истребовании их из чужого незаконного владения в качестве соответчиков привлечены как собственники названного помещения, так и их фактический владелец – ООО «Мрт-Гурмэ», вывод судов о не предъявлении Администрацией требования об истребовании помещений у предпринимателей нельзя признать правильным.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие осведомленность Администрации о регистрации ООО «Радость» 25.12.2013 права собственности на помещение с кадастровым номером 78:13:0741501:4836 площадью 662,6 кв. м.

Администрация, осуществляющая полномочия собственника в отношении жилых помещений многоквартирного дома, принадлежащих Санкт-Петербургу, вправе обращаться в суд с настоящим иском в защиту принадлежащего Санкт-Петербургу права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неправильном применении норм материального права, поэтому решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в оспариваемой части (в части отказа в иске об истребовании помещений технического этажа выводы судов Администрация не оспаривает) в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам сторон и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 по делу № А56-7729/2017 в части требований о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на часть помещения 32Н (подвал), часть земельного участка с кадастровым номером 78:13:0741501:9 и истребовании части помещения 32Н (подвал) отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 по делу № А56-7729/2017 оставить без изменения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий