Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» о признании отсутствующими обременений земельного участка,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ЛенОблСтрой»,

установил:

Полякова Марина Юрьевна 13.07.2018 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «ЛенОблСтрой» (далее – ООО «ЛенОблСтрой») несостоятельным (банкротом).

Определением суда первой инстанции от 04.09.2018 заявление
Поляковой М.Ю. принято к производству.

Определением суда первой инстанции от 07.12.2018 произведено процессуальное правопреемство на стороне заявителя, кредитор Полякова М.Ю. заменена на правопреемника Тихонова Дмитрия Викторовича.

Решением суда первой инстанции от 29.11.2019 ООО «ЛенОблСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства по правилам § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим утверждена Ларичева Ирина Михайловна.

Определением суда первой инстанции от 10.04.2020 Ларичева И.М. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего
ООО «ЛенОблСтрой». Конкурсным управляющим должником утверждена
Гулько Наталья Александровна.

Определением суда первой инстанции от 26.05.2020 Гулько Н.А. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «ЛенОблСтрой». Конкурсным управляющим должником утверждена Греб Евгения Сергеевна.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» (далее – ООО «СЗ «Мавис-Строй») 09.09.2022 (зарегистрировано 14.09.2022) обратилось в суд первой инстанции с заявлением о признании отсутствующими обременений в пользу Астафьевой Екатерины Дмитриевны земельного участка общей площадью 33 285 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0722001:386, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», в виде записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве от 24.12.2013
№ ЛП2-К1-1/24.12.13, № ЛП2-К1-2/24.12.13 (с дополнительным соглашением от 10.05.2017 № 1), от 21.07.2016 № ЛП2-К2-7-1, № ЛП2-К2-8-1, № ЛП2-К2-9-1,
№ ЛП2-К2-10-1, № ЛП2-К2-11-1.

Определением суда первой инстанции от 12.01.2023 в удовлетворении заявления ООО «СЗ «Мавис-Строй» отказано.

Не согласившись с судебным актом, ООО «СЗ «Мавис-Строй» обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение суда первой инстанции от 12.01.2023 по обособленному спору
№ А56-77541/2018/ход.3.

В апелляционной жалобе ООО «СЗ «Мавис-Строй», ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит определение суда первой инстанции от 12.01.2023 по обособленному спору № А56-77541/2018/ход.3 отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, ответчик был надлежащим образом извещен о признании ООО «ЛенОблСтрой» несостоятельным (банкротом), поскольку является дочерью бывшего руководителя должника, следовательно, могла своевременно обратиться с заявлением о включении своего требования в реестр, однако соответствующих действий не предприняла. При этом, как полагает заявитель, Астафьева Е.Д. является профессиональным инвестором и приобретала имущество в коммерческих целях; исполнение застройщиком обязательств перед Астафьевой Е.Д. в любом случае невозможно ввиду передачи прав застройщика ООО «СЗ «Мавис-Строй».

Определением от 27.03.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению обособленного спора № А56-77541/2018/ход.3 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и назначил судебное заседание, которое впоследствии неоднократно откладывалось.

Определением от 18.09.2023 суд апелляционной инстанции приостановил производство по заявлению ООО «СЗ «Мавис-Строй» о признании отсутствующими обременений земельного участка до вступления в законную силу судебного акта по обособленному спору № А56-77541/2018/тр.226 (по требованию Астафьевой Е.Д. о включении в реестр требований участников строительства).

Определением от 19.01.2024 суд первой инстанции прекратил производство по обособленному спору № А56-77541/2018/тр.226 в связи с отказом
Астафьевой Е.Д. от заявленных требований.

В связи с указанным 23.01.2024 ООО «СЗ «Мавис-Строй» обратилось в суд апелляционной инстанции с заявлением о возобновлении производства по настоящему обособленному спору.

Определением от 24.01.2024 суд апелляционной инстанции назначил к рассмотрению вопрос о возобновлении производства по обособленному спору
№ А56-77541/2018/ход.3.

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 26.02.2024 производство по обособленному спору № А56-77541/2018/ход.3 возобновлено.

В судебном заседании представитель ООО «СЗ «Мавис-Строй» поддержал доводы ранее поданного заявления. Представитель конкурсного управляющего
Греб Е.С. не возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Информация о времени и месте рассмотрения обособленного спора опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Как следует из материалов обособленного спора, определением от 29.11.2021 по обособленному спору № А56-77541/2018/н.5 судом первой инстанции удовлетворено заявление ООО «СЗ «Мавис-Строй» о намерении стать приобретателем принадлежащего ООО «ЛенОблСтрой» земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:386, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства
ООО «ЛенОблСтрой» как застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства
ООО «ЛенОблСтрой».

Определением суда первой инстанции от 15.04.2022 по обособленному спору № А56-77541/2018/н.5 указанный земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями – объектом незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом (1-й, 2-й корпус), полузаглубленная автостоянка до на 220 мест (1-й этап, 2-й этап, 3-й этап)», степенью готовности 1-й корпус – 15%, 2-й корпус – 0%, а также права застройщика ООО «ЛенОблСтрой» на проектно-сметную документацию в отношении объекта незавершенного строительства, включающую в себя все внесенные в нее изменения; права застройщика ООО «ЛенОблСтрой» в соответствии с разрешением на строительство от 13.11.2013 № RU47504307-73 со сроком действия до 31.12.2025, выданным Администрацией Муниципального образования «Муринское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области; права застройщика ООО «ЛенОблСтрой» по требованиям по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, переданы приобретателю
ООО «СЗ «Мавис-Строй», одновременно с правами требования к участникам строительства по исполнению оставшихся неисполненными перед
ООО «ЛенОблСтрой» обязательств по оплате жилых помещений в размере
28 283 702 руб. 80 коп.

Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 17.05.2022, о чем в ЕГРН внесена запись № 47:07:0722001:386-47/053/2022-193.

При этом из выписки из ЕГРН следует, что в отношении земельного участка имеются записи о государственной регистрации заключенных должником спорных договоров участия в долевом строительстве, залога прав требований, что явилось основанием для обращения заявителя с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Исследовав и оценив материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Таким образом, заявитель, принявший на себя права застройщика в отношении земельного участка должника с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, обратился в суд с заявлением правомерно.

Из материалов дела следует, что должником и Астафьевой Е.Д. заключены договоры участия в долевом строительстве от 24.12.2013 № ЛП2-К1-1/24.12.13,
№ ЛП2-К1-2/24.12.13 с дополнительным соглашением от 10.05.2017 № 1, от 21.07.2016 № ЛП2-К2-7-1, № ЛП2-К2-8-1, № ЛП2-К2-9-1, № ЛП2-К2-10-1,
№ ЛП2-К2-11-1, зарегистрированные в ЕГРН от 25.12.2013 № 47-47-13/140/2013-240, от 10.05.2017 № 47-47-13/125/2013-192, от 22.03.2017
№ 47:07:0722001:386-47/012/2017-18, № 47:07:0722001:386-47/012/2017-19,
№ 47:07:0722001:386-47/012/2017-22, № 47:07:0722001:386-47/012/2017-21,
№ 47:07:0722001:386-47/012/2017-20.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Астафьевой Е.Д. в суд первой инстанции с заявлением о включении в реестр участников строительства требования о передаче жилых помещений по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, земли САОЗТ «Ручьи», участок 12, на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома от 21.07.2016 № ЛП2-К2-9-1, от 21.07.2016 № ЛП2-К2-7-1, от 21.07.2016 № ЛП2-К2-8-1, от 21.07.2016 № ЛП2-К2-10-1, от 21.07.2016 № ЛП2-К2-11-1

Определением суда первой инстанции от 16.06.2023 заявление
Астафьевой Е.Д. принято к производству, к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «СЗ «Мавис-Строй». Обособленному спору присвоен номер А56-77541/2018/тр.226.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции
ООО «СЗ «Мавис-Строй» обратилось в суд первой инстанции с заявлением о фальсификации представленных кредитором доказательств и назначением судебно-технической экспертизы по следующим вопросам:

- Соответствует ли время (давность) составления квитанции к приходному кассовому ордеру №286 от «05» октября 2016 г., дате указанной в ней, а именно «05» октября 2016 г.? Если не соответствует, то когда квитанция к приходному кассовому ордеру №286 от «05» октября 2016 г. была изготовлена? При невозможности определить соответствие времени (давности) составления указанной квитанции, установить имеются ли признаки агрессивного термического, светового или химического воздействия на реквизиты документа?;

- Соответствует ли время (давность) составления квитанции к приходному кассовому ордеру №287 от «05» октября 2016 г., дате указанной в ней, а именно «05» октября 2016 г.? Если не соответствует, то когда квитанция к приходному кассовому ордеру №287 от «05» октября 2016 г. была изготовлена? При невозможности определить соответствие времени (давности) составления указанной квитанции, установить имеются ли признаки агрессивного термического, светового или химического воздействия на реквизиты документа?;

- Соответствует ли время (давность) составления квитанции к приходному кассовому ордеру №1 от «14» февраля 2019 г., дате указанной в ней, а именно «14» февраля 2019 г.? Если не соответствует, то когда квитанция к приходному кассовому ордеру №1 от «14» февраля 2019 г. была изготовлена? При невозможности определить соответствие времени (давности) составления указанной квитанции, установить имеются ли признаки агрессивного термического, светового или химического воздействия на реквизиты документа?;

- Соответствует ли время (давность) составления квитанции к приходному кассовому ордеру №2 от «14» февраля 2019 г., дате указанной в ней, а именно «14» февраля 2019 г.? Если не соответствует, то когда квитанция к приходному кассовому ордеру №2 от «14» февраля 2019 г. была изготовлена? При невозможности определить соответствие времени (давности) составления указанной квитанции, установить имеются ли признаки агрессивного термического, светового или химического воздействия на реквизиты документа?;

- Соответствует ли время (давность) составления квитанции к приходному кассовому ордеру №3 от «14» февраля 2019 г., дате указанной в ней, а именно «14» февраля 2019 г.? Если не соответствует, то когда квитанция к приходному кассовому ордеру №3 от «14» февраля 2019 г. была изготовлена? При невозможности определить соответствие времени (давности) составления указанной квитанции, установить имеются ли признаки агрессивного термического, светового или химического воздействия на реквизиты документа;

- Соответствует ли время (давность) составления квитанции к приходному кассовому ордеру №4 от «14» февраля 2019 г., дате указанной в ней, а именно «14» февраля 2019 г.? Если не соответствует, то когда квитанция к приходному кассовому ордеру №4 от «14» февраля 2019 г. была изготовлена? При невозможности определить соответствие времени (давности) составления указанной квитанции, установить имеются ли признаки агрессивного термического, светового или химического воздействия на реквизиты документа?;

- Соответствует ли время (давность) составления квитанции к приходному кассовому ордеру №5 от «14» февраля 2019 г., дате указанной в ней, а именно «14» февраля 2019 г.? Если не соответствует, то когда квитанция к приходному кассовому ордеру №5 от «14» февраля 2019 г. была изготовлена? При невозможности определить соответствие времени (давности) составления указанной квитанции, установить имеются ли признаки агрессивного термического, светового или химического воздействия на реквизиты документа?;

- Соответствует ли время (давность) составления квитанции к приходному кассовому ордеру №6 от «14» февраля 2019 г., дате указанной в ней, а именно «14» февраля 2019 г.? Если не соответствует, то когда квитанция к приходному кассовому ордеру №6 от «14» февраля 2019 г. была изготовлена? При невозможности определить соответствие времени (давности) составления указанной квитанции, установить имеются ли признаки агрессивного термического, светового или химического воздействия на реквизиты документа?.

Представителям кредитора и третьего лица были разъяснены
уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации, о чем ими подписаны соответствующие расписки, сделана отметка в протоколе судебного заседания от 05.07.2023 по обособленному спору № А56-77541/2018/тр.226, а также отметка об отказе кредитора от исключения названных документов из числа доказательств.

Определением суда первой инстанции от 23.08.2023 по обособленному спору № А56-77541/2018/тр.226 ходатайство ООО «СЗ «Мавис-Строй» о назначении судебно-технической экспертизы по поставленным вопросам удовлетворено, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Северо-Западный Экспертно-Правовой Центр» Короткевичу Максиму Александровичу, срок проведения экспертизы установлен 45 рабочих дней, вознаграждение АНО «Северо-Западный Экспертно-Правовой Центр» установлено в размере 250 000 руб., расходы по экспертизе возложены на третье лицо, судебное заседание по рассмотрению заявления назначено на 01.11.2023, которое впоследствии неоднократно откладывалось до 17.01.2024.

До судебного заседания по обособленному спору № А56-77541/2018/тр.226, назначенного на 17.01.2024, от Астафьевой Е.Д. поступило заявление об отказе от требования и исключении квитанций к приходно-кассовым ордерам из числа доказательств по делу.

Определением от 19.01.2024 суд первой инстанции принял отказ
Астафьевой Е.Д. от заявления. Производство по обособленному спору
№ А56-77541/2018/тр.226, возбужденному на основании заявления Астафьевой Е.Д. о включении в реестр требований участников строительства ООО «ЛенОблСтрой» о передаче жилых помещений, прекратил.

Согласно абзацу второму пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

В данном случае Астафьева Е.Д. не является участником строительства ООО «ЛенОблСтрой», поскольку её требование в реестр требований участников строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) не включено, от соответствующего заявления Астафьева Е.Д. в суде первой инстанции отказалась, в связи с чем производство по обособленному спору было прекращено.

Принимая во внимание, что в силу пункта 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 Закона о банкротстве; действующее правовое регулирование не предполагает сохранение в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров долевого участия и договоров о переходе прав по ним, а также о залоге прав по ним, предметом которых являются жилые помещения, требования о передаче которых в натуре не включены в реестр требований участников строительства должника-застройщика; в соответствии с разъяснениями абзаца 4 пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими, правовых оснований для сохранения установленных в ЕГРН обременений по спорным договорам участия в долевом строительстве не имеется, ввиду чего заявление ООО «СЗ «Мавис-Строй» о признании их отсутствующими является обоснованным.

В связи с этим обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 223, 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.01.2023 по обособленному спору № А56-77541/2018/ход.3 отменить.

Принять по обособленному спору новый судебный акт.

Признать отсутствующими обременения в пользу Астафьевой Екатерины Дмитриевны земельного участка общей площадью 33 285 кв.м., кадастровый номер 47:07:0722001:386, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», в виде записей о государственной регистрации следующих договоров участия в долевом строительстве:

- Договор участия в долевом строительстве от 21.07.2016 № ЛП2-К2-7-1. Государственная регистрация: от 22.03.2017 № 47:07:0722001:386-47/012/2017-18;

- Договор участия в долевом строительстве от 21.07.2016 № ЛП2-К2-8-1. Государственная регистрация: от 22.03.2017 № 47:07:0722001:386-47/012/2017-19;

- Договор участия в долевом строительстве от 21.07.2016 № ЛП2-К2-9-1. Государственная регистрация: от 22.03.2017 № 47:07:0722001:386-47/012/2017-22;

- Договор участия в долевом строительстве от 21.07.2016 № ЛП2-К2-10-1. Государственная регистрация: от 22.03.2017 № 47:07:0722001:386-47/012/2017-21;

- Договор участия в долевом строительстве от 21.07.2016 № ЛП2-К2-11-1. Государственная регистрация: от 22.03.2017 № 47:07:0722001:386-47/012/2017-20;

- Договор участия в долевом строительстве жилого дома от 24.12.2013
№ ЛП2-К1-1/24.12.13. Государственная регистрация от 25.12.2013
№ 47-47-13/140/2013-240;

- Договор участия в долевом строительстве жилого дома от 24.12.2013
№ ЛП2-К1-2/24.12.13 с дополнительным соглашением № 1 к Договору
№ ЛП2-К1-2/24.12.13 участия в долевом строительстве от 10.05.2017 № 1. Государственная регистрация от 31.12.2013 № 47-47-13/125/2013-192.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение одного месяца со дня принятия.

Председательствующий

Е.А. Герасимова

Судьи

С.М. Кротов

Н.А. Морозова