Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-38258/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2021 по делу № А56-79037/2020, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Комбинат спортивных сооружений ДОСААФ»

ответчики: 1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076);2. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 1177847189190, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: 7840066803)

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: Россия, 191014, Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 19/15, литера А, пом 4-Н, ОГРН:1067847547151, Дата присвоения ОГРН:16.03.2006, ИНН:7840335245)

об урегулировании разногласий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Комбинат спортивных сооружений ДОСААФ» (далее – истец) обратилось в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 28,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001045:2463 по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 53, лит. А, пом. 6-Н, находящегося на 1-ом этаже, изложении пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 8 471 635 руб. 49 коп., НДС не облагается.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН»).

Определением от 19.05.2021 ненадлежащий ответчик - Фонд заменен на надлежащего - Учреждение.

В судебном заседании 04.08.2021 представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 28,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001045:2463 по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 53, литера А, пом. 6-Н, находящегося на 1 этаже, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) руб., НДС не облагается.».

В порядке статьи 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Решением от 26.09.2021 суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами, относительно цены выкупаемого объекта.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, просит решение отменить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; ссылается на то, что судом не дана оценка отчету ГУП «ГУИОН»; считает, что заключение, подготовленное по результатам судебной экспертизы, необоснованно и недостоверно, не соответствует нормам действующего законодательства и выполнено с нарушениями законодательства в области оценочной деятельности.

В судебном заседании Комитет и ГУП «ГУИОН» поддержали доводы апелляционной жалобы.

Учреждение не явилось, направило заявление о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

Истец просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество, являясь субъектом малого предпринимательства и арендуя нежилое помещение общей площадью 28,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001045:2463 по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 53, литера А, пом. 6-Н, находящееся на 1 этаже, на основании договора аренды от 19.09.2006 № 10-А181964, обратилось в Комитет в целях его выкупа

28.05.2020 издано распоряжение Комитета от 28.05.2020 № 913-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда», на основании которого Фонд подготовил и направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения, в пункте 2.1 которого цена продажи определена в размере 15 000 000 руб.

Не согласившись с ценой продажи помещения, Обществом направлен в адрес Комитета протокол разногласий к договору от 30.06.2020, согласно которому предложено изменить пункт 2.1 договора и установить цену продажи помещения в размере 8 471 635 руб. 49 коп.

Обществу 09.07.2020 направлено письмо № 04-15-32204/20-0-1, которым Комитет сообщил о том, что заключение договора на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным.

Общество полагая, что указанная в договоре цена продажи помещения не соответствует его фактической рыночной стоимости и является чрезмерно завышенной, обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено право арендатора государственного имущества, соответствующего критериям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и обязанность уполномоченного органа принять решение об условиях приватизации такого имущества при установлении соответствия заявителя предусмотренным Законом № 159-ФЗ требованиям, и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Соответственно, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества с арендатором, отвечающим требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является для уполномоченного органа обязательным.

Из материалов дела усматривается, что на дату рассмотрения дела договор купли-продажи помещения сторонами не заключен в связи с возникшими разногласиями по существенному условию договора - цене продажи.

Поскольку заключение договора купли-продажи с Обществом является обязательным для Комитета, спор об урегулировании разногласий, возникших при его заключении, может быть передан на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Объектом разногласий сторон является условие о цене продажи помещения.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 сформулирована позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого в соответствии с Законом № 159-ФЗ имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом заявления субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

По ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту акционерного общества «Региональное управление оценки» Васильченко Алексею Владимировичу с постановкой перед экспертом вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 28,2 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 53, литера А, пом. 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001045:2463, на 09.04.2020?

В соответствии с представленным экспертным заключением рыночная стоимость названного объекта по состоянию на 09.04.2020 составляет 12 000 000 руб.

Доказательств наличия ошибок в расчетах в экспертном заключении, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения эксперта, сторонами не представлено.

С учетом изложенного, спор сторон относительно условия о цене продажи Помещения по договору купли-продажи правомерно урегулирован судом с установлением цены продажи в соответствии с заключением эксперта по результатам экспертизы в размере 12 000 000 руб.

При этом доводы Комитета о необоснованности требований истца об установлении цены продажи помещения в соответствующем размере со ссылкой на то, что отчет об оценке, подготовленный ГУП «ГУИОН» не признан недостоверным, правомерно отклонены судом, поскольку сам по себе факт непредъявления соответствующего требования не свидетельствует об отсутствии между непосредственными сторонами сделки приватизации спора о цене продажи помещения.

Комитетом заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Частью 3 статьи 268 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Заключение от 19.04.2021 № 19/02/2021-1 соответствует требованиям АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Оснований, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, не установлено. Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

При таком положении ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено апелляционным судом.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2021 по делу № А56-79037/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина