Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 29.12.2016); от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ГАРОС» Ованесяна И.Г. (доверенность от 10.02.2017),

рассмотрев 28.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2017 по делу № А56-79267/2014 (судьи Тимухина И.А., Горбик В.М., Жиляева Е.В.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (после реорганизации – Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ГАРОС», место нахождения: 198216, Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 139, лит. А, (далее - Общество), о взыскании 3 951 548 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате по договору от 12.08.2011 № 16/ЗКС-00088 аренды земельного участка за период с 01.05.2014 по 30.11.2014, 404 319 руб. 89 коп. неустойки за просрочку внесения платежей за период с 11.05.2014 по 21.11.2014, 1 024 036 руб. неустойки за нарушение сроков реализации инвестиционного проекта, а также о расторжении указанного договора и выселении Общества с занимаемого земельного участка.

Общество предъявило встречный иск об обязании Комитета заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору от 12.08.2011 на следующих условиях:

«1. Стороны уточняют объект аренды, определив в качестве объектов аренды:

- земельный участок площадью 10 094 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019101:8, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Нижняя дорога, уч. 5 (юго-восточнее пересечения Нижней дороги с ул. Чайковского),

- земельный участок площадью 5762 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019101:10, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Нижняя дорога, уч. 7 (юго-восточнее пересечения Нижней дороги с ул. Чайковского),

2. Стороны устанавливают срок аренды до 25.04.2017 для завершения строительства.

3. Стороны устанавливают размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1.1 приложения к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» с использованием коэффициента 10.1, в размере 44 088 руб. в квартал.

4. Стороны пропорционально уменьшению арендуемого земельного участка изменяют размер затрат арендатора на осуществление инженерной подготовки (ландшафтной регенерации) арендуемого земельного участка, определяя нижний предел затрат арендатора на осуществление мероприятий, направленных на осуществление инженерной подготовки (ландшафтной регенерации) и устанавливают равным 3 184 925 руб. в ценах 2000 года без учета НДС».

Решением суда от 02.02.2017 с Общества в пользу Комитета взыскано 3 951 548 руб. 71 коп. задолженности, 404 319 руб. 89 коп. неустойки за просрочку внесения платежей и 100 000 руб. неустойки за нарушение сроков реализации инвестиционного проекта; договор от 12.08.2011 расторгнут; Общество выселено с занимаемого земельного участка. В остальной части в иске, а также во встречном иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.08.2017 решение от 02.02.2017 отменено в части выселения Общества с занимаемого земельного участка и в этой части в иске отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление от 29.08.2017 и оставить в силе решение от 02.02.2017.

Комитет, ссылаясь на нормы статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, считает ошибочным вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для выселения Общества с занимаемого участка.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества обратился с просьбой отказать в ее удовлетворении.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке исходя из довода жалобы.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 12.08.2011 заключили договор № 16/ЗКС-000088 аренды земельного участка площадью 67 381 кв. м с кадастровым номером 78:40:19101:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Нижняя дорога, участок 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Чайковского), для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс).

По акту приема-передачи от 12.08.2011 участок передан арендатору.

Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке. Первый этап - начало строительства объекта в рамках проведения работ по регенерации историко-градостроительной среды в течение 11 месяцев с момента вступления в силу постановления правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.06.2012; второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры; окончание этапа - завершение строительства объекта в рамках проведения работ по регенерации историко-градостроительной среды, получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в течение 26 месяцев с момента вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.09.2013 (пункт 5.2.2 договора).

Согласно пункту 6.2.6 договора арендатор обязался обеспечить выполнение инвестиционного проекта в срок, установленный в разделе 5 договора.

За нарушение арендатором условий пункта 5.2.2 договора пунктом 8.2 предусмотрена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,02% от суммы, указанной в пункте 4.1, за каждый день просрочки.

В силу пункта 4.3.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 09.08.2012 № 1 арендатор обязан вносить арендную плату в соответствии с приложением 4 к договору ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа текущего месяца (в январе - не позднее 31-го числа), в течение срока проектирования и строительства. При этом на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом месяце, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на момент подписания договора, за период времени со дня его подписания до момента платежа, установленного договором. Арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть суммы, указанной в пункте 4.1 договора, с начислением на нее процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на момент подписания договора, за период со дня подписания договора до момента ее внесения. Стороны принимают к сведению, что проценты не являются неустойкой и применяются для целей определения размера арендной платы по договору.

В соответствии с пунктом 4.1 договора общая сумма, подлежащая перечислению арендатором, составляет 12 200 000 руб. за весь период действия договора.

Срок действия договора установлен до 28.09.2013 (пункт 9.1).

В силу пункта 8.3 договора в случае нарушения условий, указанных в пункте 4.3 арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Пунктами 10.2.1, 10.2.2 договора предусмотрено, что основанием для его досрочного расторжения судом по требованию арендодателя является возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение четырех месяцев, независимо от последующего внесения платежей, а также нарушение условий пункта 5.2.2 договора.

Претензией от 15.10.2014 № 4545-16/14 Комитет потребовал у Общества погашения возникшей задолженности по арендным платежам, уплаты пеней, а также предложил расторгнуть договор от 12.08.2011.

Комитет, ссылаясь на невыполнение Обществом претензионных требований, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Общество, ссылаясь на отказ Комитета заключить к указанному договору дополнительное соглашение о продлении срока действия договора до 25.04.2017, изменении объекта аренды, размера арендной платы, а также условия о размере затрат на инженерную подготовку (ландшафтную регенерацию) земельного участка в связи с изменением его площади, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, установив наличие у Общества задолженности по арендным платежам, а также приняв во внимание заявление Общества о снижении размера взыскиваемой неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), удовлетворил иск в части взыскания 3 951 548 руб. 71 коп. задолженности, 404 319 руб. 89 коп. неустойки за просрочку внесения платежей, 100 000 руб. неустойки за нарушение сроков реализации инвестиционного проекта. Суд также удовлетворил требования Комитета о расторжении договора от 12.08.2011 и выселении Общества с занимаемого земельного участка.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции в части выселения Общества с участка, поскольку пришел к выводу, что без определения правового статуса указанных объектов капитального строительства выселение Общества не будет отвечать гарантиям защиты прав инвестора, закрепленных действующим законодательством.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (первый абзац статьи 622 ГК РФ).

Согласно пункту 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Поскольку апелляционным судом установлено, что в период действия договора аренды и разрешения на строительство от 03.12.2013 № 78-14010021-2013 Обществом на спорном земельном участке возведены объекты незавершенного строительства – здания физкультурно-оздоровительного комплекса (кадастровый номер 78:40:0019101:13), часовни (кадастровый номер 78:40:0019101:12) и дачи (кадастровый номер 78:40:0019101:14) , в иске в части выселения отказано правомерно.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2017 по делу № А56-79267/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.Г. Преснецова

М.А. Ракчеева