Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-6102/2017 ) ООО "Управляющая компания "ГАРОС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 по делу № А56-79267/2014(судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Управляющая компания "ГАРОС"

о взыскании, расторжении и выселении и по встречному иску о внесении изменений в договор,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - истец, КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ГАРОС» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 3951548 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.08.2011 № 16/ЗКС-00088 за период с 01.05.2014 по 30.11.2014, 404319 руб. 89 коп. неустойки за просрочку внесения платежей за период с 11.05.2014 по 21.11.2014, 1024036 руб. неустойки за нарушение сроков реализации инвестиционного проекта, расторжении договора аренды от 12.08.2011 №16/ЗКС-00088 и выселении Общества с земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Нижняя дорога, участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Чайковского).

Определением от 22.04.2016 в порядке процессуального правопреемства Комитет по управлению городским имуществом заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

В процессе рассмотрения дела принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление ответчика об обязании заключить дополнительное соглашение к договору об изменении следующих условий:

1. Стороны уточняют объект аренды, определив в качестве объектов аренды:

- земельный участок площадью 10094 кв.м, кадастровый номер 78:40:0019101:8 по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Нижняя дорога, участок 5 (юго-восточнее пересечения Нижней дороги с ул. Чайковского),

- земельный участок площадью 5762 кв.м, кадастровый номер 78:40:0019101:10 по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Нижняя дорога, участок 7 (юго-восточнее пересечения Нижней дороги с ул. Чайковского),

2. Стороны устанавливают срок аренды до 25.04.2017 года для завершения строительства.

3. Стороны устанавливают размер арендной платы в соответствии с п.3.1.1 приложения к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» с использованием коэффициента 10.1, в размере 44088 руб. в квартал.

4. Стороны пропорционально уменьшению арендуемого земельного участка изменяют размер затрат арендатора на осуществление инженерной подготовки (ландшафтной регенерации) арендуемого земельного участка, определяя нижний предел затрат арендатора на осуществление мероприятий, направленных на осуществление инженерной подготовки (ландшафтной регенерации) и устанавливают равным 3184925 руб. в ценах 2000 года без учета НДС.

Решением от 02.02.2017 с Общества в пользу Комитета взыскано 3951548 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате, 404319 руб. 89 коп. неустойки за просрочку оплаты, 100000 руб. неустойки за нарушение срока реализации инвестиционного проекта, расторгнут договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 №16/ЗКС-000088, Общество выселено с земельного участка площадью 67381 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Нижняя дорога, участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Чайковского), в удовлетворении остальной части иска Комитета и встречного иска Общества отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в иске Комитета отказать, иск Общества удовлетворить, полагая, что Комитетом расчет арендной платы произведен неверно, арендная плата должна рассчитываться по коду 10.1, решение об удовлетворении иска в части выселения Общества с земельного участка площадью 67381 кв.м не исполнимо, учитывая, что данный земельный участок не существует, разделен на три земельных участка. Кроме того, на спорной территории расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие Обществу.

В судебном заседании представитель Комитета возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 12.08.2011 №16/ЗКС-000088 аренды земельного участка площадью 67 381 кв. м с кадастровым номером 78:40:19101:4, по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, Нижняя дорога, уч. 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Чайковского) (далее - Участок), для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс).

По акту приема-передачи от 12.08.2011 объект аренды передан арендатору.

Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: первый этап - начало строительства объекта в рамках проведения работ по регенерации историко-градостроительной среды в течение 11 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.06.2012; второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры; окончание этапа - окончание строительства объекта в рамках проведения работ по регенерации историко-градостроительной среды, получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в течение 26 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.09.2013 (пункт 5.2.2 договора).

Согласно пункту 6.2.6 договора арендатор принял на себя обязательство обеспечить выполнение инвестиционного проекта в срок, установленный в разделе 5 договора.

За нарушение арендатором условий пункта 5.2.2 договора пунктом 8.2 договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,02% от суммы, указанной в пункте 4.1 договора, за каждый день просрочки.

В силу пункта 4.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2012 №1 арендатор обязан вносить арендную плату в соответствии с приложением 4 к договору помесячно, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа текущего месяца (в январе календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства. При этом на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом месяце, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени со дня подписания договора до даты платежа, установленной в договоре. Арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.1 договора, с начислением на нее процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора за период со дня подписания договора до даты ее внесения. Стороны принимают к сведению, что проценты не являются неустойкой и применяются для целей определения размера арендной платы по договору.

В соответствии с пунктом 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет 12200000 руб. за период действия договора, установленного пунктом 9.1. договора.

Согласно пункту 9.1 договора договор действует до 28.09.2013.

В силу пункта 8.3 договора в случае нарушения условий, указанных в пункте 4.3 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктами 10.2.1, 10.2.2 договора предусмотрено, что основанием для его досрочного расторжения судом по требованию арендодателя является возникновение задолженности по внесению установленной договором аренды арендной платы в течение четырех месяцев, независимо от последующего внесения платежей, а также нарушение условий п. 5.2.2 договора.

Ссылаясь на то, что Обществом были нарушены сроки реализации инвестиционного проекта, после истечения срока, установленного пунктом 9.1 договора, Общество продолжило использование участка, не внося арендную плату, Комитет направил Обществу претензию с требованием об оплате неустойки за нарушение срока реализации инвестиционного проекта, задолженности по арендной плате и неустойки за нарушение срока ее оплаты, а также предложил расторгнуть договор и вернуть участок арендодателю.

Поскольку Обществом требования претензии не исполнены, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, Общество указало на необоснованность расчета арендной платы за спорный период, поскольку, по мнению ответчика, расчет арендной платы в спорный период должен быть произведен в соответствии с п.3.1.1 приложения к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» с использованием коэффициента 10.1, в размере 44088 руб. в квартал.

Как указывает Общество, в настоящее время арендатором произведен раздел Участка на три земельных участка:

- земельный участок площадью 51525 кв.м, кадастровый номер 78:40:0019101:4 по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Нижняя дорога, участок 6 (юго-восточнее пересечения Нижней дороги с ул. Чайковского),

По заявлению Общества 01.04.2016 произведен кадастровый учет объектов незавершенного строительства, расположенных на Участке, со следующими наименованиями - здание ФОКа (кадастровый номер 78:40:0019101:13), здание часовни (кадастровый номер 78:40:0019101:12), здание дачи (кадастровый номер 78:40:0019101:14).

Ссылаясь на то, что нарушение сроков реализации инвестиционного проекта было обусловлено не нарушениями со стороны арендатора, а длительностью оформления технических условий по инженерному обеспечению Участка, затруднительностью инженерного обеспечения территории, а также на образование в результате раздела Участка трех земельных участков, осуществление кадастрового учета объектов незавершенного строительства, расположенных на участке, Общество обратилось в Комитет с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору о продлении срока действия договора до 27.04.2017, изменении объекта аренды по договору с определением в качестве такового двух земельных участков - площадью 10094 кв.м, кадастровый номер 78:40:0019101:8, площадью 5762 кв.м, кадастровый номер 78:40:0019101:10, изменении размера арендной платы с установлением его в соответствии с п.3.1.1 приложения к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» с использованием коэффициента 10.1, в сумме 44088 руб. в квартал, а также об изменении условия о размере затрат на осуществление инженерной подготовки (ландшафтной регенерации) земельного участка в связи с изменением площади арендуемого участка.

Отклонение Комитетом предложения Общества послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, сделав вывод об обоснованности исковых требований Комитета по праву, иск удовлетворил, снизив с учетом положений ст. 333 ГК РФ размер неустойки за просрочку оплаты до 404319 руб. 89 коп, неустойки за нарушение срока реализации инвестиционного проекта до 10000 рублей, в удовлетворении встречного иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, возражений сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене в части требования Комитета о выселении Общества со спорного земельного участка, в удовлетворении которого следует отказать, а в остальной части решение не подлежит изменению.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 330, 450, 451, 606, 614, 619 ГК РФ, Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт- Петербурга, для строительства и реконструкции», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» 39.6 ЗК РФ, условиями договора, обстоятельствами, установленными судебными актами по делу №А56-14324/2014, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, пришел к обоснованным выводам о том, что исковые требования Комитета в части взыскания 3951548 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате, 404319 руб. 89 коп. неустойки за просрочку оплаты, 100000 руб. неустойки за нарушение срока реализации инвестиционного проекта, расторжения договора аренды подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречный требований Общества следует отказать.

Наличие совокупности обстоятельств, необходимой для внесения изменений в договор в порядке ст. 451 ГК РФ, ответчик не доказал.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2014 по делу №А56-14324/2014 установлен факт нарушения сроков реализации инвестиционного проекта, при этом нарушение сроков обеспечения подключения к сетям инженерно-технического обеспечения было обусловлено действиями самого Общества, в том числе по несвоевременному направлению договоров, изменению запрашиваемой мощности, несвоевременному началу работ по проектированию, а также указано на отсутствие оснований для установления по договору указанного Обществом размера арендной платы, рассчитанного с применением кода 10.1.

Поскольку факт нарушения арендатором условий договора как в части срока реализации инвестиционного проекта, так и в части своевременной оплаты арендной платы установлен судом, спорный договор правомерно расторгнут судом в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по основаниям, предусмотренным договором.

В тоже время, расторгаемый договор является смешанным, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Таким образом, в силу п. 3 ст. 423 Гражданского кодекса РФ к отношениям сторон применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора, в связи с чем требование о возврате земельного участка по правилам, которые регулируют правоотношения, возникшие из договора аренды, должны применяться с особенностями правовых норм, регулирующих инвестиционную деятельность.

Из материалов дела следует, что в период действия договора аренды и разрешения на строительство от 03.12.2013№78-14010021-2013 Обществом на спорном земельном участке возведены объекты незавершенного строительства с наименованиями - здание ФОКа, здание часовни, здание дачи.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выселение ответчика с занимаемого им земельного участка невозможно без лишения владения вышеуказанными объектами.

В тоже время, согласно ст. 15 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - ФЗ N 39) государство в соответствии с названным федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности, в частности, защиту капитальных вложений.

В соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ N 39 капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации; а также реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, без определения правового статуса указанных объектов капитального строительства выселение Общества со спорного земельного участка не будет отвечать гарантиям защиты прав инвестора, закрепленных действующим законодательством.

С учетом изложенного, по мнению апелляционного суда, требование о выселении Общества с земельного участка удовлетворено судом неправомерно, решение в указанной части подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 по делу № А56-79267/2014 в части требования о выселении ООО «Управляющая компания «ГАРОС» с земельного участка отменить.

В удовлетворении требования о выселении ООО «Управляющая компания «ГАРОС» с земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Нижняя дорога, участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Чайковского) отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 по делу № А56-79267/2014 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.М. Горбик

Е.В. Жиляева