Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «УК Оптиков» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании недействительным отказа в принятии документов для государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на передаваемое инвестором имущество, выраженный в письме от 07.09.2017 No89950-32; обязании принять к исполнению пакет документов для государственной регистрации права.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2014 №460 (далее - Постановление №460) «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоэтажного и подземного гаража по адресу Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 13 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.)» предусмотрено проведение торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, площадью 5601 кв.м., кадастровый No78:34:0004158:10 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 13 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.).

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2014 №460 и протокола подведения итогов открытого аукциона от 30.07.2014 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «УК «Оптиков» заключен договор аренды № 00/ЗКС-06671(17) от 04.08.2014 (далее - Договор) земельного участка площадью 5601 кв.м., кадастровый No78:34:0004158:10 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 13 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.) на инвестиционных условиях для осуществления инвестиционного проекта по строительству многоэтажного и подземного гаража сроком до 29.08.2016.

Пунктом 7.5 Договора предусмотрена обязанность арендатора (победителя торгов) передать в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 249 кв.м. (10 машиномест) (с уточнением по факту) в объекте для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства.

Общество в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02. 2006 года №61 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами», (с изменениями на 28 марта 2017 года), обратилось 10.08.2017 в Комитет с заявлением о передачи в собственность Санкт-Петербурга имущества, указанного в пункте 7.5 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.08.2014 №00/ЗКС-06671(17), предоставив комплект документов, необходимых в соответствии с законодательством Российской Федерации для государственной регистрации права собственности, включая документы технического и кадастрового учета и перечень объектов нежилого фонда, передаваемых Обществом в государственную собственность Санкт-Петербурга по инвестиционному договору, договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.08.2014 №00/ЗКС-06671(17). Перечень имущества, передаваемого в качестве исполнения обязательств Общества по инвестиционному договору был согласован в установленном Положением порядке (п.2.1.2) администрацией Приморского района Санкт-Петербурга.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в письме от 07.09.2017 № 89950-32 сообщил Обществу об отказе в осуществлении действий, направленных на государственную регистрацию права государственной собственности Санкт-Петербурга на передаваемое Заявителем Имущество.

В обоснование отказа Комитет указал на то, что в обращении Общества содержится предложение о передаче в собственность Санкт-Петербурга помещений (14 машиномест), расположенных в ином объекте недвижимости, что противоречит инвестиционным условиям, установленным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 460 от 04.06.2014.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, указал на неправильный способ защиты, избранный заявителем, а также на не соответствие имущества, комплект документов для регистрации на которое был предоставлен Обществом во исполнение обязательств по инвестиционному договору, инвестиционным условиям, установленным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 460 от 04.06.2014.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что суд первой инстанции, указывая на неправильный способ защиты, избранный заявителем, исходил из того, что Обществом фактически заявлено требование об изменении условий договора, которое не может быть рассмотрено в порядке главы 24 АПК Российской Федерации, поскольку спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п.5 Закона Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции и приспособления для современного использования» договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях является смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнении иных инвестиционных условий.

Следовательно, Общество и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, являющийся исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга (представляющим интересы публичного образования - города Санкт-Петербурга) являются субъектами инвестиционной деятельности (п.1ст.4. Федерального закона N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

При этом участие Комитета в договорных правоотношениях само по себе не меняет их гражданско-правовую природу на публично-правовую.

Исходя из содержания Договора № 00/ЗКС-06671(17) от 04.08.2014, все определенные в нем обязанности Комитета, равно как и неназванные, но вытекающие из законодательных и подзаконных нормативно-правовых актов обязательства органов государственной власти Санкт-Петербурга: передать Обществу в установленном порядке земельный участок, подписать Протокол о реализации Инвестиционного проекта и выдать иные необходимые документы для подтверждения исполнения обязательств Общества по Договору, указанных в нем являются публично-правовыми и непосредственно связаны с выполнением органами государственного публичного образования властно-распорядительных функций.

Обязательства же связанные с реализацией Инвестиционного проекта полностью возлагаются на Общество.

Согласно позиции высших судебных инстанций (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 №17043/11, от 05.02.2013 №12444/12. Определения Верховного суда РФ по делу №А40-170254/2014) соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками, а споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы и вытекают из публично-правовых отношений.

При таких обстоятельствах, в силу установленных процессуальным законодательством правил распределения юрисдикционных полномочий судов данное дело подведомственно арбитражному суду и подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.

В данном случае из материалов дела следует, что на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2010 №460 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоэтажного и подземного гаража по адресу: Приморский район, ул. Оптиков, участок 13 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.» проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях на срок строительства многоэтажного и подземного гаража. Приложением к постановлению предусмотрено обязательство победителя торгов передать в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 249 кв. м. (10 машиномест) (с уточнением по факту) в объекте для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства.

По результатам проведения торгов, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона от 30.07.2014 между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17).

Согласно п. 1.1. и 1.2 Договора Комитет предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор (Общество) обязуется принять земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004158:10, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, улица Оптиков, участок 13, (юго-восточнее пересечения с Туристской улицей) (далее – Земельный участок) на инвестиционных условиях для строительства многоэтажного и подземного гаража.

Пунктом 7.5. Договора предусмотрено инвестиционное условие (форма платы по договору) – обязательство по передаче в собственность Санкт-Петербурга помещений общей площадью не менее 249 кв.м. (10 машиномест) (с уточнением по факту) в объекте для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта, аналогичное обязательство содержится и в Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2010 № 460.

Порядок передачи инвесторами в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов недвижимого имущества в связи с исполнением инвестиционных условий установлен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02. 2006 года N 61 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами», (с изменениями на 28 марта 2017 года)

Исходя из положений пп.2.1.2, 2.2, 2.3 Положения в случае передачи в собственность Санкт-Петербурга в качестве исполнения обязательства инвестором объекта нежилого фонда согласование этого имущества осуществляется администрацией района Санкт-Петербурга, которая принимает решение о согласовании перечня имущества, передаваемого в качестве исполнения обязательств по инвестиционному договору.

Пунктом 2.6. Положения предусмотрено, что государственная регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на передаваемые инвестором в государственную собственность Санкт-Петербурга объекты жилищного (нежилого) фонда, если иное не предусмотрено условиями договора, обеспечивается КУГИ в установленном порядке при представлении инвестором комплекта документов, необходимых в соответствии с законодательством Российской Федерации для государственной регистрации права собственности, включая документы технического и кадастрового учета и перечня, согласованного уполномоченными органами.

Из приведенных норм права следует, что при поступлении надлежащего комплекта документов, включая согласованный перечень имущества, администрацией района Санкт-Петербурга, которая принимает решение о согласовании перечня имущества, передаваемого в качестве исполнения обязательств по инвестиционному договору, Комитет обязан совершить действия направленные на государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на передаваемое имущество.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается Комитетом, Общество завершило строительство многоэтажного и подземного гаража по адресу: Приморский район, ул. Оптиков, участок 13 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.) в соответствии с условиями о предоставлении земельного участка.

Общество письмом от 10.08.2017 (вх. КИО № 93088-32) направило в Комитет полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации права собственности г. Санкт-Петербурга на помещения площадью 256,2 кв.м. (14 машиномест) в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 24/42, лит. А., в том числе и утвержденный Администрацией Приморского района г. Санкт-Петербурга перечень объектов, передаваемых Обществом в рамках Договора от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17).

Согласно письму Администрации Приморского района от 20.10.2015 № вх-35-1316/15-0-1 возражения против приобретения Обществом помещений площадью 256,2 кв.м. (14 машиномест) в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 24/42, лит. А, для последующей передачи в собственность Санкт-Петербурга отсутствуют.

При этом согласно письму Администрации от 06.10.2015 № 07-13/208, выбор квартала 59А СПЧ для размещения объекта, в котором будут располагаться подлежащие передаче машиноместа, обусловлен фактом проживания в кварталах 56АБ, 58, 55, 59А и 59Б СПЧ большого количества граждан льготных категорий, а квартал 59А является оптимальным для расположения таких машиномест с учетом обеспечения пешеходной доступности граждан из всех этих кварталов.

Отказывая Обществу, Комитет указал на то, что в обращении Общества содержится предложение о передаче в собственность Санкт-Петербурга помещений (14 машиномест), расположенных в ином объекте недвижимости, что противоречит инвестиционным условиям, установленным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга №460 от 04.06.2014. Комитет полагает, что передаваемое в соответствии с пунктом 7.5 Договора имущество должно быть расположено в объекте инвестирования, созданном Обществом на переданном по Договору аренды земельном участке, – многоэтажном и подземном гараже.

Из материалов дела следует, что в разделе 2 Договора от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17) «Определения, применяемые в настоящем договоре», содержится термин «Результат инвестирования» (2.6.), согласно которому «Результатом инвестирования» является вновь созданная в результате инвестиционной деятельности вещь – недвижимое имущество, а именно многоэтажный и подземный гараж.

Согласно п.7.5. Договора от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17) инвестиционное условие сформулировано как обязательство по передаче в собственность Санкт-Петербурга помещений общей площадью не менее 249 кв.м. (10 машиномест) (с уточнением по факту) в объекте для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта.

Исходя из буквального толкования вышеуказанного пункта имуществом, подлежащее передаче в государственную собственность Санкт-Петербурга, является помещение общей площадью не менее 249 кв.м. расположенное в объекте для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта, а также должно быть эквивалентно 10 машиноместам.

Указание на местонахождении подлежащего передаче имущества, равно как и указание о его нахождении в «Результате инвестирования» в построенном многоэтажном и подземном гараже в указанном пункте Договора отсутствует. Не содержится данных условий и в других разделах договора.

Доводы Комитета о том, что местонахождение подлежащего передаче имущества указано в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2010 № 460 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоэтажного и подземного гаража по адресу: Приморский район, ул. Оптиков, участок 13 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.», отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, пунктом 3 приложения к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2014 №460 установлено, что «обязательство победителя торгов передать в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 249 кв.м (10 машиномест) (с уточнением по факту) в объекте для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства» что полностью соответствует формулировке инвестиционного условия данного в пункте 7.5 договора от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17).

Указание в пункте 1 приложения к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2014 N 460 «(далее - объект)» после слов «…на срок строительства многоэтажного и подземного гаража по адресу: Приморский район, ул. Оптиков, участок 13 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.)», не является указанием на месторасположение подлежащего передаче имущества по условиям договора от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17), поскольку в разделе 2 Договора от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17) «Определения, применяемые в настоящем договоре», объект строительства определен термином «Результат инвестирования» (2.6.), согласно которому «Результатом инвестирования» является вновь созданная в результате инвестиционной деятельности вещь – недвижимое имущество, а именно многоэтажный и подземный гараж.

Принимая во внимание отсутствие в договоре от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17) условия, позволяющего определить месторасположение подлежащего передаче имущества, а также учитывая, что обязательства по передаче имущества у Общества возникают именно на условиях Договора от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17), следует признать, что предоставление Обществом комплекта документов, необходимых для государственной регистрации права собственности г. Санкт-Петербурга на помещения площадью 256,2 кв.м. (14 машиномест) в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 24/42, лит. А., утвержденный Администрацией Приморского района г. Санкт-Петербурга перечень объектов, передаваемых Обществом в рамках Договора от 04.08.2014 № 00/ЗКС-06671(17) соответствует условиям Договора, и Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2010 № 460 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоэтажного и подземного гаража по адресу: Приморский район, ул. Оптиков, участок 13 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.».

Отказ Комитета в осуществлении действий, направленных на государственную регистрацию права государственной собственности Санкт-Петербурга на передаваемое Заявителем Имущество противоречит нормативно-правовым актам Санкт-Петербурга.

Своим отказом Комитет фактически без правовых оснований возложил на Общество обязанности по осуществлению полномочий собственника имущества, подлежащего передаче в собственность Санкт-Петербурга в рамках исполнения принятых инвестиционных обязательств, чем нарушил интересы Общества.

Подача инвестором обращения с приложением комплекта документов является основанием для совершения Комитетом действий по государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на имущество, указанное в Обращении.

Учитывая вышеизложенное, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении заявленных Обществом требований.

В целях восстановления нарушения законных прав и интересов хозяйствующего субъекта, обусловленного незаконным отказом органа государственной власти, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пп.3 ч.4 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принять к исполнению пакет документов по указанным в согласованном Администрацией Приморского района перечне объектов нежилого фонда, передаваемых инвестором в государственную собственность Санкт-Петербурга по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.08.2014 № 00/ЗКС – 06671(17), заключенному между ООО «УК «Оптиков» и Комитетом по управлению городским имуществом, для государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2017 по делу № А56-80063/2017 отменить.

Признать недействительным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в принятии документов для государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на передаваемое инвестором имущество, выраженный в письме от 07.09.2017 №89950-32.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принять к исполнению пакет документов по указанным в согласованном Администрацией Приморского района перечне объектов нежилого фонда, передаваемых инвестором в государственную собственность Санкт-Петербурга по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.08.2014 №00/ЗКС-06671(17), заключенному между ООО «УК «Оптиков» и Комитетом по управлению городским имуществом, для государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.М. Горбик

Н.С. Полубехина