Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2021
по делу № А56-80681/2020 (судья Д.С. Геворкян), принятое по иску:

Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (188300, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>);

к закрытому акционерному обществу «Гатчинап» (188304, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора, обязании возвратить земельный участок,

установил:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с иском к закрытому акционерному обществу «Гатчинап» (далее – Общество) о расторжении договора аренды, обязании Общества возвратить Комитету спорный земельный участок в том состоянии, в котором оно его получило с учетом нормального износа в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Решением от 22.04.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что изменение правового режима застройки территории, на которой расположен спорный земельный участок, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора, что является основанием для расторжения такого договора.

В возражениях на апелляционную жалобу Общество полагает, что внесение в государственный кадастр сведений о виде разрешенного использования не является обстоятельством, препятствующим использованию земельного участка; отказ арендодателя от внесения изменений в договор не делает арендатора виновным в нарушении условий такого договора; истец не предпринимал каких-либо действий в связи с изменением земельного законодательства, Генерального плана и Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района Ленинградской области; исполнение ответчиком договора принималось истцом.

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов, представитель Комитета против удовлетворения указанного ходатайства возражал, доводы апелляционной жалобы поддержал; ходатайство удовлетворено судом, к материалам дела приобщены договор аренды от 20.02.1998, схема инженерно-геологических условий из технического отчета, схема из рабочего проекта «наземное спиртохранилище», смета к договору на проектные работы, разрешительные письма для проведения проектно-изыскательских работ, договор от 10.02.2004 № 01/04 на выполнение топографо-геодезических, кадастровых и землеустроительных работ, письмо от 25.06.2004, договор от 06.07.2004 на выполнение проектной документации, письмо от 03.08.2004 № 520, письмо от 17.11.2004 № 928.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды от 20.02.1998 акционерному обществу «Гатчинский завод напитков», правопредшественнику ответчика, предоставлен земельный участок общей площадью 0,223 га для расширения производства.

Постановлением главы муниципального образования «Город Гатчина» от 04.05.2001 № 309 производственно-коммерческому акционерному обществу закрытого типа «Гатчинский завод напитков» - АО «Гатчнап» для расширения производства дополнительно передан земельный участок площадью 2 215 кв. м.

Во исполнение названного постановления между администрацией муниципального образования «Город Гатчина» (арендодатель) и производственно-коммерческим акционерным обществом закрытого типа «Гатчинский завод напитков» - АО «Гатчнап» (арендатор) 08.05.2001 заключен договор аренды № 1997 (далее - Договор) земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 2 215 кв. м с кадастровым номером 47:25:0102013:3, расположенного по адресу: <...> (далее – Участок), для использования в целях расширения производства.

Договор заключен сроком на 25 лет с 04.05.2001.

В связи с реорганизацией производственно-коммерческого акционерного общества закрытого типа «Гатчинский завод напитков» - АО «Гатчнап» права и обязанности арендатора по названному договору переданы Обществу, в связи с чем между администрацией муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района и Обществом 31.01.2008 подписано дополнительное соглашение к договору аренды.

Согласно пункту 4.4.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2008 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в Договоре.

В соответствии с пунктом 6.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2008 Договор подлежит изменению или расторжению по письменному соглашению сторон, за исключением случаев, установленных Договором или действующим законодательством

Как следует из представленного в материалы дела заключения об отнесении земельных участков к территориальной зоне от 26.05.2015 № 2660-20, в период существования между сторонами арендных отношений, был изменен правовой режим застройки территории, на которой расположен Участок, градостроительный регламент.

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района Ленинградской области, утвержденным решением Совета депутатов от 24.10.2012 № 46, в настоящее время Участок отнесен к зоне общественно-деловой застройки ОД.1.

Постановлением администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 21.10.2015 № 3635 на основании заявления Общества для Участка установлен вид разрешенного использования: «многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения». Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, и указывая, что изменение вида разрешенного использования Участка исключает возможность его использования в целях, предусмотренных Договором, Комитет направил Обществу уведомление от 16.06.2020 № 2973 с предложением расторгнуть Договор, а впоследствии обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что изменение разрешенного использования не является существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для расторжения договора аренды.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу частей 2.1, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент; изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Как указано выше, из представленного в материалы дела заключения об отнесении земельных участков к территориальной зоне от 26.05.2015 № 2660-20 следует, что в период существования между сторонами арендных отношений, был изменен правовой режим застройки территории, на которой расположен Участок, градостроительный регламент.

Согласно статье 49 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района Ленинградской области основными видами разрешенного использования недвижимости в пределах зоны общественно-деловой застройки (ОД.1) является использование под объекты административно-делового назначения, объекты культурно-досугового назначения, объекты для временного проживания, научно-исследовательские институты, центры, объекты высшего профессионального образования, спортивно-досуговые объекты (бильярдные, центры спортивных развлечений и т.п.), поликлиники, входящие в городские поликлиники, аптеки, физкультурно-оздоровительные спортивные комплексы, объекты розничной торговли, объекты обслуживания пассажиров, объекты связи, объекты общественного питания, бульвары, парки, скверы, многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, объекты бытового обслуживания населения. Вспомогательными видами разрешенного использования являетсяиспользование под общественные туалеты, парковка для временного хранения автомобильного транспорта, парковки для постоянного хранения автомобильного транспорта. Условно разрешенными видами использования является использование под парковки многоэтажные, жилищно-эксплуатационные организации, общежития, культовые сооружения.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости, разрешенное использование спорного земельного участка площадью 2 228 кв. м +/- 32 кв. м с кадастровым номером 47:25:0102013:3 – многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения.

В то же время в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При этом в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (в данном случае для расширения производства), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Таким образом, в результате изложенного сложилась ситуация, при которой органы государственной власти изменили публично-правовой режим спорной территории, в связи с чем строительство и дальнейшая эксплуатация объектов с целью осуществления производственной деятельности на ней оказались юридически невозможными.

К строительству объектов в целях расширения производства до изменения публично-правового режима Общество не приступило.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2016 по делу № А56-6511/2016 Обществу отказано в иске об обязании внести изменения в договор аренды в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.

Как следует из представленного истцом акта обследования от 20.08.2020, спорный земельный участок зарос сорной травой и древесно-кустарниковой растительностью, территория захламлена строительным мусором и грунтом с соседнего участка, на земельном участке находится строительная техника.

Как пояснил в судебном заседании представитель Общества, в настоящее время участок используется для хранения строительных материалов и строительной техники.

Вышеизложенное свидетельствует об использовании земельного участка не в соответствии с целями, указанными в договоре.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 12 000руб. государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2021 по делу №А56-80681/2020 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 08.05.2001 №1997.

Обязать закрытое акционерное общество «Гатчинап» возвратить Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской областиземельный участок площадью 2228кв.м с кадастровым номером 47:25:0102013:3, расположенный по адресу: <...>, в том состоянии, в котором оно его получило с учетом нормального износа в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Гатчинап» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Г.В. Лебедев

М.А. Ракчеева