Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2022 по делу № А56-81568/2021,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>, в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДК-АРЕНДА", адрес: 196191, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, лит. А, пом. 41-Н, оф. 342, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о расторжении договора от 17.08.2020 № 12/ЗК-03439 аренды земельного участка № 126 площадью 800 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007548:1076, расположенного в Санкт-Петербурге южнее д. 48, лит. А по Новоизмайловскому пр.

Решением от 26.01.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционный суд. В своей жалобе истец просил отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, в ходе проверки, проведенной 22.04.2021 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет по контролю), было выявлено, что Обществом нарушены условия пункта 1.2 договора, в котором прямо указано на предоставление участка для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, вместе с тем в действительности на огороженной (металлическое ограждение, бетонные полусферы) территории участка находится площадка, используемая для стоянки автомобилей, доступ на которую осуществляется через шлагбаум и будку охраны; поскольку в подпункте 6.3.1 договора предусмотрена возможность его расторжения по решению суда при использовании участка под указанные в упомянутом пункте цели, податель жалобы направил в адрес Общества претензию с предложением устранить допущенные нарушения и уплатить штраф, а также предупреждением о расторжении договора в случае неисполнения изложенных в претензии требований; ввиду того, что штраф полностью уплачен Обществом, однако выявленные при осмотре территории нарушения не устранены, податель жалобы полагает свои исковые требования обоснованными; отказывая в иске, суд первой инстанции необоснованно сослался на судебные акты, вынесенные в рамках дела № А56-65340/2021, поскольку, как следует из части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют лишь те же лица, тогда как участниками судебного разбирательства по упомянутому делу являлись Общество и Комитет по контролю, при этом ни Комитет, ни Учреждение к участию в названном деле не привлекались.

Помимо прочего податель жалобы отметил, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, рассматривавших спор по делу № А56-65340/2021, сводились к тому, что элементы благоустройства в виде металлического ограждения и бетонных полусфер были установлены на части арендуемого земельного участка задолго до заключения договора его аренды с Обществом; вместе с тем исковые требования Комитета в рамках данного дела основаны на том, что доступ на организованную Обществом стоянку осуществляется через будку охраны и шлагбаум, которые в данном случае фактически препятствуют пользованию участка неограниченным кругом лиц с целью хранения транспортных средств на безвозмездной основе.

В отзыве на жалобу ответчик просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указал, что согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело; доводы подателя жалобы о том, что он не участвовал в судебном разбирательстве по делу № А56-65340/2021, вследствие чего доказательства, которые исследовались при его рассмотрении, в рамках настоящего спора ему не предоставлялись, являются ошибочными, так как настоящие требования Комитет основывает на подготовленном Комитетом по контролю акте обследования спорного земельного участка от 22.04.2021, который был предметом оценки в ходе рассмотрения дела № А56-65340/2021; также в судебном акте справедливо указано на то, что подателем жалобы не представлено достаточных доказательств того, что арендатор нарушил условия договора и использовал участок не по назначению; более того, упомянутый акт вовсе не может считаться доказательством нарушения ответчиком условий договора аренды участка, так как обследование проводилось в отношении территории площадью 1400 кв. м, тогда как в аренду Обществу предоставлялся участок площадью 800 кв. м; в дополнение к этому ответчик сослался на то, что в направлявшейся в его адрес претензии не указано, в чем именно состоит нарушение условий договора и что конкретно Обществу надлежит устранить; кроме того, подателем жалобы не представлены доказательств того, что элементы благоустройства установлены именно ответчиком, а равно того, что они находится в границах арендуемого участка.

Распоряжением председателя суда дело передано в производство судье Ракчеевой М.А. в связи с нахождением судьи Баженовой Ю.С. в отпуске, а определением от 25.08.2022 произведена замена судьи Галенкиной К.В., также находящейся в отпуске, на судью Изотову С.В.

В судебном заседании представитель Комитета пояснил, что нарушения условий договора Обществом устранено, что подтверждается совместным актом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 17.08.2020 заключили сроком на 3 года договор № 12/3K-03439 аренды земельного участка № 126 площадью 800 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007548:1076 и видом разрешенного использования «для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки)», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новоизмайловский пр. (южнее д. 48, лит. А по названному пр.).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен Обществу для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, в том числе в качестве гостевых автостоянок на земельных участках, смежных с участками, на которых расположены многоквартирные дома, без права возведения объектов капитального строительства.

В соответствии с подпунктом 4.4.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.

В силу подпункта 6.3.1 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании участка арендатором под цели, не предусмотренные в пункте 1.2 договора, что признается существенным нарушением.

В ходе проверки, проведенной Комитетом по контролю в апреле 2021 года, выявлено, что южнее здания по адресу: Санкт-Петербург, Новоизмайловский пр., д. 48, лит. А, находится асфальтированная площадка с нанесенной на нее разметкой парковочных мест площадью 1400 кв. м, которая используется для стоянки автомобилей и доступ транспортных средств на которую осуществляется через шлагбаум и будку охраны, размещенные в юго-восточной части стоянки; сама стоянка частично огорожена бетонными полусферами (в юго-восточной и северо-западной частях), бетонным поребриком (в северо-западной части) и металлическим ограждением (в северной части).

Помимо прочего Комитетом по контролю в ходе обследования территории установлено, что часть стоянки размещается в границах арендуемого Обществом участка площадью 800 кв. м, а ее другая часть площадью 600 кв. м – на землях, не прошедших государственный кадастровый учет, государственная собственность в отношении которых не разграничена, при этом металлическое ограждение и бетонные полусферы расположены в пределах обеих частей, поребрик – в пределах участка площадью 600 кв. м, а будка охраны и шлагбаум - в пределах участка площадью 800 кв. м.

Изложенное отражено в составленном по результатам обследования территории акте Комитета по контролю от 22.04.2021, в котором в качестве нарушений им указаны: самовольное размещение элементов благоустройства, использование участка площадью 600 кв. м без правоустанавливающих документов, а участка площадью 800 кв. м – с нарушением предусмотренной договором цели.

Поскольку в ходе обследования территории комиссии из числа сотрудников Комитета по контролю была предъявлена копия договора аренды от 17.08.2020, из которой следует, что хозяйственную деятельность на стоянке осуществляет Общество, Учреждение направило в адрес арендатора претензию от 25.05.2021, в которой потребовало от Общества уплатить начисленный ему на основании пункта 5.7 договора штраф в размере 1958 руб. 01 коп. и устранить выявленные в апреле того же года нарушения в течение 30 дней с момента направления данной претензии. Также Учреждение отметило, что в случае невыполнения изложенного в претензии требования Обществу предлагается обратиться в Агентство имущественных отношений с заявлением о расторжении договора с последующим освобождением участка, в противном случае Учреждение будет вынуждено подать исковое заявление о взыскании штрафа и расторжении договора.

Поскольку выявленные нарушения Обществом так и не были устранены, в обоснование чего Учреждением представлен повторный акт осмотра, составленный Комитетом по контролю 29.06.2021, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Общество сослалось на результаты рассмотрения спора по делу № А56-65340/2021, в рамках которого оно оспаривало постановление Комитета по контролю от 09.06.2021 по делу № 1848/2021 о его привлечении к административной ответственности по пункту 1 статьи 16 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» за самовольное размещение (установку) элемента благоустройства с назначением наказания в виде штрафа в размере 50 000 руб. Решением от 06.09.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2021, заявленные Обществом требования удовлетворены, упомянутое постановление признано незаконным и отменено ввиду того, что Комитетом по контролю не подтвержден факт самовольного размещения спорных объектов благоустройства именно Обществом с учетом данных Обществом пояснений о том, что оно не размещало объекты (элементы) благоустройства, не наносило разметку и эксплуатацию соседнего с арендуемым участка не осуществляет, а равно общедоступных фотографий из сети Интернет, датированных 2015 годом, на которых видно, что указанные элементы благоустройства (металлическое ограждение, бетонные полусферы и разметка) имелись на территории задолго до заключения договора от 17.08.2020 № 12/ЗК034039.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу о том, что из представленного Комитетом по контролю акта от 29.06.2021 не усматривается нарушения Обществом целевого использования арендуемого им земельного участка, в связи с чем отказал в иске, приняв во внимание помимо прочего обстоятельства, установленные в рамках дела № А56-65340/2021.

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь с настоящими требованиями в суд, Комитет указал в своем исковом заявлении буквально следующее: «Доступ на стоянку транспортных средств осуществляется через шлагбаум и будку охраны, при этом стоянка частично с разных сторон огорожена бетонными полусферами, поребриком и металлическим ограждением, следовательно, ответчиком нарушен пункт 1.2 договора».

Вместе с тем в пункте 2.2 договора указано, что участок свободен от объектов капитального строительства, в то же время на нем расположены объекты движимого имущества в виде бетонных полусфер. В этом же пункте договора имеется указание на подтверждение арендатора, что перечисленные объекты движимого имущества не препятствуют использованию участка в соответствии с целями, предусмотренными в пункте 1.2 договора.

В ходе рассмотрения дела в апелляционном суде Комитет конкретизировал, что заявленные им требования не связаны с размещением на участке элементов благоустройства в виде бетонных полусфер, поребрика и ограждения, а обусловлены наличием препятствий в размещении на спорной территории неограниченным кругом лиц транспортных средств в результате нахождения на ней будки охраны со шлагбаумом.

Однако по смыслу подпункта 4.9.1 того же договора арендатор вправе возводить на участке временный (некапитальный) объект (временную постройку некапитального характера без фундамента).

То обстоятельство, что согласно пункту 7.13 договора арендатор обязан обеспечивать свободный, бесплатный доступ на участок неограниченного круга лиц (транспортных средств), не создавать препятствий такому доступу и не допускать их создания любыми третьими лицами, а арендодатель вправе в бесспорном одностороннем порядке отказаться от договора в случае выявления любого нарушения условий доступа на участок (в том числе: размещения устройств и конструкций, препятствующих обеспечению бесплатного и (или) свободного доступа на участок неограниченного круга лиц (транспортных средств), в данном случае не имеет значения, поскольку из представленных в материалы дела актов обследования участка не следует, что въезд или проход на территорию спорного участка, организованную под стоянку автомобилей, является платным, а размещенные на нем будка охраны и шлагбаум служат какой-либо иной цели помимо охраны территории, на которой собственники оставляют эксплуатируемые ими транспортные средства.

Кроме того, из представленного совместного акта осмотра территории усматривается, что шлагбаум и будка демонтированы.

При таком положении решение не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2022 по делу № А56-81568/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.С. Полубехина