Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2022 по делу № А56-81755/2021 (судья Н.И. Корчагина), принятое по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Чабан» (191119, Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 5, лит. А, пом. 1-Н, оф. 1; ОГРН <***>, ИНН <***>),

о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора аренды,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Чабан» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 10 071 513 руб. 09 коп. задолженности по договору аренды от 21.12.2018 № 03-А035783 за период с 01.06.2019 по 31.03.2021, 6 398 117 руб. 15 коп. пеней, начисленных по состоянию на 29.06.2021, расторжении договора.

Решением от 25.01.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, удовлетворить заявленные требования.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указывает, что дополнительное соглашение о прекращении обязательства арендатора по внесению арендной платы к спорному договору аренды не заключалось, решение Городской комиссии по распоряжению имуществом о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на произведенные работы не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение оставить без изменения, указывает, что 21.10.2021 Городской комиссией по распоряжению имуществом принято решение о согласовании уменьшения арендной платы за арендуемое здание путем прекращения обязанности по оплате арендной платы по спорному договору за период с 01.06.2019 по 15.03.2024, в связи с чем у ответчика не имеется задолженности по арендной плате за указанный период, по условиям дополнительного соглашения на период проведения капитального ремонта ответчику была предоставлена отсрочка по перечислению арендной платы с последующим перерасчетом арендной платы, о чем ответчиком сообщено истцу в ответе на претензию, 11.11.2021 ответчиком подано заявление о заключении дополнительного соглашения, в ответ на которое получен ответ о том, что Комитетом рассматривается вопрос о внесении изменений в решение Государственной комиссии по распоряжению имуществом от 21.10.2021 о согласовании уменьшения арендной платы, по результатам которого и будет заключено дополнительное соглашение, до настоящего времени такое дополнительное соглашение ответчику не направлено; таким образом, дополнительное соглашение не заключено по вине истца.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Комитета, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.01.2019 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 03-А035783 (далее - Договор) аренды нежилого здания общей площадью 933 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001523:2038, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская., д. 5, лит. А (далее - Здание), для использования под хостел.

Согласно пункту 1.3 Договора он считается заключенным со дня его государственной регистрации и действует 10 лет с даты передачи арендатору Здания по акту приема-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.02.2019; Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2019.

В соответствии с пунктом 2.2.2 Договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную Договором и последующими дополнениями и изменениями к нему арендную плату за пользование Зданием в порядке, предусмотренном Договором.

Размер арендной платы, порядок ее внесения установлен разделом 3 Договора.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора арендная плата в 2019 году составляла 534 770 руб. 61 коп. в месяц (с учетом НДС).

С 01.01.2020 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы по формуле:

А_тек = А_пред * I, где

А_тек– плата за аренду Объекта с учетом НДС в квартал в текущем году;

А_пред– плата за аренду Объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году;

I – индекс ежегодного изменения размера арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 № 946 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Постановление № 946) индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году (I), применяемый при определении арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, составляет в 2020 году - 1,04 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2019 году; в 2021 году - 1,00 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2020 году.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа оплачиваемого месяца. За первый месяц календарного года арендатор перечисляет арендную плату до 31 января.

В силу пункта 4.9 Договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 Договора начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.3.2 Договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиям Договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за Здание в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.04.2021 по 30.06.2021, Комитет 02.07.2021 направил Обществу претензию от 29.06.2021 № ПР-25453/21-0-0 с требованием об оплате задолженности и неустойки в течение 15 календарных дней с даты отправки претензии; Обществу предложено в течение 30 календарных дней с даты отправки претензии подписать соглашение о расторжении Договора и обеспечить освобождение Объекта, передав его по акту приема-передачи. Впоследствии Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, расторжении Договора.

Ранее 29.01.2021 Комитет направил Обществу претензию о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.06.2019 по 31.12.2020, в ответ на которую Общество указало на отсутствие у него задолженности.

Установив, что Управлением по распоряжению объектами нежилого фонда Комитета Обществу согласовано уменьшение арендной платы путем прекращения обязанности по уплате арендной платы по Договору в заявленный период, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена как в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подпункт 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ), так и виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ).

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества по общему правилу возложена на арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.2.4 Договора обязанность производить за свой счет капитальный ремонт Здания в согласованных с арендодателем объемах и сроках возложена на арендатора. Затраты арендатора на производство капитального ремонта возмещаются в соответствии с пунктом 7.1 Договора в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 7.1 Договора аренды капитальный ремонт производится арендатором только с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в порядке, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», в счет арендной платы до окончания срока действия Договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Порядок согласования производства капитального ремонта объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, когда осуществление указанных действий за счет арендатора с согласия арендодателя предусмотрено договором аренды, а также порядок принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ установлен Положением о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также выполнения работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, и принятии решения о сумме и периоде возмещения затрат на их производство, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 № 499 «О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 2.3 Положения между Комитетом и Обществом 21.10.2019 заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору, которым сторонами согласовано выполнение арендатором капитального ремонта Здания за счет средств арендатора с зачетом затраченных средств в счет арендной платы; на арендатора возложена обязанность выполнить работы в срок до 31.12.2020, на период проведения работ арендатору предоставлена отсрочка внесения арендной платы с последующим ее перерасчетом.

С учетом пункта 7 Положения о порядке возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производство иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, а также на выполнение работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, которые подлежат возмещению арендодателем, являющегося приложением 2 к Закону Санкт-Петербурга от 30.06.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» и календарного плана выполнения работ ответчику предоставлена отсрочка уплаты арендной платы за период с 01.04.2019 по 31.12.2020.

Согласно пункту 3.1 Положения решение о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ принимается Городской комиссией по распоряжению имуществом не позднее 30 дней с даты окончания ремонтных работ, определяемой в соответствии с планом-графиком.

По окончании ремонтных работ Общество в порядке, установленном пунктом 3.1 Положения, обратилось в Жилищный комитет Санкт-Петербурга с заявлением от 11.12.2020 № 26/12 о возмещении затрат на производство ремонтных работ по капитальному ремонту Здания.

После получения согласования Жилищного комитета Санкт-Петербурга о возможности зачесть в счет арендной платы 31 905 008 руб. 56 коп. 09.09.2021 Общество обратилось в Управление по распоряжению объектами нежилого фонда Комитета с заявлением № 05-15-86389/21-0-0 о принятии решения о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на произведенные работы.

Соответствующее решение принято 21.10.2021; Обществу согласовано уменьшение арендной платы на сумму 28 587 507 руб. 13 коп. путем прекращения обязанности по уплате арендной платы по Договору за период с 01.06.2019 по 15.03.2024.

В соответствии с пунктом 3.3 Положения Комитет заключает с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды объекта с учетом решения Городской комиссии по распоряжению имуществом о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ.

Вместе с тем, соответствующее дополнительное соглашение между Комитетом и Обществом не заключено.

Бездействие Комитета, выраженное в незаключении дополнительного соглашения об уменьшении подлежащей внесению Обществом арендной платы на сумму 28 587 507 руб. 13 коп. путем прекращения обязанности Общества по ее внесению с учетом решения Городской комиссии по распоряжению имуществом о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ в порядке пункта 3.3 Положения, предъявление Обществу требований об оплате соответствующей задолженности и неустойки, а равно требования о расторжении договора отвечают признакам злоупотребления правом, в связи с чем заявленные Комитетом исковые требования не подлежали удовлетворению в соответствии с пунктом 2 статьи 10 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено, а потому у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от25.01.2022 по делу №А56-81755/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

К.В. Галенкина

М.А. Ракчеева