Гражданский кодекс часть 1

26 августа 2022 года	Дело №	А56-83312/2021
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Камелот» ФИО1 (доверенность от 27.11.2020), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 10.01.2022), рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу № А56-83312/2021, у с т а н о в и л: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Камелот», адрес: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 2, лит. А, пом. 6Н, ОГРН <>, ИНН <*> (далее – Общество), о взыскании 13 236 437 руб. 42 коп. задолженности за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 по договору от 08.02.2017 № 04/ЗКС-10200, 782 202 руб. 29 коп. пеней за просрочку платежа по состоянию на 05.05.2021, пеней, начисленных на сумму долга по ставке 0,1% в день с 06.05.2021 по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы. Решением суда от 27.01.2022 в иске отказано. Постановлением апелляционного суда от 28.04.2022 решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Комитет, не согласившись с обжалуемыми судебными актами, просит их отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Податель жалобы считает, что судами сделан неверный вывод о том, что Комитетом заявлено требование о взыскании с Общества неосновательного обогащения, а не арендной платы. Кроме того, кассатор полагает, что судами ошибочно сделан вывод, что при расчете задолженности применимы положения постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – постановление № 1379), а не положения договора. Также Комитет считает, что суды при расчете арендной платы неверно применили код 10.1. Подробно доводы изложены в самой жалобе. В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражала. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 08.02.2017 № 04/ЗКС-10200 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов площадью 13 124 кв.м с кадастровым номером 78:10:0520901:22, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, уч. 1 (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова), для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта гостиничного обслуживания. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.02.2017. Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга составляет 54 000 000 руб. в течение срока строительства, установленного пункте 5.2.2 договора (то есть до 11.01.2020). При этом приложением № 5 к договору согласован график перечисления денежных средств, которым предусмотрено внесение ежеквартальной платы в размере 4 153 846 руб. 15 коп., а также начисление на данную выплату процентов по ставке рефинансирования 10%. Таким образом, общая сумма оплаты по договору с учетом процентов составила 62 513 290 руб. 43 коп. Согласно пункту 9.1 договора он вступает в силу с момента подписания и действует до 07.02.2020. Возможности продления договора на новый или неопределенный срок по истечении срока его действия договор не содержит. Как указывает Комитет, поскольку договор аренды был заключен на основании подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (на период строительства), по окончании срока, на который он был заключен, его действие прекращается и возобновление договора по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) невозможно. Таким образом, как указывает Комитет, и данный факт не оспаривается Обществом, договор аренды прекратил свое действие 08.02.2020. О прекращении договора аренды свидетельствует также информационное письмо Комитета от 20.02.2020 № 05-15-6113/20-0-0 и погашение записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Однако, как указывает Комитет, по окончании срока действия договора аренды земельный участок не был возвращен арендодателю по причине нахождения на нем принадлежащего Обществу объекта незавершенного строительства. Комитет полагает, что в связи с использованием Обществом участка по окончании срока действия договора аренды у последнего образовалась задолженность за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 13 236 437 руб. 42 коп. При этом сумма долга, по мнению Комитета, должна рассчитываться с учетом размера арендной платы, установленной договором, как это предусмотрено в статье 622 ГК РФ. Неисполнение Обществом обязанности по внесению платы за фактическое пользование земельным участком в полном размере послужило основанием для направления в его адрес требования об оплате задолженности от 05.05.2021 № пр-16974/21-0-0. Поскольку указанное требование оставлено Обществом без исполнения, Комитет обратился в суд с настоящим иском. Обе судебные инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статьи 1102 ГК РФ, статей 1, 65 ЗК РФ, статей 65, 71 АПК РФ, приняв во внимание Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», постановление № 1379, а также правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 12790/13, пришли к выводу о том, что задолженность Общества по оплате фактического пользования земельным участком в заявленный период отсутствует, что является основанием для отказа в удовлетворении требований. В рассматриваемом случае суды пришли к обоснованному выводу о том, что размер платы в спорный бездоговорной период подлежит исчислению в порядке, установленном нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации. В рамках исполнения ЗаконаСанкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга постановлением № 1379 утвердило Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – Положение). В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения и приложением № 4 к Положению арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по коду 10.1 без применения понижающего коэффициента Кс. Отклоняя доводы Комитета, суды учли следующие обстоятельства. В случае предоставления участка для завершения строительства размер арендной платы за использование участка был бы существенно ниже размера платы, установленной спорным договором, поскольку рассчитывался бы с учетом стоимости затрат, необходимых для завершения строительства, а не всей стоимости возводимого объекта. Поскольку принятие решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства зависит от соответствующих публичных органов, Общество не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием вынесенного в установленный срок решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования предоставлении земельного участка. Материалами дела подтверждается и Комитетом не оспорено, что уполномоченные публичные органы города Санкт-Петербурга в спорный период не исполнили возложенную на них федеральным законом обязанность по предоставлению земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для целей завершения строительства, что является препятствием для использования участка, и в то же время Комитет требует с Общества плату за земельный участок по ставкам, установленным договором аренды на инвестиционных условиях, притом, что указанная плата за период действия договора внесена ответчиком в полном объеме. В ходе рассмотрения дела судами также установлено, что Общество не смогло завершить строительство объекта в указанные в договоре сроки по независящим от него причинам. В частности, Общество своевременно приступило к реализации инвестиционного проекта, разработало и оформило проектную документацию, которая прошла экспертизу. Обществом был согласован с Комитетом по градостроительству и архитектуре архитектурно-градостроительный облик объекта, подано заявление на получение разрешения на строительство. Однако, поскольку в договоре было указано ограничение по площади объекта не более 10 444 кв.м, ГАСН выдал отказ в выдаче разрешения на строительство, несмотря на то, что в постановлении о предоставлении земельного участка указанного ограничения по площади не содержалось. В связи с изложенным потребовалось внесение изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.01.2017 № 3, внесение изменений в документацию, что существенно повлияло на сроки строительства. В последующем Общество не имело возможности своевременно получить порубочный билет, что также повлияло на возможность реализации инвестиционного проекта. Данные обстоятельства Комитетом не оспариваются. Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора Комитетом суду не представлено. С учетом установленных обстоятельств, в том числе отсутствия ненадлежащего исполнения обязательств инвестора, функционального использования земельного участка в спорный период, соответствующего коду 10.1, оснований для применения кода 18 (любые разрешенные виды функционального использования) в формуле расчета арендной платы суды правомерно не усмотрели, также как оснований для взыскания долга исходя из размера платежей по прекращенному договору, поскольку после 08.02.2020 Общество не использовало земельный участок для целей строительства. Кроме того, суды, изучив справочный расчет Комитета, представленный в материалы дела, приняв во внимание, что ответчиком за указанный период внесено в оплату фактического пользования земельным участком 2 000 000 руб. (платежные поручения от 20.01.2021 № 23 и от 19.03.2021 № 121), пришли к верному выводу об отсутствии у Общества задолженности, вследствие чего и оснований для удовлетворения иска. Оснований не согласиться с приведенными выводами судов у кассационной инстанции не имеется. В целом приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают сделанные судами выводы и не свидетельствуют о допущенных ими нарушениях норм материального и процессуального права, которые бы служили достаточным основанием к отмене обжалуемых решения и постановления в кассационном порядке. Нарушения процессуальных норм, влекущие безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены. С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу № А56-83312/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.
Председательствующий			М.В. Захарова
Судьи			Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина