Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Янбиковой Л.И. (до
перерыва), секретарем Федорук Р.А. (после перерыва),
при участии:
Усикова С.Ю. лично, по паспорту,
от конкурсного управляющего ООО «Константа Девелопмент Груп»: Оберемчук Е.В.
по доверенности от 26.01.2022,
от иных лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25062/2022) Усикова Сергея Юрьевича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2022 по обособленному спору № А56-85145/2017/сд8 (судья Новоселова В.Л.), принятое по заявлению Усикова Сергея Юрьевича о признании права собственности на земельный участок в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Константа Девелопмент Груп»,

установил:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.11.2017 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Константа Девелопмент Груп» (далее - ООО «Константа Девелопмент Груп»; ИНН 4703135030).

Определением суда первой инстанции от 17.05.2019 в отношении ООО «Константа Девелопмент Груп» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Еньков Андрей Юрьевич.

Решением суда первой инстанции от 11.02.2020, резолютивная часть которого объявлена 05.02.2020, должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Елов Андрей Сергеевич.

[A1] В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от Всеволожского городского суда Ленинградской области поступили материалы гражданского дела № 2-6556/2021 по иску Усикова Сергея Юрьевича о признании права собственности на земельный участок, дело передано по подсудности для рассмотрения по существу.

В заявлении Усиков Сергей Юрьевич просит:

Определением суда первой инстанции от 01.07.2022 в удовлетворении заявления Усикова С.Ю. о признании права собственности на земельный участок отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Усиков С.Ю. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. В обоснование указывает, что аналогичные исковые заявления иных приобретателей земельных участков (физических лиц) по предварительным договорам, заключенным с ООО «Константа Девелопмент Груп» (ответчик), удовлетворены Всеволожским городским судом Ленинградской области. Кроме того, ссылается на ненадлежащее извещение судом первой инстанции.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не направлен.

Протокольным определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2022 судебное заседание отложено на 12.10.2022 в целях направления запроса в суд первой инстанции об истребовании сведений из АИС «Судопроизводство» для исследования довода подателя жалобы о ненадлежащем извещении.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании 12.10.2022 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв в связи с отсутствием сведений из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе.

Суд сообщил о поступлении ответа из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, согласно которому в адрес Усикова С.Ю. были направлены судебные извещения по двум известным суду адресам: 197178,

[A2] Санкт-Петербург, ул. Блохина, д.9, оф. 308 (БЦ «Кронверк» для ЮК «Эдхок») и 197198, Санкт-Петербург, Искровский пр., д. 40, кв. 139, последний адрес указан Усиковым С.Ю. в апелляционной жалобе. Судебная корреспонденция не получена адресатом в связи с истечением срока хранения (РПО 19085464024937), что в соответствии с положениями пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ является надлежащим извещением о рассмотрении заявления.

Таким образом, неполучение судебной корреспонденции обусловлено ненадлежащей организацией деятельности ответчика по приему корреспонденции, в связи с чем, он в силу статьи 9 АПК РФ несет риски не совершения процессуальных действий, оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, суд не усматривает.

Усиков С.Ю. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Константа Девелопмент Груп» поддержал ранее изложенную позицию относительно отказа в удовлетворении заявления.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, в порядке статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Усиковым С.Ю. и должником был заключен предварительный договор от 29.04.2014 № 94/В-ЗУ купли-продажи земельного участка, по условиям которого должник обязался заключить с Усиковым С.Ю. основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:835, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Щегловское сельское поселение, в районе дер. Плинтовка, ПК «Всеволожский», уч. № 79, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, общая площадь 950 кв.м.

В подтверждение исполнения обязанностей по указанному договору Усиковым С.Ю. в материалы спора представлены приходные кассовые ордера от 08.04.2014 № 46593486 на сумму 30 000 руб., от 30.04.2014 № 49986047 на сумму 640 225 руб. 23.11.2017 на основании акта приема-передачи земельного участка спорный земельный участок был передан заявителю.

Между тем, до настоящего времени основной договор купли-продажи между должником и заявителем не был заключен, в связи с чем Усиков С.Ю. обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что определение о применении в отношении ООО «Константа Девелопмент Груп» правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) арбитражным судом не выносилось, в связи с чем в настоящее время спорный земельный участок включен в конкурсную массу должника и подлежит реализации в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с положениями Закона о банкротстве.

Исследовав и оценив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого определения.

[A3] Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

Суд первой инстанции указал на то, что в отношении ООО «Константа Девелопмент Груп» не применялись положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в связи с чем пришел к выводу, что указанные нормы права не могут быть применены в настоящем споре.

Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Из поданного Усиковым С.Ю. заявления о признании права собственности следует, что требования иных граждан, обратившихся во Всеволожский городской суд Ленинградской области с заявлениями о признании за ними права собственности на аналогичные объекты недвижимости, были удовлетворены.

В рассматриваемом случае, судом установлено, что 24.04.2014 между Усиковым С.Ю. и ООО «Константа Девелопмент Груп» был заключен предварительный договор № 94/В-ЗУ купли-продажи земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого устанавливались права и обязанности сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи земельного участка площадью 950 кв.м. с условным номером 79, являющегося частью земельного участка общей площадью 170 520 кв.м., с кадастровым номером № 41:07:0957004:253, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, земли ЗАО «Щеглово» из состава земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения данного хозяйства.

[A4] Пунктом 3.1 указанного выше договора стоимость участка была определена в размере 670 225 руб., которая была уплачена Усиковым С.Ю. в полном размере, что подтверждено материалами дела.

В соответствии с п. 1.5 предварительного договора, основной договор должен был быть заключен не позднее 30.09.2015 при условии выполнения продавцом своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.1 предварительного договора, а также при условии ранее выполнения покупателем своих финансовых обязательств, а также при условии членства покупателя в кооперативе.

В обоснование своих требований Усиков С.Ю. сослался на то, что оплату произвел в полном объеме, однако должник свои обязательства, предусмотренные п. 2.1.1 предварительного договора, а также обязательства по заключению основного договора не исполнил, в связи с чем Усиковым С.Ю. в адрес ООО «Константа Девелопмент Груп» было направлено требование исполнить предварительный договор надлежащим образом, на которое последний не отреагировал. Указанные обстоятельства лишают Усикова С.Ю. возможности оформить свое право на земельный участок.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или

[A5] приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Существенным условиями договора купли-продажи являются предмет договора и его цена.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

С учетом положений заключенного между сторонами договора (предмет, цена, срок действия договора, ответственность сторон) суд полагает, что предварительный договор отвечает требованиям к форме и содержанию, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимой вещи, положениям статей 549, 550, 554, 555 ГК РФ. Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку Усиковым С.Ю. надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по предварительному договору путем оплаты приобретаемого объекта недвижимости, в силу статей 12, 310 ГК РФ, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком – требовать защиты своих прав.

При этом одним из способов защиты прав в соответствии со статьей 12 ГК РФ является признание права.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (статья 218 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 ГК РФ).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, учитывая необходимость соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан - участников строительства, а также одинаковой защиты прав последних как в судах общей

[A6] юрисдикции, так и в арбитражных судах, апелляционный суд полагает необходимым признать обоснованным заявление Усикова С.Ю.

В рассматриваемом случае обращение Усикова С.Ю. с заявлением о признании права собственности на объект недвижимого имущества, с учетом исполнения заявителем своих обязанностей по оплате и при фактической передаче объекта по акту приема-передачи, преследует цель защиты права на получение соответствующего имущественного эквивалента от должника, который должным образом не исполнил свои обязательства.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает возможным признать предварительный договор от 24.04.2014 основным договором купли-продажи земельного участка и признать право собственности Усикова С.Ю. на спорный земельный участок.

В отношении довода об исключении из описи имущества, указанного в постановлении судебного пристава-исполнителя, и отмены запрета на совершение регистрационный действий, установленного постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.02.2018, в отношении спорного земельного участка, апелляционный суд принимает во внимание, что согласно абзацу 9 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. При этом основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

С учетом изложенного, обжалуемое определение подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении в соответствующей части заявленных требований.

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2022 по обособленному спору № А56-85145/2017/сд.8 отменить.

Принять новый судебный акт.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 29.04.2014 № 94/В-ЗУ, заключенный между Усиковым Сергеем Юрьевичем и ООО «Константа Девелопмент Груп», основным договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате.

Признать за Усиковым Сергеем Юрьевичем право собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0957004:835, общая площадь 950 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, в районе дер. Плинтовка, ПК «Всеволожский», уч. 79.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий И.Ю. Тойвонен Судьи И.В. Сотов

М.Г. Титова