Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Аквилонлив32.0» ФИО2 (доверенность от 15.03.2023), от товарищества собственников жилья «Среднерогатская 9 литера А» ФИО3 (доверенность от 20.09.2023 № 2), ФИО4 (доверенность от 09.01.2024),

рассмотрев 31.01.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Среднерогатская 9 литера А» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.06.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 по делу № А56-8576/2023,

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «Среднерогатская 9 литера А», адрес: 196158, Санкт-Петербург, Среднерогатская ул., д. 9, лит. А, пом. 97-Н,
ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Товарищество),обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской областис иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Аквилонлив32.0», адрес: 123112, Москва, Пресненская <...>/44, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007691:37428 и признании недействительными результатов межевания в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007691:169 в части указания местоположения границ данного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о местоположении границ данного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Петра-8», адрес: 121165, Москва,
Кутузовский пр., д. 35, корп. 2, пом. XXVIII, ОГРН <***>,
ИНН <***> (далее – Компания), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12,
ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.06.2023в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобеТоварищество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 12.06.2023 и постановление от 05.10.2023, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы ее податель указывает на неправомерный отказ судов в удовлетворении его ходатайств об истребовании доказательств – материалов межевого дела по разделу спорного земельного участка, проектной документации на многоквартирный дом (далее – МКД), находящийся в управлении Товарищества, и дом, строительство которого осуществляет Общество, и назначении судебной землеустроительной экспертизы. Податель жалобы ссылается на изломанность границ земельного участка, образованного под МКД, конфигурация которого не обеспечивает круговой подъезд пожарных машин, машин скорой помощи и спецслужб, а также въезд в паркинг дома.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», представленное Товариществом вместе с возражением на отзыв Общества дополнительное доказательство – копия письма Государственной административно-технической инспекции от 18.01.2024 № ОБ-450-150/24-0-2 не подлежит приобщению к материалам дела. Ввиду того, что данный документ поступил в кассационный суд в электронном виде, его возврат истцу на бумажном носителе не осуществляется.

В судебном заседании представители Товарищества поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Согласно материалам дела на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007691:169, Компания осуществила строительство МКД с кадастровым номером 78:14:0007691:13931, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Среднерогатская ул., д. 9, лит. А, со востренными помещениями, пятью подземных паркингами и трансформаторной подстанцией.

В соответствии с разрешениями Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 15.08.2016 МКД введен в эксплуатацию.

Товарищество осуществляет управление МКД на основании решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом от 16.03.2021.

Как установлено судом первой инстанции, во исполнение обязательств по заключенному с Обществом договору купли-продажи от 18.05.2021
№ ЗУ169-2021 будущего земельного участка Компания на основании межевого плана от 18.10.2022, подготовленного кадастровым инженером, осуществило раздел земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007691:169, в результате которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 78:14:0007691:37428 (под МКД) и 78:14:0007691:37429 площадью 26 002 +/- 6 кв.м и 26 586 +/- 6 кв.м.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН 26.12.2022 на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007691:37429 зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Проектстрой» (наименование Общества до 10.01.2023).

Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указав на то, что в результате межевания и раздела земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007691:169 нарушены права и интересы собственников помещений в МКД, поскольку в результате раздела данного участка собственники МКД лишились места под контейнерную площадку для сбора мусора; уменьшилось предусмотренное проектной документацией МКД количество парковочных мест с 117 до 20; граница вновь образованного участка Общества перекрывает межквартальные проезды, имеющие одностороннюю схему движения; границы сформированного под МКД участка не обеспечивают возможность выезда из паркинга дома.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска по причине непредставления Товариществом доказательств нарушения его прав и противоправности поведения Общества.

Апелляционный суд согласился с решением суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

В силу пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

В абзаце третьем пункта 2 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), в постановлении от 28.05.2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 Постановления
№ 10/22, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В силу пункту 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Между тем положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены судами при разрешении спора.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями Товарищество указало на то, что действия по разделу земельного участка, на котором было осуществлено строительство МКД, и по отчуждению части земельного участка, на которой располагались объекты благоустройства МКД, и включенная в проект его строительства автостоянка для транспорта жильцов дома нарушают права собственников помещений МКД, препятствуют его эксплуатации, в том числе выезду из паркинга дома.

В целях подтверждения своих доводов Товариществом в суде первой инстанции были заявлены ходатайства об истребовании доказательств – материалов межевого дела по разделу земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007691:169, проектной документации на МКД, находящийся в управлении Товарищества, и дом, строительство которого осуществляет Общество, и назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Суд первой инстанции, сославшись на достаточность представленных по делу доказательств, отклонил указанные ходатайства и отказал в удовлетворении иска Товарищества, указав на недоказанность нарушения его прав, тем самым фактически лишил собственников помещений в МКД права на судебную защиту.

При этом суд не проверил, соответствуют ли оспариваемые результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007691:169 требованиям пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции не устранил допущенные судом первой инстанции нарушения.

Судами оставлено без внимания, что спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика – Компании, в связи с чем на ней согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2023 № 78-КГ23-10-К3, лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в МКД, но и в общую долевую собственность земельного участка, сформированного по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ и разрешительной документации на строительство дома.

Таким образом, судами при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм земельного и жилищного законодательства, определяющих порядок формирования участка под МКД и параметры этого земельного участка.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, рассмотреть с соблюдением требований части 2 статьи 65, статей 66, 82 АПК РФ ходатайства Товарищества об истребовании доказательств и назначении судебной землеустроительной экспертизы, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дать им правовую оценку с учетом доводов сторон, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.06.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 по делу № А56-8576/2023 отменить.

Дело направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение в ином составе.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Г.М. Рудницкий

ФИО1