Гражданский кодекс часть 1

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сороки Н.Ю. (доверенность от 25.12.2014), от общества с ограниченной ответственностью «ПитерСтрой» Королева А.В. (доверенность от 01.04.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2015 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 (судьи
Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-86410/2014,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ПитерСтрой», место нахождения: 191002, Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 21, лит. А, пом. 2Н; ОГРН 1077847234629, ИНН 7840359398 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) от 02.08.2014 № 78-78-02/041/2014-227 в государственной регистрации права собственности Общества на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 78:37:1781905:3085 общей площадью 596,2 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Петро-Славянка, ул. Софийская, д. 135, и об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости.

Решением от 16.03.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.07.2015, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 16.03.2015 и постановление от 23.07.2015.
По мнению подателя жалобы, обязание Управления Росреестра зарегистрировать право собственности Общества без ипотеки в силу закона противоречит требованиям пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ).

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости с кадастровым номером 78:37:1781905:3085 общей площадью 596,2 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург,
пос. Петро-Славянка, ул. Софийская, д. 135.

Сообщением от 02.08.2014 № 78-78-02/041/2014-227 (т.д. 1, л. 18–19) Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности на основании пункта 1 статьи 16, пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Регистрирующий орган указал, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, обременен ипотекой, которая в силу статьи 65 Закона
№ 102-ФЗ распространяется на возведенное залогодателем сооружение. В связи с этим для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости необходимо представить заявление о государственной регистрации его ипотеки в силу закона (пункт 2 статьи 20 Закона № 102-ФЗ).

Считая отказ в государственной регистрации незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что такое основание для отказа в государственной регистрации права, как непредставление на государственную регистрацию права собственности заявления об осуществлении государственной регистрации его ограничения (обременения), не предусмотрено Законом № 122-ФЗ.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно части 1 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным данным кодексом,
с особенностями, установленными в главе 24 АПК РФ.

В пункте 5 части 1 статьи 135 АПК РФ установлено, что судья при подготовке дела к судебному разбирательству рассматривает вопрос о вступлении в дело других лиц. К ним в том числе относятся лица, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять судебный акт по этому делу
(часть 1 статьи 51 АПК РФ).

Как следует из отзыва Управления Росреестра (т.д. 1, л. 45–46) и
не оспаривается заявителем, земельный участок, на котором расположено возведенное сооружение – автозаправочная станция, принадлежит заявителю на праве собственности и находится в залоге у общества с ограниченной ответственностью «ШЕЛЛ НЕФТЬ» (далее – ООО «ШЕЛЛ НЕФТЬ»); право залога зарегистрировано в установленном порядке, сведений о прекращении данного обременения в материалах дела не имеется.

Из положений статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – ГК РФ) и статей 1, 2, 3 Закона № 102-ФЗ следует, что залог недвижимого имущества (ипотека), являясь обременением права, обеспечивает исполнение должником (залогодателем) обязательства перед кредитором (залогодержателем).

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона № 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу статьи 2 Закона № 122-ФЗ юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ
является государственная регистрация. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а, следовательно, и его ограничения (обременения).

Согласно пункту 2 статьи 11 Закона № 102-ФЗ ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Регистрирующий орган, осуществляя в силу пункта 1 статьи 13 Закона
№ 122-ФЗ правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, несет материальную ответственность за действия (бездействие) при регистрации ипотеки (статья 28 Закона № 102-ФЗ).

По смыслу положений пункта 5 статьи 29 Закона № 122-ФЗ и пункта 2 статьи 20 Закона № 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, несмотря на то, что настоящий спор возник из публичных правоотношений между Управлением Росреестра и Обществом, от результата его разрешения зависит возникновение (изменение) гражданских прав, в том числе объем прав залогодержателя земельного участка, который к участию в деле
не привлечен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона № 102-ФЗ ипотека распространяется на сооружения, возведенные залогодателем на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Между тем договор ипотеки земельного участка, заключенный между заявителем и ООО «ШЕЛЛ НЕФТЬ», судом первой инстанции не исследовался
и в материалах дела отсутствует.

Суду кассационной инстанции представитель Общества пояснил, что
не располагает информацией о том, заинтересован ли залогодержатель земельного участка, на котором возведен объект недвижимости, в государственной регистрации ипотеки этого сооружения. В то же время заявитель настаивает на государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект без его обременения ипотекой в силу закона.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения названных требований арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). Однако при рассмотрении настоящего дела судами не дана оценка действиям заявителя, создающего препятствия для возникновения ипотеки в силу закона.

С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление приняты при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, и в силу пункта 3 части 1 статьи 287 и пункта 4 части 4
статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции надлежит учесть изложенное, исследовать договор ипотеки земельного участка, установить, распространяется ли согласно положениям названного договора ипотека на возведенное заявителем сооружение, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле залогодержателя земельного участка и с учетом установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу № А56-86410/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий И.М. Стрелов

Судьи М.В. Захарова

П.Ю. Константинов