Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10006/2022) общества с ограниченной ответственностью «Багира» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2022 по делу № А56-88308/2021, принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН <***>) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Багира» (адрес: Россия,197110, <...>, литер А, квартира 7, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Багира» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды от 25.04.2018 № 13/ЗК-05881.

Решением от 22.03.2022 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение отменить, в иске отказать, считая решение необоснованным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; по мнению Общества, истец не доказал факт наличия нарушений порядка использования земельного участка, поскольку акты от 14.10.2020 и от 07.06.2021 не могут являться надлежащими доказательствами, так как они составлены в одностороннем порядке без участия ответчика либо его представителя, что лишает их доказательственной силы; указанные истцом нарушения не могут рассматриваться как существенные и достаточные для расторжения договора, поскольку ответчик добросовестно исполняет свои договорные обязательства, своевременно вносит арендную плату, а размещение на участке легковых автомобилей и объектов благоустройства, необходимых для обеспечения сохранности находящихся на участке транспортных средств, не может рассматриваться как грубое нарушение договора, в результате которого истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом в лице Учреждения (арендодатель) и ООО «Спартак» (арендатор) 25.04.2018 заключен договор № 13/ЗК-05881 (далее – договор) аренды земельного участка площадью 3 000 кв.м с кадастровым номером 78:12:0006327:1007, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кржижановского, участок 27, севернее дома 3, корпус 1, литера А.

По акту приема-передачи от 25.04.2018 (приложение № 3 к договору) участок передан ООО «Спартак».

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для стоянки грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн (код - 11.5). Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей не допускается.

Впоследствии на основании дополнительного соглашения № 1 от 25.12.2018 арендатор в договоре заменен на Общество в связи с реорганизацией ООО «Спартак» путем выделения.

Дополнительным соглашением № 2 от 14.10.2020 срок действия договора установлен до 11.03.2023.

В силу пункта 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

В результате проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) 14.10.2020 обследования спорного земельного участка было установлено, что севернее дома 3, корпус 1, литера А по улице Кржижановского размещена огороженная металлическим забором охраняемая автостоянка, въезд/выезд на территорию которой осуществляется через автоматический шлагбаум со стороны улицы Кржижановского; на территории автостоянки находится металлическая бытовка, используемая сотрудниками автостоянки как пост охраны, севернее размещен пост охраны на металлических опорах (не используемый); согласно представленным документам предпринимательскую деятельность на автостоянке осуществляет Общество; часть территории автостоянки площадью 3 000 кв.м размещена в границах земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Кржижановского, участок 27 (Санкт-Петербург, улица Кржижановского, участок 27 (севернее дома 3, корпус 1, литера А по улице Кржижановского); часть автостоянки площадью 1 995 кв.м размещена в границах земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Кржижановского, участок 54; оба участка представляют собой единую огороженную территорию, на которой размещается автостоянка; на момент проведения обследования на территории автостоянки хранятся легковые автомобили; предпринимательскую деятельность на участках осуществляет Общество; выявлены признаки нарушения условий договора в части цели предоставления участка. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте от 14.10.2020.

В соответствии с пунктом 6.3.1 договора при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.

В направленной Обществу претензии от 24.12.2020 № ПР-43694/20-0-0 Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета, по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, указав на нецелевое использование земельного участка, потребовало уплатить штраф за нарушение пункта 1.2 договора и в течение 30 дней с момента направления претензии устранить допущенные нарушения; предложило обратиться в Учреждение в целях подписания соглашения о расторжении договора, а также предупредило о том, что в случае невыполнения ответчиком указанных требований, оно будет обращаться в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа и расторжении договора.

Как указал истец в иске, в настоящее время задолженность по оплате штрафа у ответчика отсутствует.

Согласно акту от 07.06.2021, составленному ККИ в ходе повторного обследования спорного земельного участка, в границах участка размещена автостоянка; на участке размещена неэксплуатируемая будка охраны; доступ на автостоянку ограничен металлическим ограждением, размещенным на земельном участке площадью 1 995 кв.м, прилегающем к спорному участку с южной, восточной и западной сторон (далее - участок 2); въезд на автостоянку осуществляется с юго-восточной стороны через автоматический шлагбаум, размещенный на участке 2, также на участке 2 размещена будка охраны; участок 2 сформирован по адресу: Санкт-Петербург, улица Кржижановского, участок 54, кадастровый номер 78:12:0006327:1014, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта; сотрудником в будке охраны, размещенной на участке 2, представлены пояснения и документы, согласно которым деятельность на участках осуществляет Общество; на момент проведения обследования на автостоянке размещены преимущественно легковые автомобили; выявлены признаки нарушения условий пункта 1.2 договора в части цели предоставления участка.

Ссылаясь на существенный характер допущенного ответчиком нарушения условий договора, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из подтвержденного материалами дела факта допущенного ответчиком нарушения условий договора, выразившегося в использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Использование участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях является нарушением условий этого договора.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 № 305-ЭС19-18488).

Из пункта 1.2 договора следует, что участок предоставлен для стоянки грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн (код - 11.5).

В силу требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В материалы дела истцом представлены составленные ККИ акты обследования спорного земельного участка от 14.10.2020 и от 07.06.2021 с приложениями (фотоматериалами), из которых следует, что на участке размещена огороженная металлическим забором охраняемая автостоянка, въезд/выезд на территорию которой осуществляется через автоматический шлагбаум со стороны улицы Кржижановского; на территории автостоянки Обществом ведется предпринимательская деятельность по хранению автотранспортных средств (преимущественно легковых автомобилей), что является нарушением условия пункта 1.2 договора.

При таком положении суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Доводы подателя жалобы о том, что акты ККИ являются ненадлежащими доказательствами, подлежат отклонению.

ККИ создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 № 335-66 «О Правительстве Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.

Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о ККИ, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах. Он является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге.

Согласно пункту 1.4 распоряжения ККИ от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости, в том числе требований по оформлению документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках.

На основании пункта 3.1 названного распоряжения обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.

В данном случае обследования земельного участка были произведены в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами. Результаты обследований отражены в соответствующих актах, которые оценены судом наряду с иными доказательствами.

Доказательств, опровергающих изложенные в актах ККИ от 14.10.2020 и от 07.06.2021 обстоятельства, ответчик суду не представил (статьи 9, 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлен Обществу при условии соблюдения, в том числе, условия о цели использования участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, предусмотрено в пункте 6.3.1 договора.

Довод Общества о том, что указанное истцом нарушение условий договора (пункта 1.2) не является существенным, обоснованно отклонен судом с учетом положений пункта 6.3 договора, содержащего указание на то, что нарушения, перечисленные в пунктах 6.3.1 - 6.3.12, признаются сторонами существенными.

Таким образом, в рассматриваемом случае нарушение условий договора, выражающееся в использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, признается существенным, поскольку стороны указали на это в договоре (пункт 6.3).

При таком положении в отсутствие доказательств, опровергающих правовую позицию истца по делу, суд пришел к правомерному выводу о доказанности Комитетом факта нарушения ответчиком условий договора.

Поскольку в данном случае судом установлен факт нарушения арендатором указанной в пункте 1.2 договора цели использования земельного участка, а следовательно, имеются предусмотренные пунктом 6.3.1 договора основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке, иск удовлетворен обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы повторяют аргументы Общества, положенные в основу обоснования отзыва на иск. Они рассмотрены судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. В связи с изложенным доводы жалобы отклоняются апелляционной инстанцией как несостоятельные. Новых доводов в обоснование жалобы заявителем не приведено.

На основании изложенного, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение. Оснований для отмены решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2022 по делу № А56-88308/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина