Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2017г. по делу № А56-89530/2016 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ЗАО «Управляющая компания «Старт»

к ООО "ТРК-Мытищи"

о взыскании,

установил:

Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "СТАРТ" (далее – Компания, Арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга
и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТРК-Мытищи" (далее – Общество, Арендодатель) и после повторного уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) просило суд взыскать с Компании
2 398 060 руб. 92 коп. по договору от 01.08.2014 № А-1/14, из которых 2 022 667 руб. 54 коп. – задолженность по арендной плате за октябрь 2016 года, 375 393 руб. 38 коп. пеней за период с 21.09.2016 по 27.04.2017.

Во встречном иске Общество после уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ просило взыскать с Компании 2 022 667 руб. 54 коп. задолженности, 411 390 руб. 01 коп. – пеней, 35 170 руб. 00 коп. расходов
по оплате государственной пошлины, а также пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 19.05.2017 по дату фактической оплаты в размере
0,1% от суммы основного долга (без учета НДС) – 1 714 125,03 руб.

Определением суда от 16.02.2017 встречный иск принят к производству, назначен к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

Решением от 26.05.2017 в удовлетворении первоначального иска отказано, по встречному иску взыскано с акционерного общества «Управляющая компания «Старт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи» 2 022 667 руб. 54 коп. – задолженность, 411 390 руб. 01 коп. – пени,
35 170 руб. 00 коп.- расходы по оплате государственной пошлины, а также пени
за просрочку оплаты арендных платежей за период с 19.05.2017 по дату фактической оплаты в размере 0,1% от суммы основного долга (без учета НДС) – 1 714 125,03 руб.

Не согласившись с решением суда, АО «УК «Старт» обратилось
с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска
и отказе во встречном иске.

16.08.2017 в канцелярию апелляционного суда от ООО «ТРК-Мытищи»
в электронном виде поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество возражает против доводов Компании, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных
в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Компанией (арендатор) и Обществом (арендодатель) был заключен Договор №А-1/12 от 15.06.2012 (далее - Предварительный договор), который являлся смешанным договором (п.1.1), так как содержал в себе положения об обязательстве сторон заключить в будущем после регистрации права собственности на Здание долгосрочный договор аренды нежилых помещений сроком на 10 лет
(п. 1.1.1 и ст. 4), обязательства по проведению арендатором подготовительных работ (п. 1.1.2 и ст. 9) и обязательства по аренде помещения до регистрации права собственности на Здание (п. 1.1.3 и ст. 5).

При этом помещением, подлежащим передаче по договору аренды, являлось нежилое помещение площадью 8 222 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0100805:3284 по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Мира, д. 51,
пом. 3; Зданием – здание Многофункционального торгово-развлекательного
и офисного центра площадью 174 753 кв.м., расположенное по указанному адресу.

В рамках Предварительного договора арендодатель 03.07.2012 передал арендатору Помещение без отделки (п. 1.1.2) для проведения силами и за счет арендатора подготовительных работ (включая строительно-монтажные, отделочные работы и оборудование внутренними инженерными сетями), которые арендатор обязан был выполнить с соблюдением требований проектной документации и действующего законодательства.

Арендатор обязался осуществить подключение всех инженерных сетей внутри Помещения (п. 9.6), согласовать подготовительные работы с эксплуатационными и надзорными органами (п. 9.5) и сдать подготовительные работы соответствующим городским организациям (п. 9.7).

В нарушение п. 9.10 Предварительного договора арендатор не сдал арендодателю выполненные подготовительные работы по Акту завершения работ.

01.08.2014 в исполнение Предварительного договора стороны заключили Договор аренды нежилых помещений №А-1/14 (далее – Договор), в соответствии с которым Общество предоставило Компании во временное владение и пользование спорное помещение сроком до 01.08.2024, что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2014.

В соответствии с п. 2.2. Договора арендатор обязан использовать помещение для осуществления коммерческой деятельности, как она определена в статье «Определения» (п. 1.1 Договора). Согласно ст. 1 «Определения» коммерческой деятельностью по Договору является осуществление арендатором в помещении торговли строительными товарами, отделочными материалами, товарами для дома, а также иными товарами, оказание сопутствующих услуг под товарным знаком «ДОМОВОЙ», а также эксплуатация Помещения с созданием офисных, складских и подсобных помещений. Арендатор также обязан организовать в Помещении Гипермаркет Арендатора (п. 1.1., п. 2.2. Договора), который должен функционировать на условиях Договора, включая определенные Часы работы Гипермаркета арендатора (п. 1.1, п. 5.4.14. Договора).

В обоснование заявленных требований Компания ссылается на то, что помещение при предоставлении в пользование не соответствовало условиям Договора и назначению имущества, что воспрепятствовало использованию его Компанией.

В соответствии с п. 2.4. Договора арендодатель гарантирует арендатору, что Помещение (в соответствии с положениями всех действующих на территории Московской области РФ норм, правил, СНИПов и ГОСТов) не будет иметь ограничений для осуществления торговой деятельности.

На момент передачи Помещения арендатору по акту приема-передачи оно соответствует всем действующим требованиям и нормам законодательства России к таким объектам (п. 2.5.3. Договора).

Также Договором предусмотрено, что арендодатель обязан соблюдать в Здании требования действующего законодательства России, включая правила противопожарной безопасности (п. 5.3.14. Договора). Указанный пункт также определяет, что арендодатель несет ответственность за поддержание в силе любых документов, необходимых для эксплуатации Здания.

Арендодатель обязан следить за соблюдением в отношении Здания строительных и пожарных норм и правил. Арендодатель обязан в границах своей эксплуатационной ответственности нести ответственность за нарушение указанных норм, их соблюдение, в том числе за свой счет приводить Здание в соответствие с нормами и требованиями Государственных Органов (п. 5.3.3. Договора).

Из пункта 5.4.3. Договора следует, что арендатор не вправе использовать Помещение в нарушение любого применимого законодательства или постановлений каких-либо Государственных Органов (п. 5.4.3. Договора). Таким образом, Договором определено, что независимо от того, в отношении кого именно вынесены указанные постановления, если использование Помещения нарушает их предписывающие условия, то арендатор вынужден прекратить использование Помещения.

В соответствии с п. 4.13.2. Договора, если по вине Арендодателя по основаниям, зависящим от Арендодателя, а также в случаях нарушения гарантий, указанных в п. 2.5. Договора, Коммерческая деятельность Арендатора в Помещении станет невозможной и по указанной причине Арендатор будет вынужден приостановить Коммерческую деятельность, Арендатор имеет право не уплачивать, а Арендодатель в свою очередь не имеет права требовать уплаты Арендной Платы за соответствующий период.

Деятельность арендатора в Помещении была проверена ОНД по городскому округу Мытищи УНД и ПР ГУ МЧС России по Московской области.

В соответствии с Актом проверки № 202 от 02.08.2016, Протоколом об административном правонарушении № 230 от 02.08.2016, Протоколом о временном запрете деятельности от 02.08.2016, Предписанием по устранению нарушений требований пожарной безопасности № 202/1/6 от 02.08.2016, составленным ОНД по городскому округу Мытищи УНД и ПР ГУ МЧС России по Московской области, любая (в т.ч. коммерческая) деятельность арендатора в Помещении и его эксплуатация запрещена со 02.08.2016, арендатору предписано устранить нарушения по предписанию.

Компания, ссылаясь на то, что коммерческая деятельность им не осуществлялась, так как со 02.08.2016 был прекращен доступ посетителей арендатора в Помещение на основании указанных актов, протоколов и предписаний по вине Общества, полагает, что арендная плата за пользование помещением со 02.08.2016 уплате не подлежит, обеспечительный платеж и авансовые платежи подлежат возврату.

Компания полагает, что обеспечительный платеж по Договору в размере 9 705 137 руб. 39 коп., ранее перечисленный арендатором и находящийся в распоряжении арендодателя, должен был быть в соответствии с п. 4.5. Договора возвращен Арендатору полностью в течение 10 календарных дней с даты возврата Помещения арендатором, то есть не позднее 04.11.2016.

Общество обеспечительный платеж арендатору не вернуло, более того, уведомлением о зачете № 631/16-07И от 21.10.2016 заявило о зачете всей указанной суммы обеспечительного платежа в счет неисполненных, по мнению арендодателя, денежных обязательств арендатора.

Вместе с тем, как полагает Компания, удержание каких-либо сумм из обеспечительного платежа является незаконным.

Кроме того, арендодателю на основании платежных поручений № УК000052058 от 18.07.2016, № УК000052059 от 18.07.2016 были перечислены авансовые платежи по Договору в счет арендной платы за август 2016 года в общей сумме 5 750 181 руб. 56 коп., а именно, постоянная составляющая арендной платы в сумме 2 587 623 руб. 14 коп., в т.ч. НДС за период с 01.08.2016 по 31.08.2016 года, переменная составляющая арендной платы в сумме 3 162 558 руб. 42 коп., в т.ч. НДС 18% за период с 01.08.2016 по 31.08.2016.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Компании в суд с иском о взыскании с Общества невозвращенного обеспечительного платежа и суммы переплаты по Договору.

Общество при этом указывает, что коммерческая деятельность в помещении арендатором не осуществлялась в силу временного запрета деятельности арендатора по протоколу ОНД МЧС по г. Мытищи Московской области от 02.08.2016 и запрета, установленного постановлением Мытищинского городского суда Московской области от 10.08.2016, в связи с чем Арендодатель воспользовался своим правом согласно п. 8.2.3 и п. 8.8 договора и отказался от его исполнения. Основной договор прекращен 25.10.2016.

Общество обратилось в суд со встречным иском о взыскании с Компании задолженности по арендной плате за октябрь 2016 года и пеней за период с 21.09.2016 по до 18.05.2017, а также пеней за просрочку оплаты арендных платежей за период с 19.05.2017 по дату фактической оплаты в размере 0,1% от суммы основного долга (без учета НДС) – 1 714 125,03 руб.

Доводы истца о том, что соблюдение требований пожарной безопасности в помещении возложено на Арендодателя, не подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

В рамках Предварительного договора № A-1/12 от 15.06.2012 (далее «Предварительный договор», «ПДД») Арендодатель 03.07.2012 передал Арендатору помещение без отделки (п.1.1.2 ПДД) для проведения силами и за счет Арендатора подготовительных работ (включая строительно-монтажные, отделочные работы и оборудование внутренними инженерными сетями, которые Арендатор обязался выполнить с соблюдением требований проектной документации
и действующего законодательства.

Соответствие здания и помещения требованиям пожарной безопасности (на момент его передачи Арендатору по акту) подтверждено Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012.

Арендатор обязался осуществить подключение всех инженерных сетей внутри помещения (п. 9.6 ПДД), согласовать подготовительные работы с эксплуатационными и надзорными органами (п. 9.5 ПДД) и сдать подготовительные работы соответствующим городским организациям (п. 9.7 ПДД). В нарушение
п.9.10 ПДД Арендатор не сдал Арендодателю выполненные подготовительные работы по акту завершения работ.

01.08.2014 во исполнение предварительного договора стороны заключили договор аренды нежилых помещений № A-1/14 по адресу: Московская область,
г. Мытищи, ул. Мира, 51, а именно помещения с кадастровым номером 50:12:0100805:3284 (далее - Основной договор).

В п. 2.5.3 Основного договора стороны дополнительно подтвердили, что на момент передачи помещения Арендатору оно соответствует всем действующим требованиям и нормам законодательства, применяемым к подобным объектам.

В подписанном сторонами акте приема-передачи помещения от 01.08.2014
в п.2.7-2.8 указано, что системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, а также точки подключения системы пожаротушения, дымоудаления и пожарной сигнализации в помещении имеются в наличии согласно проекту Арендодателя.

Вина Арендатора в нарушении требований пожарной безопасности в помещении установлена вступившим в законную силу постановлением Мытищинского городского суда от 10.08.2016 о привлечении Арендатора к административной ответственности, которое Арендатором не обжаловалось Арендатор признал свою вину в ходе судебного заседания и не возражал против запрета на осуществление деятельности в помещении.

Ссылка истца на то, что в Основном договоре отсутствует прямой запрет на осуществление торговли лакокрасочными изделиями и легковоспламеняющимися товарами в помещении, несостоятельна и противоречит условиям Предварительного и Основного договоров, требованиям действующего законодательства, фактическим обстоятельствам и материалам дела. Соблюдение Арендатором действующего законодательства при осуществлении коммерческой деятельности является его обязанностью в силу закона.

Условие Основного договора об этаже помещения полностью соответствует правоустанавливающим документам на здание и документам технического учета. Так, в соответствии с Техническим паспортом от 01.08.2012 г. с экспликацией
к плану этажей, Выпиской из ЕГРН от 09.02.2017 г. Помещение находится на первом этаже здания.

Как следует из письма разработчика проектной документации (Письмо ЗАО «МГ ПМ» от 22.07.2013), здание расположено на участке с продольным перепадом рельефа более 8,5 метров, имеет переменную этажность, что не позволяет однозначно пронумеровать этажи.

Стороны Основного договора, заведомо зная об этом и учитывая, что большая часть помещения расположена на отметке 0,000 и в официальных документах указан 1-й этаж, дополнительно указали на плане помещения в здании, диапазон отметок Помещения 0,000 и - 8,550.

О наличии ограничений для осуществления торговли лакокрасочными изделиями и легковоспламеняющимися товарами в Помещении Арендатор знал, поскольку 18.02.2014 аналогичное нарушение уже выявлялось у Арендатора, о чем он уведомлял Арендодателя Письмом №770 от 04.06.2014, и ранее было устранено арендатором в полном объеме.

Довод истца о том, что Арендатор имел право не вносить Арендную Плату
за период приостановления коммерческой деятельности в Помещении в соответствии с п. 4.1З.2 Основного договора является несостоятельным и противоречит условиям Основного договора, фактическим обстоятельствам
и материалам дела. В соответствии с п.4.12 Основного договора приостановление коммерческой деятельности в связи с нарушением Арендатором требований пожарной безопасности в Помещении по основаниям, не зависящим
от Арендодателя, не является основанием для освобождения Арендатора
от внесения Арендной Платы за период такого приостановления. Освобождение
от внесения Арендной Платы за период приостановления Коммерческой Деятельности предусмотрено сторонами в п.4.1З.2 Основного договора только при наличии вины Арендодателя.

Податель жалобы указывает, что суд не учел имеющийся между сторонами спор о дате первоначальной индексации арендной платы, но указанные выводы также необоснованны и противоречат тексту решения с учетом определения от 06.06.2017 об устранении опечатки в решении и материалам дела.

В решении (абз.6 л.8) судом указано на правомерность начисления арендной платы с учетом индексации с 01.09.2015, поскольку истцу вручено уведомление
об индексации 17.08.2015 с проставлением на указанном уведомлении даты, ФИО работника и печати арендатора

Также не может быть принят во внимание довод жалобы о том, что при определении курса условной единицы для расчета арендной платы необходимо применять значение с двумя знаками после запятой В п.4.9 Основного договора стороны установили, что при определении курса условной единицы для расчета арендной платы будет применяться курс валют, установленный ЦБ РФ. При этом
в соответствии с п.7 Положения об установлении и опубликовании Центральным банком Российской Федерации официальных курсов иностранных валют по отношению к рублю (утв. Банком России 18.04.2006 №286-П) числовое значение официальных курсов иностранных валют по отношению к рублю содержит шесть значащих цифр, четыре из которых являются десятичными знаками.

Таким образом, при определении курса условной единицы для расчета арендной платы по Основному договору необходимо применять числовое значение с четырьмя знаками после запятой, и только итоговая сумма арендной платы округляется до двух знаков после запятой.

С учётом изложенного апелляционный суд приходит к заключению,
что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2017 по делу № А56-89530/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

И.А. Тимухина