Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22730/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербургана решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2017 по делу № А56-89855/2016 (судья Галенкина К.В.), принятое

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "Легенда Прима",

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт – Петербурга,

о признании, обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Легенда Прима» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга
и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи
49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 78:36:0005517:8372, расположенного по адресу: <...>, литера А, пом. 25-Н, выраженного в уведомлении Комитета от 05.10.2016 № 109362-32, как противоречащего Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения
с кадастровым номером 78:36:0005517:8372, расположенного по адресу: <...>, литера А, пом. 25-Н, на условиях типовой формы договора купли-продажи, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имущества № 233-р от 03.08.2006 по цене 31 900 000 руб.
с рассрочкой на 20 кварталов.

Решением от 12.07.2017 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований

По мнению подателя жалобы, Обществом выбран ненадлежащий способ защиты права, Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения в связи с установленным судебным приставом-исполнителем ограничением распоряжения имуществом, отсутствием регистрации государственной собственности на спорное помещение.

02.10.2017 в канцелярию апелляционного суда от ООО «Легенда Прима»
в электронном виде поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заинтересованное лицо возражает против доводов заявителя, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 22.10.2004 заключен договор № 02-А004354, в редакции дополнительного соглашения от 08.04.2010 № 3, аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, в помещении 1-Н площадью 1 067 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:5517:0:8:9, часть помещения 1-Н (часть 7, часть 7, 11-16) и МОП 1-Н (6, часть 7) площадью 43,8 кв.м, в помещении 1-Н площадью 1 067 кв.м, 2 этаж, кадастровый номер 78:5517:0:8:9, часть помещения 1-Н (17-25, 30-34) площадью 468,6 кв.м. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 512,4 кв.м.

22.12.2014 Общество обратилось в Комитет как к собственнику помещения с просьбой согласовать перепланировку и разделение помещения 1-Н на самостоятельные объекты недвижимости. Письмом от 21.01.2015 № 226 Комитет согласовал проведение перепланировки при условии предоставления проекта перепланировки, согласованного в установленном порядке.

После получения согласия на перепланировку помещения 1-Н Обществом был выполнен проект перепланировки и произведены строительно-монтажные работы. Проект перепланировки согласован решением Межведомственной комиссии Выборгского района Санкт-Петербурга от 19.02.2015 № 56.

В результате произведенной перепланировки были образованы четыре самостоятельных помещения, которые введены в эксплуатацию актом от 24.03.2015 № 119, после чего 24.04.2015 сведения о вновь образованных объектах недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости, с присвоением кадастрового номера 78:36:0005517:8372, помещение 25-Н.

Справкой Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 16.05.2016 подтверждена идентичность вновь образованного помещения 25-Н и частей помещения 1-Н, арендованных Обществом по договору.

Начиная с 14.05.2015 Общество неоднократно (семь раз) обращалось
в Комитет с заявлением о регистрации права собственности Санкт-Петербурга на вновь образованные объекты недвижимости и внесении изменений в договор аренды. Между тем, указанные действия Комитетом совершены не были.

06.09.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением (вх. № 108526-36/16) о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого помещения 25-Н.

Уведомлением от 05.10.2016 № 109362-32 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у последнего преимущественного права на приобретение спорного объекта ввиду того, что государственная собственность Санкт-Петербурга не зарегистрирована на вновь образованное помещение 25-Н, а также ввиду незаключения дополнительного соглашения к договору, фиксирующего изменение основных условий договора. Комитет также указал, что в отношении помещения 1-Н, арендуемого Обществом по договору, на основании постановлений судебного пристава-исполнителя, вынесенных по материалам исполнительного производства № 8258/15/78022-ИП от 16.12.2015 и от 05.05.2015, наложены ограничения (обременения) прав в виде запрета сделок с имуществом.

Поскольку Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права приобретения помещения, Общество самостоятельно произвело оценку спорного объекта и 22.11.2016 направило в Комитет заявление (оферту) с предложением заключить договор купли-продажи помещения по цене, определенной в отчете
№ 514-Н-16 от 30.09.2016, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «КИТ Оценка», на условиях приложенного проекта договора.

Ссылаясь на незаконность отказа Комитета в реализации преимущественного права приобретения помещения, а также на неполучение в установленный срок извещения об акцепте либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», правовой позицией, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.112009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и, установив соответствие Общества критериям субъекта малого предпринимательства, указанным в статье З Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также то обстоятельство, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе спорное помещение 25-Н сформировано как самостоятельный объект недвижимости, ему присвоен кадастровый номер 78:36:0005517:8372, обоснованно посчитал отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права выкупа помещения незаконным.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что такое основание для отказа в реализации Обществом преимущественного права на приобретение помещения, как наложение ограничений (обременений) прав в виде запрета сделок с имуществом, на основании постановлений судебного пристава-исполнителя, вынесенных по материалам исполнительного производства № 8258/15/78022-ИП от 16.12.2015 и от 05.05.2015 является незаконным.

Из письма Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств от 15.11.2016 следует, что наложенный запрет сделок с имуществом в отношении объекта по адресу: <...>, пом. 1Н, лит. А, касается исключительно права аренды ЗАО «Дети», которое арендовало иную часть помещения 1-Н, нежели Общество. Как указано в упомянутом письме, препятствий для регистрации права для вновь образованных помещений, а тате для внесения изменений в договоры аренды с третьими лицами, не имеется. Кроме того, такое основание для отказа в купе не предусмотрено нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Суд правомерно исходил из положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что в случае уклонения стороны, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При разрешении спора о цене суд правомерно исходил из положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и определил условия договора, по которым у сторон имелись разногласия

Для определения цены выкупа нежилого помещения судом была назначена экспертиза рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 06.09.2016 — дату обращения Общества в Комитет с заявлением о выкупе. Согласно заключению экспертизы, выполненной Саморегулируемой организацией Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 06.09.2016 составляет 31 900 000 руб.

Возражения относительно цены, установленной экспертом, Комитетом в апелляционной жалобе не заявлены.

Доводы подателя апелляционной жалобы сведены к переоценке установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств спора и имеющихся в деле доказательств. Само по себе несогласие подателя жалобы с изложенными судом первой инстанции в решении выводами, основанными на исследовании представленных в дело доказательств и их оценке, не является основанием для отмены соответствующего действующему законодательству судебного акта.

Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2017 по делу № А56-89855/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

И.А. Тимухина