Гражданский кодекс часть 1

при участии от акционерного общества «Научные приборы» ФИО1 (доверенность от 25.10.2017), от общества с ограниченной ответственностью «БИО» ФИО1 (доверенность от 25.10.2017), от закрытого акционерного общества «Алкотел-Инвест» ФИО1 (доверенность от 01.11.2017 № 06), от Банка ВТБ (публичное акционерное общество) ФИО2 (доверенность от 07.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Дитон-Менеджмент» ФИО1 (доверенность от 25.10.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 (доверенность от 28.12.2017 № 122577-42), от акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ФИО4 (доверенность от 28.12.2017 № 9221/20),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2018 (судьи Жиляева Е.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-90261/2017,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Научные приборы», место нахождения: 198103, Санкт-Петербург, Рижский пр., д. 26, ОГРН <***>, ИНН <***>, общество с ограниченной ответственностью «БИО», место нахождения: 198095, <...>, оф. 354, ОГРН <***>, ИНН <***>, закрытое акционерное общество «Алкотел-Инвест», место нахождения: 198095, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ЗАО «Алкотел-Инвест»), Банк ВТБ (публичное акционерное общество), место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 29, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Банк), общество с ограниченной ответственностью «Дитон-Менеджмент», место нахождения: 198095, <...>, лит. А, пом. 101-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>, обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), и акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Фонд имущества), со следующими требованиями:

- признать незаконным решение Комитета, оформленное передаточным распоряжением от 03.08.2017 № 9081(з) и письмом от 09.08.2017 № 80733-25, в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 78:15:0008071:1, расположенного по адресу: <...>, лит. А, в размере 119 499 430 руб. 14 коп., в том числе цены за долю каждого из заявителей;

- определить цену, по которой названный земельный участок должен быть отчужден, согласно формуле, указанной в пункте 8 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон от 15.02.2010 № 59-19), в размере 30 008 614 руб. 34 коп. с указанием соответствующей цены за долю каждого из заявителей;

- обязать Комитет не позднее десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу внести изменение в передаточное распоряжение в части установления цены земельного участка, а также в части определения для каждого из заявителей цены за выкупаемую ими долю в праве собственности на земельный участок или в тот же срок оформить новое передаточное распоряжение с установлением в нем цены за отчуждаемый земельный участок, а также за приобретаемые заявителями доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размерах, определенных судом;

- обязать Фонд имущества в течение семи рабочих дней после внесения Комитетом изменений в передаточное распоряжение или оформления нового передаточного распоряжения заключить с заявителями договор купли-продажи земельного участка по цене, определенной судом.

Решением от 22.01.2018 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2018 данное решение оставлено без изменения.

Фонд имущества в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты в части обязания Фонда имущества заключить договор купли-продажи земельного участка и взыскания с Фонда имущества в пользу ЗАО «Алкотел-Инвест» расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права в этой части, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, Фонд имущества не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку при продаже находящихся в государственной собственности земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости действует в качестве представителя Комитета от его имени и по его поручению, не наделен полномочиями по установлению цены продажи данных объектов и определению условий сделки.

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, выкупная цена земельного участка правомерно рассчитана Комитетом с учетом корректирующего коэффициента 1, поскольку на дату обращения собственников помещений в здании в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении участка в собственность (24.04.2017) в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствовали сведения о местоположении объекта капитального строительства на земельном участке; согласно кадастровой выписке на здание, являющейся единственным легитимным источником сведений о характеристиках объекта недвижимости, площадь застроенной части земельного участка составляет 10 519,2 кв. м, в связи с чем выкупная цена земельного участка при расчете по формуле, приведенной в пункте 8 статьи 1-2 Закона от 15.02.2010 № 59-19, составит 40 201 019 руб. 50 коп.

Банк в отзыве на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, указывая, что сведения о координатах местоположения здания на земельном участке 13.04.2017 были внесены в ЕГРН и содержались в ЕГРН как на момент подачи собственниками помещений в здании заявки на выкуп земельного участка, так и на момент оформления Комитетом передаточного распоряжения; площадь застройки земельного участка правомерно определена судом с учетом всех частей здания, включая крыльца; суды обоснованно рассмотрели настоящее дело с участием в качестве второго ответчика Фонда имущества, который выступает продавцом по договору купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании представители Фонда имущества, Комитета поддержали кассационные жалобы своих доверителей, подтвердив приведенные в них доводы. При этом представитель Комитета возразил против доводов Фонда имущества. Представители заявителей против удовлетворения жалоб возражали, считая все выводы судов правильными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, заявители являются собственниками помещений в нежилом здании общей площадью 36 301 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008071:3003, расположенном по адресу: <...>, лит. А.

Указанное нежилое здание находится на земельном участке площадью 11 889 +/- 38 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008071:1 по тому же адресу, относящемся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «для размещения объектов коммерческой деятельности».

Земельный участок под зданием использовался собственниками помещений в здании на основании договора аренды, заключенного с правопредшественником Комитета, и соглашений о присоединении к данному договору.

В декабре 2016 года по заказу истцов кадастровым инженером были проведены работы по уточнению местоположения здания на земельном участке с определением координат местоположения здания и уточнению площади застройки.

13.04.2017 в ЕГРН внесены сведения о координатах характерных точек контура здания, что подтверждается приобщенной к материалам дела кадастровой выпиской от 13.04.2017.

Заявители обратились в Комитет с заявлением от 24.04.2017 о приобретении в общую долевую собственность арендуемого земельного участка в соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.20 и подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации с указанием размера доли каждого из собственников согласно справке Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Передаточным распоряжением от 03.08.2017 № 9081(з) и письмом от 09.08.2017 № 80733-25 Комитет оформил решение о продаже земельного участка по цене 119 499 430 руб. 14 коп. с определением цены доли каждого из заявителей.

Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, направил заявителям проект договора купли-продажи арендуемого земельного участка на условиях, определенных в передаточном распоряжении, по цене 119 499 430 руб. 14 коп.

Заявители, не согласившись с предложенной Комитетом ценой, возвратили проект договора с протоколом разногласий, предложив установить цену отчуждаемого земельного участка в размере 32 570 605 руб. 47 коп.

Поскольку в досудебном порядке возникшие в процессе заключения договора разногласия сторонами урегулированы не были, заявители обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Наличие у заявителей права на приобретение земельного участка, занятого зданием, где расположены принадлежащие им помещения, в собственность без проведения торгов в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктами 1, 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не оспаривается Комитетом.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге такой порядок установлен Законом от 15.02.2010 № 59-19.

Согласно пункту 8 статьи 1-2 указанного Закона (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений) при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено в подпункте 3.1 пункта 3, подпункте 5.1 пункта 5 и пункте 7 статьи 1-2 Закона, цена земельного участка рассчитывается по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка с учетом площади застроенной части земельного участка и применением коэффициента 0,25.

Комитет, возражая против заявленных требований, ссылался на то, что на момент подачи заявки на выкуп земельного участка и оформления передаточного распоряжения Комитет не имел возможности определить площадь застройки земельного участка ввиду отсутствия соответствующих сведений в ЕГРН, в связи с чем выкупная цена земельного участка была определена равной его кадастровой стоимости с применением корректирующего коэффициента, равного 1.

Между тем, как установлено судами и подтверждается материалами дела, сведения о координатах характерных точек контура здания, позволяющие определить местоположение здания на земельном участке, 13.04.2017 были внесены в ЕГРН после проведения кадастровым инженером работ по уточнению местоположения здания. При этом, как верно указали судебные инстанции, законодательством (статья 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») не предусмотрено внесение в кадастр недвижимости в отношении зданий таких сведений, как площадь застройки. Данный показатель рассчитывается исходя из имеющихся сведений о местоположении здания на земельном участке.

Согласно справке кадастрового инженера от 09.10.2017 № 028 площадь застройки здания без учета крылец составляет 10 519,2 кв. м, с учетом площади крылец (1390,0 кв. м) – 11 909,2 кв. м.

Суды, проанализировав собранные в ходе рассмотрения дела документы, обоснованно посчитали, что Комитет на момент рассмотрения заявки истцов и оформления оспариваемого передаточного распоряжения располагал необходимыми сведениями для расчета выкупной цены земельного участка, площадь застройки которого должна определяться с учетом всех частей здания, составляющих в совокупности единый объект недвижимости, в том числе крылец.

Вопреки требованиям статьи 65, части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет не обосновал правомерность расчета выкупной цены земельного участка, на котором расположено здание, с применением корректирующего коэффициента, равного 1, и неприменения при расчете цены формулы, приведенной в пункте 8 статьи 1-2 Закона от 15.02.2010 № 59-19; нормативные обоснования исключения из площади застройки площади крылец Комитетом также не представлены.

При таком положении суды правомерно определили выкупную цену земельного участка в соответствии с представленным истцами расчетом.

Что касается доводов Фонда имущества, то с учетом исполнения им функций продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка и предмета заявленных требований выводы судов в оспариваемой Фондом имущества части не противоречат обстоятельствам дела, собранным по делу доказательствам и нормам права.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены (полностью или в части) либо изменения данных судебных актов.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.08.2018 по ходатайству Комитета исполнение решения от 22.01.2018 было приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационных жалоб и оставлением обжалуемых судебных актов в силе приостановление исполнения следует отменить.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2018 по делу № А56-90261/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 22.01.2018 и постановления от 18.04.2018 отменить.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

М.А. Ракчеева