Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 14.02.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «7-ая Рота» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по делу № А56-90438/2022,

у с т а н о в и л:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с искомо взыскании с товарищества собственников жилья «7-ая Рота», адрес: 190005, Санкт-Петербург, 7-я Красноармейская <...>, ОГРН <***>,
ИНН <***> (далее – Товарищество), 1 730 004 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 29.09.2017 по 29.09.2017, с 01.01.2018 по 28.01.2022 и 2 239 121 руб. 09 коп. пеней, начисленных по состоянию на 28.02.2022.

Решением суда первой инстанции от 14.02.2023 с Товарищества в пользу Комитета взыскано 1 073 108 руб. 06 коп. задолженности и 250 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 данное решение в обжалуемой части оставлено без изменения.

В кассационной жалобеТоварищество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 14.02.2023 и постановление от 20.10.2023, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы считает, что суды при вынесении судебных актов не учли, что Комитет затягивал процесс оформления документов по возврату помещения; не дали оценку представленным в материалы дела доказательствам, подтверждающим невозможность использования Товариществом помещения ввиду отсутствия доступа к нему и его аварийного состояния, а также заключенным в отношении данного помещения договорам управления многоквартирным домом в части свободной (пустующей) жилой и нежилой площади соответствующей доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартирного дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг. от 17.07.2019 № 1404-19/ПП от 02.03.2020 № 1504-20/ПП, от 21.04.2021 № 1504-21/ПП, от 29.03.2022 № 1504-22/11П.

В судебном заседании представители Товарищества поддержали доводы кассационной жалобы.

Комитет извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Товарищество (арендатор) 29.12.2012 заключили сроком на
5 лет договор аренды № 11-А130051 (далее – Договор), по условиям которого Комитет обязался предоставить Товариществу нежилое помещение (подвал с заглублением до 1,5 м) общей площадью 114,8 кв.м с кадастровым номером 78:32:1718:13:65:2, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 2Н (далее – помещение), для использования под нежилые цели.

Комитет в претензии от 21.04.2022 № ПР-13901/22-0-0, направленной в адрес Товарищества, потребовал оплатить задолженность по арендной плате за периоды с 29.09.2017 по 29.09.2017, с 01.01.2018 по 28.01.2022, а также пени за просрочку ее внесения.

Претензия оставлена Товариществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате до даты подписания 28.01.2022 сторонами акта-приема передачи помещения и удовлетворил иск с учетом пропуска Комитетом установленного срока исковой давности в части взыскания задолженности по арендной плате с 06.08.2019 по 28.01.2022; неустойку уменьшил до 250 000 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Апелляционный суд согласился с решением суда первой инстанции в обжалуемой части.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, которые установлены пунктом 1 данной статьи.

Осуществление возврата здания (помещений) по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу. В связи с этим арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, например, если согласно представленным доказательствам арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал.

При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

Изложенное не было учтено судами первой и апелляционной инстанций, которые в нарушение положений частей 1 и 2 статьи 65, части 1 статьи 168
АПК РФ не дали оценку представленным в материалы уведомлению Товарищества от 09.10.2017 № 13007-36/17 (т.1 л.д. 80) о расторжении Договора, направленному в ответ на него письму Комитета от 24.11.2017
№ 15920-36/17(т.1 л.д.80) о расторжении Договора с 09.01.2018 с указанием на то, что о дате и времени подписания акта приема-передачи помещения будет сообщено дополнительно, письму Санкт-Петербургского государственного казанного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» от 07.10.202 № 04-18-45729/20-0-1 (т.1 л.д.127) о том, что письмо от 24.11.2017 о расторжении Договора направлено в регистрирующий орган с целью снятия обременения с помещения, после чего будет принято решение о подписании акта приема-передачи.

Судами апелляционной и кассационной инстанций проигнорирован тот факт, что в ответ на обращение Товарищества Комитет согласился с расторжением Договора и заверил об оформлении соглашения о расторжении, однако так и не предпринял своевременно действий, направленных на оформление возврата помещения из аренды.

Суды также уклонились от оценки представленных в материалы дела писем Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» от 14.05.2019 № 01-18-29/19-1-1, от 17.06.2019 № 01-18-28/19-2-1 (т.1 л.д.86, 87),
от 21.06.2023 № 309-и (т.2 л.д.67) и доводов Товарищества о том, что ключи от помещения были переданы указанному учреждению в 2018 году и вновь получены Товариществом в 2019 году после заключения договора управления многоквартирным домом в части свободной (пустующей) жилой и нежилой площади соответствующей доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартирного дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг для обеспечения доступа при аварийных ситуациях и проведении профилактических осмотров инженерных сетей, систем отопления и водоснабжения в здании.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела суды допустили существенные нарушения норм процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, дать оценку всем доводам сторон, после чего, разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по делу № А56-90438/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева