Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-5692/2023 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2022 по делу № А56-91848/2022 (судья Целищева Н.Е.), принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Деметра»

о расторжении договора,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Деметра» (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 13.02.2014 № 21-ЗК04029.

Решением от 29.12.2022 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии - Комитет; арендодатель) и Общество (арендатор) 13.02.2014 заключили договор № 21-ЗК04029, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007452:1044, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Балканская площадь, уч. 50 (у дома 5, лит. Е).

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для размещения нестационарного торгового объекта (далее - НТО) - торговый павильон. Приведенное описание целей использования участка является окончательным.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

В результате обследования земельного участка, проведенного 19.04.2022 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ), установлено, что северо-восточнее здания по адресу: Санкт-Петербург, Балканская площадь, д. 5, лит. Е размещен НТО площадью 20 кв. м, в котором предоставляются услуги в сфере микрофинансовой деятельности (микрозаймы); выявлены признаки нарушения условия пункта 1.2 договора. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования ККИ от 19.04.2022.

В ходе повторного обследования участка ККИ установлены аналогичные обстоятельства (акт обследования от 11.08.2022).

Согласно пункту 6.3.1 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета, являющегося правопреемником Комитета по управлению городским имуществом, по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию от 05.05.2022 № ПР-15796/22-0-0, в которой, указав на нарушение арендатором пункта 1.2 договора в части предоставления микрозаймов, потребовало уплатить штраф, а также предложило обратиться в Учреждение в целях расторжения Договора и обеспечить освобождение участка.

Ссылаясь на нарушение Обществом пункта 1.2 договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что услуга, оказываемая в сфере микрофинансовой деятельности (микрозаймы), не противоречит установленным договором целям использования земельного участка, вид предпринимательской деятельности арендатора, осуществляемой на земельном участке, условиями договора не регламентирован.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для размещения НТО - торговый павильон. Приведенное описание целей использования участка является окончательным.

Основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Более того, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений (далее-КД).

КД 3.8, 3.9, 3.10 это временные объекты торговли и оказания услуг (1-й категории). Временные объекты, сооружения, павильоны, кафе, в том числе летние, киоски, палатки, контейнеры, тонары, ателье, пункты проката, ателье ремонтные разного профиля, фотоателье, пункты приема посуды, пункты приема вторсырья, прачечные, химчистки, парикмахерские и другие временные объекты торговли, общественного питания и оказания услуг с инженерными коммуникациями и общим торговым залом.

Временные объекты торговли и оказания услуг (2-й категории). Временные объекты, сооружения, павильоны, кафе, в том числе летние, киоски, палатки, контейнеры, тонары, ателье, пункты проката, ателье ремонтные разного профиля, фотоателье, пункты приема посуды, пункты приема вторсырья, прачечные, химчистки, парикмахерские и другие временные объекты торговли, общественного питания и оказания услуг с общим торговым залом без инженерных коммуникаций.

Временные объекты торговли и оказания услуг (3-й категории). Временные объекты, сооружения, павильоны, кафе, в том числе летние, киоски, палатки, контейнеры, тонары, ателье, пункты проката, ателье ремонтные разного профиля, фотоателье, пункты приема посуды, пункты приема вторсырья, прачечные, химчистки, парикмахерские и другие временные объекты торговли, общественного питания и оказания услуг без инженерных коммуникаций и без общего торгового зла.

В то время как деятельность Общества (микрозаймы) подпадает под КД 7.1 - кредитование и страхование, биржевая торговля. Банки и иные кредитные организации, пункты обмена валют, банкоматы. Страховые организации, биржи, брокерские и иные фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами. Лизинговые компании, инвестиционные фонды.

Таким образом, Общество, оказывая услуги в сфере микрофинансовой деятельности, нарушает пункт 1.2 договора, поскольку торговля и микрозаймы имеют разный КД, соответственно разную арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности об использовании участка исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Представленными в дело доказательствами подтверждается факт направления претензии о необходимости устранить нарушения пункта 1.2 договора и предложением расторгнуть договор, неисполнение которой послужило основанием для обращения в суд с иском с требованием о расторжении договора аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик не устранил нарушения пункта 1.2 договора, соглашения о расторжении договора стороны не достигли.

Доказательств обратного ответчиком, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представлено.

В данном случае выбранная заявителем мера ответственности применена к недобросовестному контрагенту-ответчику по настоящему делу, поскольку другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для истца.

Поскольку НТО используется ответчиком не под приведенное описание целей, указанное в пункте 1.2 договора, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора.

Таким образом, решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2022 по делу № А56-91848/2022 отменить

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.02.2014 № 21-ЗК04029.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Деметра» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

С.А. Нестеров

Н.С. Полубехина