Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16654/2022) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2022 по делу № А56-96875/2021, принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул.Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Максимус» (197342, Санкт-Петербург, Выборгская наб., дом 61, литер А, помещение часть 9Н, офис 423, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

о взыскании штрафа по договору аренды, о расторжении договора аренды,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Максимус» (далее – Ответчик, Общество) о взыскании 54 329 руб. 26 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды от 28.11.2007 № 04-ЗК01896, о расторжении договора аренды от 28.11.2007 № 04-ЗК01896.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет по контролю).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2022 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению подателя жалобы, согласованные на Участке Комитетом по градостроительству и архитектуре Ответчиком элементы благоустройства, такие как автоматизированный шлагбаум, КПП, ограждение противоречат цели использования Участка.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Общество и Комитет по контролю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

В апелляционный суд от Общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество возражало против ее удовлетворения.

От Комитета по контролю поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителя КИО, апелляционный суд установил следующее.

28.11.2007 Комитет по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга (правопредшественник КИО, арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №04-ЗК01896 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок Зона 7, кадастровый номер 78:10:5557А:1027, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Северный проспект, участок 1 (напротив дома 91, корпус 1 по Северному проспекту), площадью 2 389 кв.м. (далее – Участок), для использования под открытую автостоянку (код – 11.5).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.11.2007.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что настоящий Договор действует по 28.09.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (Договор зарегистрирован 26.06.2008).

08.05.2009 арендодатель, арендатор и Общество заключили дополнительное соглашение №1 к Договору, согласно п.4 которого права и обязанности арендатора по Договору перешли к Обществу в полном объеме.

21.02.2011 Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение №3 к Договору, согласно п.3.1 которого срок действия Договора продлен по 17.02.2014.

Согласно пункту 1.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 21.02.2011) Участок предоставляется для размещения открытой автостоянки на основании ведомости инвентаризации по функциональному использованию территории, выполненной ГУП ГУИОН (рег. № 26279Г-10/1) (код – 11.5). Приведенное описание целей использования участка является окончательным; изменение цели использования не допускается.

27.02.2015 Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение №3 к Договору, согласно п.1 которого срок действия Договора продлен до 01.03.2018.

21.04.2016 Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение №5 к Договору, согласно п.1.3 Договора изложен в следующей редакции: «Участок относится к землям населенных пунктов; вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в кадастровом паспорте земельного участка от 02.09.2014 №78/201/14-231767 для размещения объектов транспорта (под гаражи автостоянки).

25.09.2020 Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение № 6 к Договору, согласно п.3 которого срок действия Договора установлен до 25.09.2023.

В силу пункта 4.3.1 Договора арендатор обязан использовать Участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.

29.03.2021 Комитет по контролю провел обследование земельного участка (части земельного участка), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Северный пр-кт, дом 91, корпус 1, по результатам составлен акт от 29.03.2021, согласно которому северо-восточнее здания по адресу: Санкт-Петербург, Северный проспект, дом 91, корпус 1, литера А, расположена территория площадью 2 689 кв.м (далее – Территория), используемая в качестве охраняемой автостоянки; Территория частично огорожена забором из металлических секций и металлических столбов (далее – Ограждение); доступ на Территорию ограничен, осуществляется через контрольно-пропускной пункт, оборудованный шлагбаумом (далее – КПП); в восточной части Территории размещены: павильон площадью 20 кв.м, в котором оказываются услуги шиномонтажа; - КПП площадью 22 кв.м; - туалетный модуль площадью 1 кв.м; - автоматизированный шлагбаум, управляемый из КПП;

Согласно пункту 5.5 Договора в случае нарушения иных условий Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

В соответствии с пунктом 6.3.1 Договора при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.

Ссылаясь на нарушение Обществом п.1.2 Договора, в адрес Общества была направлена претензия от 17.05.2021 о взыскании штрафа, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав на недоказанность нарушения арендатором п.1.2 Договора.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества..

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя Комитета в судебном заседании, основанием для начисления штрафа послужило нарушение Обществом цели использования арендуемого земельного участка, предоставленного для размещения открытой автостоянки, выразившееся в размещении на участке в нарушение пункта 1.2 Договора охраняемой автостоянки.

В подтверждение нарушения в материалы дела представлен составленный Комитетом по контролю акт обследования спорного земельного участка от 29.03.2021 с приложениями (фотоматериалами), из которого следует, что на участке размещена охраняемая автостоянка, частично огороженная забором из металлических секций и металлических столбов, доступ на которую ограничен и осуществляется через контрольно-пропускной пункт, оборудованный шлагбаумом.

Согласно пункту 1.2 Договора участок предоставлен для использования под открытую автостоянку (код – 11.5).

Коды и коэффициенты функционального использования территории утверждены в приложении 4 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Приложение № 4).

Согласно пункту 46 Приложения № 4 коду 11.5 соответствуют следующие виды функционального использования территории:

- гаражи, гаражные и лодочные стоянки, тип 2;

- гаражи, гаражные и лодочные стоянки, открытые автостоянки платные или коммерческих организаций;

- индивидуальные гаражи физических лиц;

- автостоянки и парковки, расположенные на закрытых территориях с ограниченным доступом;

- размещение личного автотранспорта, лодок, квадроциклов.

С учетом указания в п. 1.2 Договора на код (Кн) функционального использования территории спорного земельного участка – 11.5, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что положения Договора допускают возможность использования арендатором земельного участка, в том числе, под охраняемую автостоянку.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении Договора в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, следует из содержания пункта 6.3.1 Договора.

Поскольку в рассматриваемом случае материалами дела не подтвержден факт нарушения арендатором п. 1.2 Договора, то отсутствуют предусмотренные пунктом 6.3.1 Договора основания для досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2022 по делу № А56-96875/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина

С.М. Кротов