Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2023 по делу № А56-97239/2021 (судья Целищева Н.Е.), принятое по иску

1) индивидуального предпринимателя ФИО2 и
2) индивидуального предпринимателя ФИО4

к индивидуальному предпринимателю ФИО6

3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 2) ФИО7, 3) Отдел опеки и попечительства МО Коломяги Санкт-Петербурга,
4) Государственное учреждение - Отделение Пенсионного Фонда Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

о понуждении к заключению договора и по встречному иску о признании

установил:

Индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО4 обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО6 об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с предварительным договором от 01.09.2020 на условиях, содержащихся в проекте основного договора, приложенном к исковому заявлению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Определением от 22.02.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7

Представитель истцов в судебном заседании 29.03.2022, уточнив исковые требования, просил обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с предварительным договором от 01.09.2020 на условиях, содержащихся в проекте основного договора, приложенном к исковому заявлению, установив цену основного договора в размере 1 000 000 долларов США в рублях по курсу Центрального Банка РФ на 01.10.2021, то есть 72 664 руб.

Определением от 29.04.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Отдел опеки и попечительства МО Коломяги Санкт-Петербурга, Государственное учреждение - Отделение Пенсионного Фонда Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – Пенсионный Фонд).

Определением от 16.06.2023 суд принял к производству встречный иск о признании предварительного договора от 01.09.2020 ничтожным.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2023 по делу № А56-97239/2021 отказано в удовлетворении как первоначального, так и встречного иска.

Не согласившись с вышеуказанным решением, истцы обратились с апелляционными жалобами, в которых просили указанное решение суда первой инстанции отменить в части отказа в первоначальном иске, ссылаясь на несогласие с выводом суда первой инстанции о новации, поскольку сторонами не было заключено соответствующего соглашения, агентский договор, по мнению истцов, также не содержит соответствующих указаний в своем тексте. Кроме того, по мнению истцов, факт ведения переговоров о возможном расторжении договора между ИП ФИО2 и ФИО7 не означает наличия согласия на расторжение договора у ИП ФИО6 и ИП ФИО4

В настоящее судебное заседание явились представители ИП ФИО2 и ИП ФИО6

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу и дополнениям к нему.

Ответчик не настаивал на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, в связи с чем законность и обоснованность судебного акта проверена в апелляционном порядке в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 сентября 2020 года ФИО2 (покупатель-1) и ФИО4 (покупатель-2) и ФИО6 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем основной договор купли продажи недвижимого имущества:

- земельного участка площадью 1416 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004227:1153 по адресу: Санкт-Петербург, МО Коломяги, Первомайский пр., уч. 9, принадлежащего продавцу на праве собственности;

- индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Первомайский пр., д. 23, со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь дома 1491 кв.м, этажность – 2 + мансарда, высота – 10,5 м, возводимого строительством продавцом на основании разрешения на строительство № 78-1 от 16.01.2015 (на момент заключения предварительного договора индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства и не зарегистрирован в ЕГРН).

В силу пункта 2.1.2 предварительного договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора, с условием, что стоимость объектов составляет 1 000 000 долларов США в рублях по курсу Центрального банка России на день заключения основного договора купли-продажи; цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.3 предварительного договора продавец обязался до заключения основного договора купли-продажи зарегистрировать права на указанный индивидуальный жилой дом в ЕГРН.

В соответствии с п. 2.9 предварительного договора на земельном участке, указанном в п. 1.1 договора, находится жилой дом общей площадью 61,2 с кадастровым номером 78:34:0004227:1123, который продавец обязуется снести и снять с кадастрового и государственного учета в установленном законом порядке до момента заключения основного договора купли-продажи.

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 01 октября 2021 года; до указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта (п. 3.2 предварительного договора).

Как указали истцы в обоснование иска, они подготовились к приобретению вышеуказанного недвижимого имущества и заключению основного договора: ФИО2, занимаясь предпринимательской деятельностью, собрал необходимые для оплаты покупки средства наличными, получил одобрение банка на кредит для приобретения указанного имущества в размере 67 700 000 руб., а также предоставил ФИО4 заем на приобретение данного имущества в размере 40 000 000 руб. по договору займа № 150921-1 от 15 сентября 2021 года, что подтверждается соответствующей распиской.

21 сентября 2021 года истцы направили ответчику предложение заключить основной договор на условиях, согласованных в предварительном договоре; 25 сентября 2021 года ФИО4 в адрес ответчика дополнительно была направлена телеграмма с извещением о готовности заключить основной договор купли-продажи и о направлении в адрес ФИО6 проекта договора почтой.

Поскольку ответчик не предпринял никаких действий для заключения основного договора, уклонился от получения письма с проектом договора на почте, ФИО2 и ФИО4 обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, как установил суд первой инстанции, 19.01.2021 ФИО6 (принципал), ФИО2 (агент-1) и ФИО4 (агент-2) заключили агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агенты, действуя совместно, принимают на себя обязательство за вознаграждение совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащих принципалу на праве собственности объектов недвижимости, либо долей этих объектов:

- земельного участка площадью 1416 кв.м, с кадастровым номером 78:34:0004227:1153, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Первомайский проспект, участок 9;

- индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Первомайский проспект, дом 23, со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь дома 1491 кв.м, этажность 2+мансарда, высота дома 10.5 м, возведённого строительством на основании разрешения на строительство № 78-1 от 16.01.2015; объекты подлежат продаже со всем оборудованием (сантехническим, тепловым и иным оборудованием, коммуникациями).

В силу пункта 1.2 агентского договора по договору принципал предоставляет агентам эксклюзивное право па поиск покупателя (покупателей) и продажу указанных объектов после оформления принципалом права собственности на индивидуальный жилой дом.

Согласно п. 1.3 агентского договора общая начальная стоимость вышеуказанных объектов, подлежащих продаже по договору, устанавливается не ниже 2 015 586,66 доллара 66 центов США по курсу Центробанка РФ на день заключения договора, что составляет (эквивалентно) па день заключения договора 149 100 000 руб. В случае продажи объектов, указанных в п. 1.1 агентского договора по долям, стоимость долей определяется пропорционально исходя из продаваемых площадей и указанной суммы, а именно: стоимость одного квадратною метра равна 1351 доллара 83 цента США, что эквивалентно 100 000 руб. Стоимость квадратного метра в договорах купли-продажи объектов, заключаемых с третьими лицами, рассчитывается с учетом текущего курса доллара США, конвертируемого но курсу Центрального Банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, но не меньше чем 73 руб. 97 коп. за один доллар США.

Агенты гарантируют отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние па исполнение агентского договора; агенты гарантируют свою независимость и объективность в ходе исполнения этого договора (п. 1.4 агентского договора).

В соответствии с п. 1.5 агентского договора агенты не имеют права заключать договоры купли-продажи объектов и предварительные договоры купли-продажи объектов.

В силу п. 1.6 агентского договора принципал гарантирует, что на момент заключения договоров купли-продажи объекты не сданы в долгосрочную (на срок более одного года) аренду, не переданы в безвозмездное пользование третьим лицам.

Согласно п. 1.7 агентского договора принципал гарантирует, что на момент заключения этого договора отсутствуют договоры и иные соглашения о продаже, дарении или отчуждении объектов по иным основаниям, на них не обращено взыскание по каким-либо основаниям; объекты не являются предметом залога.

По условиям п. 2.1 агентского договора агенты обязались из суммы причитающегося им вознаграждения:

2.1.1. Провести правовую экспертизу документов, удостоверяющих право собственности принципала на объекты.

2.1.2. Разработать условия договора купли-продажи объектов, форму и порядок расчетов, а также пакет рекламных материалов для продажи объектов.

2.1.3. Проводить маркетинговые исследования с целью определения круга потенциальных покупателей.

2.1.4. Осуществить поиск лиц, заинтересованных в приобретении объектов принципала.

2.1.5. Проводить предварительные переговоры с потенциальными покупателями.

2.1.6. Организовывать встречи предполагаемых покупателей с принципалом.

1.7. Подготовить документы, необходимые для заключения договора купли/продажи объектов.

2.1.8. Присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями.

2.1.9. Сообщать принципалу по его требованию все сведения о ходе исполнения договора и при необходимости представлять соответствующие документы (копии документов).

2.1.10. Передавать потенциальным покупателям письменную информацию об объектах только в случае, если данная информация предоставлена принципалом или получена из официальных источников.

2.1.11. Представлять интересы принципала в отношениях с третьими липами, связанных с исполнением договора, в том числе в уполномоченных органах, на основании выданной принципалом доверенности.

2.1.12. Консультировать принципала но вопросам законодательного регулирования права собственности на объекты недвижимости.

2.1.13. На условиях, письменно согласованных с принципалом путем подписания дополнительного соглашения к договору, привлекать строителей, оценщиков и иных требуемых специалистов в целях подготовки необходимой документации по объектам, а также для формирования рекламных материалов для реализации объектов. Затраты но привлечению специалистов или сторонних организаций агентами для исполнения данного договора распределяются сторонами путем подписания дополнительных соглашений к договору по каждому случаю такого привлечения.

2.1.14. Исполнить поручение принципала по договору на наиболее выгодных для него условиях.

2.1.15. В течение 7 дней с даты исполнения поручения по договору (п. 2.7 договора) представить принципалу отчет об исполнении поручения.

В п. 3.1 агентского договора стороны согласовали, что агентское вознаграждение составляет 50% от полученной принципалом от покупателя покупной суммы по договору купли-продажи, за вычетом 80 000 000 руб. (гарантированная сумма, получаемая от суммы сделки) и рассчитывается по формуле:

Y= (Х-80 000 000) /2

Где: Х - покупная цена объектов:

Y - вознаграждение агентов.

В случае продажи объектов по долям, агентское вознаграждение рассчитывается по вышеуказанной формуле в пропорциональной доле, исходя из проданных долей объектов.

В агентское вознаграждение входят все затраты, понесенные по исполнению обязательств по договору.

Как следует из материалов дела, ФИО6, в свою очередь, заявила встречный иск о признании предварительного договора ничтожной сделкой, указав, что в связи с заключением сторонами агентского договора от 19.01.2021 № 190121-1 предварительный договор в порядке статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) прекратился новацией; кроме того, предварительный договор от 01.09.2020 в нарушение положений статей 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) заключен в отсутствие согласия супруга (ФИО7); истцам было известно, что для строительства дома использовались, в том числе, средства материнского капитала.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене ввиду следующего.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

При этом, согласно статье 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Отказывая в удовлетворении требований по первоначальному иску, суд первой инстанции указал, что невозможно понудить ответчика к заключению основного договора, поскольку он был прекращен новацией в агентский договор.

Апелляционный суд полагает указанный вывод суда обоснованным ввиду следующего.

В данном случае, возражая против выводов суда первой инстанции о новации, истцы указывали, что письменного соглашения о новации сторонами не заключалось, предварительный договор не расторгался.

Как пояснил ответчик в суде первой инстанции, подписанное сторонами соглашение о расторжении предварительного договора было утрачено.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что данное обстоятельство не свидетельствует о незаключенности соглашения о новации.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 103 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации" существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства.

В соответствии с пунктом 1 ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства.

По смыслу закона, необходимым признаком новации является соглашение сторон о прекращении прежнего обязательства и о возникновении нового обязательства, содержащего условие об ином предмете или способе исполнения.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

О факте заключения соглашения может свидетельствовать электронная переписка сторон, в которой обсуждаются его условия, а также соответствующие черновики или служебные записки, которые готовили сотрудники сторон соглашения.

Само по себе отсутствие оригинала договора не является доказательством его незаключения с нарушением письменной формы и достаточным основанием для признания их в соответствии ст. 168 Гражданского кодекса РФ ничтожной сделкой.

В материалы дела ответчиком представлены нотариальные протоколы осмотра доказательств от 17.01.2022, содержащие материалы электронной переписки ФИО6 и ФИО2 (электронный адрес sheverdinov@inbox.ru), ФИО7 и ФИО2, из которой следует, что стороны обсуждали возможность заключения агентского договора № 190121-1 от 19.01.2021 и договора оказания услуг по оформлению прав на объект недвижимости № 190121-1 от 19.01.2021. При этом, как видно из писем ФИО7 от 23.01.2021, от 29.01.2021, ФИО6 готова была подписать агентский договор и договор оказания услуг только при условии подписания сторонами соглашения о расторжении предварительного договора.

Согласно материалам дела, с письмом от 31.01.2021 ФИО7 направил на адрес электронной почты ФИО2 проект соглашения о расторжении предварительного договора.

Как видно из материалов электронной переписки, с письмом от 01.01.2021 ФИО2 направил на адрес электронной почты ФИО7 проекты соглашения от 19.01.2021 о расторжении предварительного договора, агентского договора № 190121-1 от 19.01.2021 и договора оказания услуг по оформлению прав на объект недвижимости № 190121-1 от 19.01.2021 с внесенными правками.

Также 09.02.2021 ФИО2 направил на адрес электронной почты ФИО7 проекты соглашения от 19.01.2021 о расторжении предварительного договора, агентского договора № 190121-1 от 19.01.2021 и договора оказания услуг по оформлению прав на объект недвижимости № 190121-1 от 19.01.2021 с дополнительными правками.

По условиям проекта соглашения от 19.01.2021 о расторжении предварительного договора после подписания соглашения предварительный договор от 01.09.2020 считается расторгнутым, стороны не имеют друг к другу никаких претензий, в том числе имущественного, финансового и иного характера (п. 4 соглашения); стороны осведомлены, что после расторжения предварительного договора от 01.09.2020 продавец планирует осуществлять оформление вышеуказанных объектов в собственность с последующей продажей путем заключения договоров с третьими лицами (агентский, услуг, купли-продажи).

Из указанных документов, по мнению апелляционного суда, следует намерение сторон новировать обязательства из предварительного договора в обязательства по агентскому договору.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается факт заключения соглашения о новации.

Апелляционный суд полагает несостоятельным доводы истцов о том, что существование одновременного предварительного договора и агентского договора возможно, поскольку действующее законодательство и агентский договор от 19.01.2021 года № 190121-1 прямо запрещают агенту приобретать реализуемое имущество, поскольку тaкaя сделка создаёт очевидный конфликт интересов: агент стремится продать по максимальной цене, покупатель же стремится уплатить минимальную.

Кроме того, апелляционный суд также не может согласиться с доводами истцов о том, что факт ведения переговоров о возможном расторжении договора между ИП ФИО2 и ФИО7 не означает наличия согласия на расторжение договора у ИП ФИО6 и ИП ФИО4, поскольку ИП ФИО6 и ИП ФИО4 подписали агентский договор, что свидетельствует о наличии их согласия с его условиями.

Ввиду изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда в обжалуемой части.

При этом сторонами не обжаловался отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска о признании предварительного договора недействительным по основанию отсутствия согласия супруга ответчика на его заключение.

Основанием для указанного вывода суда первой инстанции стало то, что в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ правом на оспаривание сделки, заключенной в отсутствие согласия лица, согласие которого обязательно, обладает указанное лицо, а не сторона сделки, в связи с чем ответчик не обладал правом на заявление соответствующих требований.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2023 по делу № А56-97239/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.С. Полубехина

В.В. Черемошкина