Гражданский кодекс часть 1

при участии индивидуального предпринимателя Тохвера В.Э. (паспорт) и его представителя Радченко М.А. (доверенность от 06.10.2023), от акционерного общества «Санита» Тохвера В.Э. (доверенность от 01.01.2022),

рассмотрев 18.10.2023 в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Тохвера Владимира Эриховича и акционерного общества «Санита» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 по делу № А56-97319/2021,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация) обратилась в Приозерский городской суд с иском к Тохверу Владимиру Эриховичу о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения
от 12.01.1998 и обязании ответчика возвратить (передать по акту приема-передачи) земельный участок площадью 873 600 кв.м с кадастровым номером 47:03:00000000:247, разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, Мельниковское сп, вблизи пос. Мельниково, свободным от прав и имущества, в том числе третьих лиц.

Определением Приозерского городского суда от 06.09.2021 по делу
№ 2-1125/2021 рассмотрение спора передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2022 иск удовлетворен.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, установив наличие оснований, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), определением от 14.03.2023 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Санита», адрес: 188765, Ленинградская обл., Приозерский р-н,
пос. Мельниково, ул. Калинина, д. 1, ОГРН 1024701653778, ИНН 4712007500 (далее – Общество).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 02.06.2023 решение суда первой инстанции отменено, расторгнут договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.01.1998; на индивидуального предпринимателя Тохвера В.Э. (далее – предприниматель) возложена обязанность в течение тридцати дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу передать Администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 873 600 кв.м с кадастровым номером 47:03:0000000:247, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, Мельниковское сп, вблизи пос. Мельниково, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, свободным от прав и имущества, в том числе третьих лиц; с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины по иску.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 12.10.2022 и постановление от 02.06.2023, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению предпринимателя, суды не учли, что Администрация в его адрес не направляла предупреждение о необходимости устранения нарушений в разумный срок, не выяснили, устранены ли предпринимателем допущенные нарушения условий договора. Кроме того, податель жалобы не согласен с выводом судов о существенном характере допущенных им нарушений договора аренды, указывает на то, что в материалы дела представлены доказательства использования им арендованного земельного участка для сельскохозяйственного производства. Предприниматель оспаривает отнесение спорного участка к сельскохозяйственным угодьям, ссылается на нахождение на части арендованного земельного участка принадлежащих ему и Обществу объектов недвижимости.

Общество в своей жалобе также просит отменить решение от 12.10.2022 и постановление от 02.06.2023, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению Общества, исходя из установленных фактических обстоятельств и представленных доказательств, отсутствуют достаточные правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Администрация направила в суд ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие ее представителя.

В судебном заседании предприниматель, его представитель и представитель Общества поддержали доводы кассационных жалоб.

Иные участвующие в деле извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в собственности муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области находится земельный участок площадью 873 600 кв.м с кадастровым номером 47:03:00000000:247, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, Мельниковское сп., вблизи пос. Мельниково, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (далее – Участок).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 08.01.1998 как единое землепользование, в состав которого входят земельные участки с кадастровыми номерами: 47:03:0401001:96, 47:03:0401001:102, 47:03:0405002:30, 47:03:0401001:97, 47:03:0401002:57, 47:03:0401002:58, 47:03:0401001:98, 47:03:0401001:105, 47:03:0401002:59, 47:03:0401002:60, 47:03:0401001:100, 47:03:0401001:99, 47:03:0401001:101, 47:03:0401001:104, 47:03:0401001:103.

На основании постановления главы муниципального образования «Приозерский район Ленинградской области» от 08.01.1998 № 6 «Об отводе земельного участка ЗАО «Санита» между муниципальным образованием «Призерский район» Ленинградской области (арендодателем) и правопредшественником Общества (арендатором) 12.01.1998 был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (далее – Договор) сроком на 49 лет, в соответствии с которым Участок передан арендатору для ведения сельскохозяйственного производства по обеспечению сельхозпродуктами туристического комплекса «Снегурия» в пос. Мельниково Призерского района.

На основании договора от 03.10.2018 переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, права и обязанности арендатора по Договору переданы предпринимателю.

Заместителем главного государственного инспектора Призерского района Ленинградской области по использованию и охране земель проведено обследование Участка, по результатам которого выявлено использование Участка не по целевому назначению, о чем составлены Акты от 06.11.2019
№ 70-03-АО и от 27.11.2019 № 45.

Согласно данным актам Участок используется не по целевому назначению (не в соответствии с категорией земель, к которой он относится, и его разрешенным использованием), в частности, на территории обособленного земельного участка с кадастровым номером 47:03:0401002:57, входящего в состав Участка, расположена база отдыха, имеются коттеджи для отдыха, хозяйственные постройки, беседки, иные постройки, по территории проходит внутрихозяйственная грунтовая дорога с мелиоративной системой, а также объект электросетевого хозяйства - линия электропередачи, ведется расчистка полей от древесно-кустарниковой растительности, очистка мелиоративной системы, выращивание плодово-ягодных деревьев, огородничество; на территории обособленного земельного участка с кадастровым номером 47:03:0401001:105, входящего в состав Участка, расположен объект (по визуальным признакам жилой дом), к которому проведено спутниковое телевидение, территория представляет собой поле со смешанным лесом, по которому проходит внутрихозяйственная дорога, а также объект электросетевого хозяйства – линия электропередачи. Осмотр остальных обособленных земельных участков, входящих в состав Участка, не был произведен, как следует из текста актов, в связи с невозможностью доступа к ним.

27.11.2019 заместителем главного государственного инспектора по использованию и охране земель предпринимателю выдано предписание об устранении в срок до 20.05.2020 выявленного нарушения земельного законодательства.

Ссылаясь на использование Участка не в соответствии с его целевым назначением, Администрация направила в адрес предпринимателя уведомление от 17.11.2020 о расторжении Договора.

В связи с неустранением предпринимателем выявленного нарушения Администрация в апреле 2021 года обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установив факт нецелевого использования предпринимателем арендуемого земельного участка и признав это обстоятельство существенным нарушением договора аренды, удовлетворил иск.

Апелляционный суд, рассмотрев спор по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, признал исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что постановление апелляционного суда не подлежит отмене в связи со следующим.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

К числу таковых относится, в частности, использование арендатором земельного участка не по целевому назначению (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ); неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 и пункта 3 статьи 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установил, что земельный участок, переданный в аренду правопредшественнику Общества, а впоследствии предпринимателю, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Согласно постановлению главы муниципального образования «Приозерский район Ленинградской области» от 08.01.1998 № 6 «Об отводе земельного участка ЗАО «Санита» в аренду правопредшественнику Общества был предоставлен земельный участок общей площадью 87,36 га для сельскохозяйственного производства, состоящий из земель фонда перераспределения площадью 42,28 га, в том числе, 18,52 га пашни осушенной; 16,08 га улучшенных сенокосов осушенных; 0,34 га сенокосов осушенных, чистых; 1,90 га сенокосов чистых; 1,88 га пастбищ культурных осушенных; 3,02 га пастбищ чистых; 0,5 га пастбищ закустаренных; и земель территориального подразделения «Мельниковская волость» площадью 45,08 га – пастбищ. Аналогичные сведения о земельном участке содержатся в приложении № 2 к Договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 79 ЗК РФ пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими) являются сельскохозяйственными угодьями, которые в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Согласно части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты не устанавливаются.

В связи с этим апелляционный суд правомерно отклонил ссылки предпринимателя на Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования Мельниковское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район, утвержденные решением Совета депутатов от 14.11.2014 № 13.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014 (далее – Обзор), для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

При таком положении суд апелляционной инстанции, установив по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения, предоставленный в соответствии с его разрешенным использованием в аренду для сельскохозяйственного производства, фактически используется арендатором для размещения базы отдыха, руководствуясь приведенными нормами права и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, правомерно удовлетворил требование Администрации о расторжении договора аренды

При этом апелляционный суд исходил из того, что доказательств использования в течение трех лет всего арендованного земельного участка для сельскохозяйственного производства ответчик не представил.

Доводы предпринимателя о предъявлении Администрацией иска о расторжении договора аренды без предварительного письменного предупреждения о необходимости устранить выявленные нарушения были предметом рассмотрения апелляционного суда, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно им отклонены.

Оснований для иной оценки доказательств и установленных апелляционным судом фактических обстоятельств дела у суда кассационной инстанции не имеется в силу ограничений, предусмотренных статьей
286 АПК РФ.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Руководствуясь положениями данной нормы суд апелляционной инстанции обязал предпринимателя возвратить объект аренды Администрации по акту приема-передачи.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела возведение предпринимателем на части арендованного земельного участка площадью
873 600 кв.м нежилых зданий площадью 98,7 кв.м и 339 кв.м с кадастровыми номерами 47:03:0401002:276, 47:03:0401002:277, и государственная регистрация в 2021 году права собственности предпринимателя на эти здания, не исключает, как верно указано апелляционным судом, возможность расторжения договора аренды, а также возврата объекта аренды в порядке статьи 622 ГК РФ.

Вопреки доводам предпринимателя, требование о сносе объектов недвижимости в рамках настоящего дела Администрацией заявлено не было, обязанность по сносу таких объектов на ответчика обжалуемым судебным актом не возложена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).

Согласно пункту 5 данной статьи собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Исходя из предмета и основания иска по настоящему делу вопросы реализации предусмотренных данными нормами прав предпринимателя как собственника зданий не подлежат разрешению в рамках настоящего спора.

Вопреки доводам Общества решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2018 по делу № А56-28060/2018 право собственности Общества на какие-либо объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, признано не было. Доказательств государственной регистрации права собственности Общества на объекты недвижимости, расположенные на данном участке, не представлено.

При вынесении обжалуемого постановления суд апелляционной инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы материального права. В связи с этим кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалоб.

В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения постановления от 02.06.2023 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа
от 01.09.2023, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 02.06.2023 по делу № А56-97319/2021 оставить без изменения, а кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Тохвера Владимира Эриховича и акционерного общества «Санита» - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.09.2023 по настоящему делу.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

М. В. Захарова

Т.И. Сапоткина