Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Невский союз» ФИО1 (доверенность от 01.02.2021), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 10.01.2022),

рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Невский союз» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2022 по делу № А56-9732/2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Невский союз», адрес: 190031, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 25, лит. А, пом. 4-Н, оф. 2, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), в котором заявлены следующие требования:

- о признании недостоверной рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение 4-Н площадью 118 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001180:1298 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:32:1180:1:1:5), расположенное на первом этаже здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения «Дом, где в 1840-1841 годах жил писатель и философ ФИО3.» и находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 25, лит. А, определенной санкт-петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН) в заключении от 13.10.2020 № КО001/00021/2020, а также об установлении указанной стоимости в соответствии с заключением ООО «КИТ Оценка» от 09.11.2020 № 571Н20;

- изложении подпункта 2.2.18 проекта договора № 11-А300269 аренды спорного помещения в следующей редакции: «арендатор обязуется при сдаче объекта (его части) в установленном договором порядке в субаренду обеспечить выполнение требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, требований пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников истории и культуры, а также уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в течение 15 рабочих дней с момента его подписания, а в случае если на момент заключения настоящего договора у арендатора уже имеются заключенные с третьими лицами договоры субаренды – в течение 15 рабочих дней со дня заключения настоящего договора, с приложением подлинника договора субаренды, а также последующим сообщением арендодателю обо всех изменениях и дополнениях к последнему».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Учреждение), и ГУП ГУИОН, адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (в настоящее время прекратило деятельность, создано новое санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества").

Решением от 12.04.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционный суд. В своей жалобе Общество просило отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, в предложенной редакции договора аренды спорного помещения указано, что в обязанность арендатора входит получить письменное согласие арендодателя на передачу объекта в субаренду до заключения соответствующего договора, вместе с тем в настоящий момент ответчику по иску известно о наличии действующего договора субаренды, заключенного подателем жалобы с третьим лицом, ввиду его надлежащего уведомления в период действия договора от 25.06.2008 № 11-А139819 об указанных обстоятельствах; поскольку подателем жалобы выполняются требования указанного договора, истец считает, что у ответчика отсутствуют основания для изменения соответствующего пункта договора в его новой редакции, касающегося порядка дальнейшей передачи арендуемого помещения в субаренду; помимо прочего податель жалобы отметил, что ГУП ГУИОН не является независимым оценщиком по отношению к ответчику с учетом того, что его учредителем выступал до прекращения деятельности город Санкт-Петербург в лице Комитета.

В отзывах на жалобу ГУП ГУИОН и Учреждение просят оставить без изменения обжалуемый судебный акт, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель) и Общество (арендатор) 25.06.2008 заключили сроком до 24.05.2009 договор № 11-А139819 аренды нежилого помещения 4-Н площадью 118 кв. м, с кадастровым номером 78:32:1180:1:1:5 (новый кадастровый номер 78:32:0001180:1298), расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 25, лит. А, под нежилые цели.

Из представленной в материалы дела выписки из единого государственного реестра недвижимости от 22.06.2020 № 78/0101/002/2020-62667 следует, что названное помещение находится в собственности Санкт-Петербурга с 16.06.2000 и представляет собой объект культурного наследия.

В силу пункта 3.1 договора ежегодная арендная плата за пользование объектом на момент его заключения составила 1 434 206 руб. 69 коп. с учетом налога на добавленную стоимость (или 358 551 руб. 68 коп. в квартал из расчета 12 154 руб. 29 коп. за 1 кв. м).

В соответствии с пунктом 5.2 договора, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться указанным объектом после истечения срока его действия при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, после 24.05.2009 заключенный сторонами договор возобновился на неопределенный срок.

В августе 2020 года Комитетом издано распоряжение от 26.08.2020 № 814-рк, в котором оно определило передать Обществу спорное помещение, являющееся имуществом казны Санкт-Петербурга, под торговлю на пятилетний срок, а также обязало Учреждение обеспечить заключение с Обществом нового договора аренды с расторжением ранее действовавшего договора 2008 года и установлением размера арендной платы за объект не ниже указанного в отчете об оценке рыночной стоимости арендных платежей, определенной методом индивидуальной оценки.

Впоследствии Учреждение направило в адрес Общества проект нового договора № 11-A300269 в отношении спорного помещения, подготовленного на основе отчета ГУП «ГУИОН» от 13.10.2020 № КО001/00021/2020 об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за объект, согласно которому таковая составила 280 000 руб./мес. с учетом НДС (или 839 999 руб. 99 коп. в квартал).

Не согласившись с указанной в проекте договора ценой, являющейся, по мнению Общества, завышенной, а также ввиду ее определения заинтересованным по отношению к собственнику имущества лицом – ГУП ГУИОН, Общество обратилось к ООО «КИТ Оценка» для подготовки собственного отчета об оценке стоимости ставки арендной платы за арендуемое нежилое помещение.

Впоследствии со ссылкой на то, что согласно полученному Обществом заключению от 09.11.2020 № 571Н20 ежемесячный арендный платеж по состоянию на ноябрь 2020 года округленно составляет 148 770 руб., истец направил в адрес Комитета подписанный с его стороны экземпляр договора вместе с протоколом от 20.11.2020 разногласий по пунктам 2.2.18, 3.1 и 3.6, в котором помимо несогласия с ценой договора отметил, что его обязанность как арендатора спорного имущества по извещению арендодателя относительно наличия субарендных отношений с третьими лицами должна быть изложена в редакции, содержащейся в подпункте 2.2.18 договора 2008 года, и не должна включать в себя указание на получение письменного согласия арендодателя на передачу объекта или его части в субаренду до заключения договора субаренды, так как Комитету на данный момент известно о наличии действующего договора субаренды с третьим лицом.

В письме от 04.12.2020 № 04-15-65050/20-0-1 Учреждение сообщило Обществу, что сведения о положительной экспертизе представленного им отчета об оценке рыночной стоимости отсутствуют, как это требуется по смыслу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ), согласно которой соответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, включая определенную оценщиком стоимость объекта оценки, в обязательном порядке подтверждается экспертизой отчета. Помимо прочего Учреждение отметило, что установление арендной платы на основании представленного Обществом отчета приведет к фактическому занижению доходов бюджета Санкт-Петербурга. Относительно разногласий, возникших у Общества по поводу содержания подпункта 2.2.18, Учреждение указало, что передача объекта в субаренду без письменного согласия Комитета может привести к нарушению требований действующего законодательства.

С учетом изложенного Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против заявленных требований, ГУП ГУИОН в своем отзыве указало, что утверждение истца о недостоверности рыночной величины арендной платы, установленной отчетом от 13.10.2020, обусловлено исключительно несогласием с ее величиной, что однако не свидетельствует о ненадлежащем исполнении ГУП ГУИОН своих обязанностей, возложенных на него по государственному контракту; само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее установленной рыночной стоимости, поскольку признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки; расхождение величины рыночной стоимости за объект предопределено допускаемым по законодательству применением различных методик и методов оценки в рамках установленных подходов.

В свою очередь, представленное истцом заключение о стоимости ставки арендной платы не отвечает, по мнению ГУП ГУИОН, критериям достоверности и допустимости, так как не является отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы ни по форме, ни по содержанию и не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, обязательных к применению в ходе оценочной деятельности. Помимо прочего ГУП ГУИОН указало, что его специалистами был проведен анализ представленного заключения, в ходе которого установлено, что оно является противоречивым и выполнено с нарушениями требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, в частности:

- в заключении отсутствует информация, позволяющая идентифицировать объект оценки, при его описании ООО «КИТ Оценка» ошибочно указано, что он находится на Невском пр. в Центральном р-не Санкт-Петербурга, тогда как в действительности помещение находится в здании, расположенном на Большой Морской ул. в Адмиралтейском р-не;

- не приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, а также анализ его наиболее эффективного использования;

- приведенный анализ рынка коммерческой недвижимости подготовлен не по состоянию на ноябрь 2020 года, то есть дату оценки, а по итогам 2016 года;

- источниками для поиска объектов-аналогов послужили сведения о ценах на жилые объекты, тогда как спорное помещение по своему назначению является нежилым;

- не описаны правила отбора объектов-аналогов, а равно не указан объем доступных о них рыночных данных, в связи с чем невозможно установить, каким именно образом были подобраны указанные объекты-аналоги;

- не приведены скриншоты с сайтов, на которых размещены объявления о продаже объектов-аналогов, а равно отсутствует информация о дате соответствующих публикаций;

- приведены ложные сведения относительно характера окружения объекта оценки (промышленно-складское, тогда как помещение находится в здании, расположенном в непосредственной близости от основных достопримечательностей города, где преобладает общественно-деловая и жилая застройка), удаленности от центра города (средняя, тогда как объект оценки находится в самом центре Санкт-Петербурга), доступности (средняя в отсутствие конкретизации данного параметра в зависимости от вида транспорта);

- неверно применена корректировка объектов-аналогов в отношении площади.

В свою очередь, Учреждение в отзыве на иск поддержало позицию ГУП ГУИОН, а также указало, что конкретных доводов по поводу того, в связи с чем истец считает отчет от 13.10.2020 недостоверным, в его исковом заявлении не приведено; в свою очередь, представленное истцом заключение не содержит сведений о членстве лица, подготовившего его, в саморегулируемой организации оценщиков; также в описании объекта оценки не полностью указаны его характеристики в части количества входов с ориентацией на улицу или во двор, этаж, на котором находится спорное помещение, высота его потолков, наличие коммуникаций, между тем они представляют собой ценообразующие факторы, а значит, могут иметь существенное значение при проведении оценки.

Комитет в отзыве на исковое заявление так же, как и ГУП ГУИОН и Учреждение просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что в отсутствие доказательств недостоверности установленной в отчете от 13.10.2020 цены оснований для определения иной величины рыночной стоимости арендной платы за спорное помещение не имеется. При этом относительно требования Общества о принятии в предложенной им редакции подпункта 2.2.18 договора Комитет отметил, что в пункте 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено императивно необходимость получения согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду его арендатором, следовательно, изменение редакции, о котором просит Общество, не соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ.

В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО4 в целях определения рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за спорное нежилое помещение по состоянию на октябрь 2020 года. Между тем поскольку истцом не представлено доказательств оплаты судебной экспертизы (перечисления средств на депозитный счет суда первой инстанции), материалы дела так и не были направлены в экспертное учреждение, в связи с чем исследование экспертом не проведено.

С учетом изложенного суд первой инстанции, рассмотрев спор по имеющимся в материалах дела документам, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества.

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу положений статей 8 и 12 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае передачи в аренду объектов оценки, являющихся государственной (муниципальной) собственностью.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера рыночной арендной платы, в обоснование определения которого Комитет предоставил отчет об оценке, а Общество – заключение о стоимости ставки арендной платы № 571Н20.

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Из материалов настоящего дела видно, что суд первой инстанции предоставил Обществу возможность реализовать свое право на заявление ходатайства о назначении по делу экспертизы для проверки достоверности отчета оценщика и определения реальной рыночной стоимости арендной платы с учетом его позиции о завышении размера арендных платежей, указанных в проекте договора, подписанном с протоколом разногласий. Однако Общество не воспользовалось своими процессуальными правами, несмотря на неоднократное отложение судом первой инстанции судебного разбирательства в целях обеспечения возможности представления истцом документов, свидетельствующих о поступлении денежных средств за проведение экспертизы на депозитный счет суда, Общество так и не представило соответствующих доказательств, в связи с чем в силу части 2 статьи 9 АПК РФ оно несет риск наступления неблагоприятных для него последствий, выразившихся в принятии судом первой инстанции решения не направлять материалы настоящего дела эксперту для проведения исследования, возобновить ранее приостановленное по изложенным причинам производство по нему, а также рассмотреть спор по имеющимся в деле доказательствам.

При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности Обществом иска в части признания недостоверной рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете ГУП ГУИОН, и ее определении в соответствии с заключением ООО «КИТ Оценка», в отношении которого приведены убедительные доводы его недопустимости как одного из доказательств по настоящему делу.

Напротив, из отчета ГУП ГУИОН видно, что при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы названным предприятием были отобраны объекты-аналоги, сопоставимые по своим физическим, экономическим и техническим характеристикам с объектом оценки, а именно помещения, расположенные не выше второго этажа, имеющие сопоставимую площадь со спорным помещение, имеющие вход с улицы, а также обеспеченные инженерными коммуникациями (отоплением, электричеством, водоснабжением и канализацией).

Также согласно данному отчету ГУП ГУИОН была проведена необходимая корректировка объектов-аналогов по ряду элементов сравнения, а именно по фактору «условия сделки» ввиду того, что цена реальной сделки может в действительности отличаться от цены предложения за счет торга между ее сторонами, по фактору «площадь объекта» с учетом того, что размеры некоторых из помещений отличались от оцениваемого объекта (площадь объектов-аналогов варьировалась от 60 кв. м до 340 кв. м), по факторам «состояние внутренней отделки» (один из объектов не имел отделки), «занимаемый этаж» (некоторые объекты находились на цокольном либо втором этаже здания), «тип входа» (один из объектов имел общий, а не отдельный вход с улицы) и т.д.

С учетом изложенного у апелляционного суда не имеется оснований полагать оспариваемую Обществом рыночную стоимость недостоверной как ввиду содержательной части отчета ГУП ГУИОН, так и по причине непредставления надлежащих доказательств, которые бы подтверждали его позицию.

Относительно прочих требований Общества апелляционный суд полагает, что формулировка условия подпункта 2.2.18 договора, предложенная Учреждением, соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ, являющемуся, в свою очередь, императивной нормой, в связи с чем суд первой инстанции правильно отказал в урегулировании разногласий в указанной части с учетом того, что в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При таких обстоятельствах решение не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2022 по делу № А56-9732/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.С. Полубехина