Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Эко-Балт» генерального директора ФИО1 (протокол от 14.08.2014), ФИО2 (доверенность от 15.02.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 (доверенность от 28.12.2017), от государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ФИО4 (доверенность от 09.01.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эко-Балт» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 (судьи Колосова Ж.В., Горбик В.М., Полубехина Н.С. ) по делу № А56-97586/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эко-Балт», место нахождения: 190013, <...>, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***> (далее - Комитет), об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Можайская ул., д. 17, лит. А, пом. 4-Н, 10-Н и 11-Н, общей площадью 189,9 кв. м, кадастровый № 78:32:1631:2:8:7, в части цены продажи названного объекта, определяемой по результатам заключения независимого оценщика, представленного заявителем на дату подачи заявления о выкупе, или по результатам судебной экспертизы, а в части иных пунктов согласно редакции, выраженной в протоколе разногласий Общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП «ГУИОН»).

Решением суда первой инстанции от 24.10.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.04.2018, определены условия договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 4-Н, 10-Н, 11-Н, кадастровый номер 78:32:1631:2:8:7, изложен пункт 2.1 в следующей редакции:

«2.1 Цена продажи Объекта составляет 23 730 000 руб., НДС не облагается».

Пункты 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 и 7.7 изложить в предложенной Комитетом редакции проекта договора купли-продажи, полученного Обществом 29.10.2015.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, определив цену продажи объекта по результатам заключения первой судебной экспертизы проведенной в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области или по результатам новой судебной экспертизы, назначенной судом кассационной инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу ГУП «ГУИОН» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Комитета и ГУП «ГУИОН», ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Фонд имущества, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, помещение 4-Н, 10-Н, 11-Н, кадастровый номер 78:32:1631:2:8:7, на основании договора аренды от 14.07.1997 № 11-А123750, а также дополнительного соглашения № 8 от 18.12.2014.

Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Данное заявление получено Комитетом 24.07.2015.

Распоряжением Комитета от 20.10.2015 № 966-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, лит. А, пом. 4-Н, 10-Н, 11-Н» принято решение о приватизации Объекта путем продажи Обществу как арендатору по цене 23 730 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.09.2015 № 31-8-0119 (238)-2015, выполненным ГУП «ГУИОН».

29.10.2015 Общество получило от Фонда имущества проект договора купли-продажи, в котором в пункте 2.1 указана цена Объекта в размере 23 730 000 руб.

Не согласившись с указанной ценой, а также с условиями пунктов 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, Общество направило в Фонд имущества протокол разногласий от 30.10.2015.

В письме от 23.11.2015 № 4314/30 Фонд имущества разъяснил, что изменение цены продажи Объекта не может быть принято, поскольку данное изменение условий продажи Объекта не входит в компетенцию Фонда имущества в связи с тем, что Фонд имущества является представителем собственника имущества - Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 № Фао-238/2010 и доверенности от 22.04.2015 № 11621-42, выданной Комитетом.

Поскольку в досудебном порядке преддоговорный спор урегулирован сторонами не был, истец обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с учетом выводов повторной судебной экспертизы.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в законе, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Действуя в соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 2, 3 Информационного письма от 30.05.2005 № 92, для проверки достоверности выполненного ГУП «ГУИОН» отчета об оценке, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 82-87 АПК РФ, назначил экспертизу.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО5

В связи с выявленными в ходе судебного разбирательства недостатками указанной экспертизы судом первой инстанции была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Лабриум Консалтинг» ФИО6

Согласно заключению судебной экспертизы № ИО-0517-40/А56-97586/2015 от 23.06.2017, выполненному ФИО7, отчет об оценке, составленный ГУП «ГУИОН» соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и является достоверным.

Принимая во внимание замечания истца и пояснения эксперта, данные в судебном заседании, суды правомерно пришли к выводу о том, что заключение данной судебной экспертизы соответствует требованиям АПК РФ, обоснованно, достаточно ясно и полно, выводы эксперта не противоречивы, не опровергнуты совокупностью доказательств имеющихся в деле.

В отсутствие недостаточной ясности или неполноты указанного заключения эксперта, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения еще одной экспертизы.

В кассационной жалобе Общество просит определить цену продажи объекта по результатам заключения первой судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО5, или по результатам новой судебной экспертизы, назначенной судом кассационной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

По сути, Общество просит суд кассационной инстанции дать иную оценку имеющимся в деле доказательствам, решив вопрос о преимуществе одного доказательства перед другим, что не относится к полномочиям кассационной инстанции, определенным в части 2 статьи 287 АПК РФ.

Назначение экспертизы также не относится к полномочиям суда кассационной инстанции, который проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта (часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные Обществом в суде первой и апелляционной инстанций, которые судами рассмотрены и которым дана надлежащая оценка, что нашло отражение в судебных актах. Приведенные Обществом доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 по делу № А56-97586/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эко-Балт» - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.Г. Преснецова

И.В. Сергеева