Гражданский кодекс часть 1

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 (доверенность от 19.02.2014), ФИО3 (доверенность от 19.02.2014), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4 (доверенность от 12.01.2015 № 42-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ФИО5 (доверенность от 12.01.2015 № 13), ФИО6 (доверенность от 31.12.2014 № 315),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение от 01.10.2014 и дополнительное решение от 21.10.2014 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (судья Иванилова О.Б.), постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 и от 12.02.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу № А56-9909/2014,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - КУГИ), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 1 460 000 руб., указанной в проекте договора купли-продажи нежилого помещения площадью 9,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001136:3309, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 15, лит. А, пом. 5-Н; обязании КУГИ заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 572 034 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, <...> подъезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Предприятие).

Уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил суд урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи, в части выкупной цены нежилого помещения; обязать КУГИ заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения 5-Н по цене 520 000 руб., определенной по результатам судебной экспертизы.

Решением от 01.10.2014 на КУГИ возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи названного нежилого помещения по цене 520 000 руб.; в остальной части иска производство по делу прекращено в связи с частичным отказом истца от иска.

Дополнительным решением от 21.10.2014 с КУГИ в пользу предпринимателя ФИО1 взыскано 16 500 руб. расходов на экспертизу.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 решение от 01.10.2014 оставлено без изменения.

Постановлением того же суда от 12.02.2015 дополнительное решение суда первой инстанции от 21.10.2014 оставлено без изменения.

КУГИ в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить названные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, исходя из положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) и Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете Предприятия, является обязательной для КУГИ при принятии решения об условиях приватизации арендуемого предпринимателем помещения; единственным доказательством недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете оценщика, может служить заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков по отчету оценщика; доказательства незаконности и недостоверности отчета Предприятия не представлены; законодательством не установлено, что оценка отчуждаемого объекта должна проводиться на дату получения уполномоченным органом заявки на приватизацию объекта.

Предприятие в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, также просит отменить решение от 01.10.2014 и постановление от 11.02.2015 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, представленное в материалы дела экспертное заключение от 09.07.2014 является ненадлежащим доказательством, поскольку основано на недостоверной информации, выполнено с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, содержит противоречивые выводы и ошибки в расчетах, которые привели к занижению итоговой стоимости; суды пришли к неверному выводу о дате, по состоянию на которую должна проводиться оценка спорного объекта; отчет Предприятия необоснованно признан апелляционным судом недопустимым доказательством.

ФИО1 в отзывах на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, указывая, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, сделка с данным объектом может быть совершена по цене, определенной судом; отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и оценивается судом по правилам процессуального законодательства; заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, соответствует всем требованиям законодательства об оценочной деятельности; необходимость определения величины рыночной стоимости нежилого помещения на дату подачи арендатором заявления о его выкупе следует из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.

В судебном заседании до начала рассмотрения кассационных жалоб по существу представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) заявил ходатайство о замене КУГИ в связи с его переименованием и реорганизацией на Комитет. Представители предпринимателя ФИО1 и Предприятия не возражали против проведения правопреемства.

Учитывая, что переименование КУГИ и реорганизация в форме присоединения к нему другого юридического лица подтверждаются ранее представленными в суд документами, суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил КУГИ на Комитет (место нахождения, ОГРН и ИНН те же).

По существу спора представители Комитета и Предприятия поддержали кассационные жалобы своих доверителей, подтвердив приведенные в них доводы, а также жалобы друг друга. Представители предпринимателя ФИО1 против удовлетворения жалоб возражали по мотивам, изложенным в отзывах.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 05.02.2007 № 10-А192773 (в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2012 № 1), заключенного с КУГИ, предприниматель ФИО1 арендует нежилое помещение площадью 9,2 кв. м с кадастровым номером 78:1136:1:2:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 15, лит. А, пом. 5-Н, для использования под мастерскую сроком до 16.02.2014.

22.10.2013 ФИО1 обратился в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения площадью 9,2 кв. м.

Распоряжением КУГИ от 27.12.2013 № 2279-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда путем продажи предпринимателю по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации нежилого помещения 5-Н. В соответствии с пунктом 1.1.2 названного распоряжения цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с Отчетом от 19.12.2013 № 31-8-1090(063)-2013 об оценке рыночной стоимости, изготовленным Предприятием, и составила 1 460 000 руб.

КУГИ уведомлением от 29.01.2014 направил предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого помещения по цене 1 460 000 руб. с предложением подписать проект в течение 30 дней с даты его получения.

Истец, не согласившись с предложенной КУГИ ценой, направил протокол разногласий от 17.02.2014, в соответствии с которым цена отчуждаемого помещения составляет 572 034 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) согласно отчету от 12.02.2014 № 88/14 об определении рыночной стоимости коммерческого помещения, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро оценки и экспертизы».

Предприниматель, считая, что цена объекта, определенная КУГИ на основании отчета Предприятия, существенно завышена, ссылаясь на то, что разногласия по цене выкупаемого помещения сторонами не урегулированы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закон об оценочной деятельности.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта, в обоснование определения которой каждая из сторон представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.

Исходя из статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Суд первой инстанции, установив, что в отчете Предприятия величина рыночной стоимости помещения определена по состоянию на 19.12.2013, а не на дату подачи предпринимателем заявления о приобретении недвижимого имущества (22.10.2013), правомерно посчитал данный отчет недостаточным подтверждением рыночной стоимости объекта, на основании которого может быть определена выкупная цена помещения.

Возражения ответчика и третьего лица относительно даты, по состоянию на которую должна определяться рыночная стоимость объекта отчуждения, подлежат отклонению. По смыслу пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления двухмесячного срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Поскольку рыночная стоимость может существенно меняться в различные промежутки времени в зависимости от различных экономических факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости, определение ее величины в каждом случае на различные даты может привести к созданию для субъектов малого и среднего предпринимательства неравных условий при реализации ими предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также к нарушению баланса интересов продавца и покупателя публичного имущества. С учетом изложенного суды обоснованно посчитали, что дата, на которую устанавливается рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества, должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества.

В связи с непризнанием отчета Предприятия бесспорным доказательством размера выкупной цены и в целях определения рыночной стоимости арендуемого помещения по состоянию на дату подачи предпринимателем заявления от 22.10.2013 о реализации преимущественного права на его приобретение определением суда первой инстанции от 25.06.2014 по ходатайству истца была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Городского учреждения судебной экспертизы Добровольскене Анне Владимировне.

Согласно заключению эксперта от 29.07.2014 № 448/87 рыночная стоимость нежилого помещения 5-Н площадью 9,2 кв. м по состоянию на 22.10.2013 составляет 520 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 520 000 руб.

Ввиду отсутствия у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта и необнаружения противоречий в выводах эксперта Добровольскене А.В. суды не усмотрели установленных частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по ходатайству Предприятия повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах суды правомерно определили спорное условие договора о цене подлежащего продаже помещения на основании заключения эксперта и установили цену в размере 520 000 руб.

Довод КУГИ о том, что недостоверность отчета Предприятия может быть подтверждена только заключением эксперта по результатам проверки отчета, обоснованно не принят судами во внимание, так как исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении преддоговорного спора суд определяет спорные условия договора путем выяснения возникающих в ходе рассмотрения дела вопросов в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, в том числе в части сбора, исследования и оценки доказательств.

Доводы Предприятия о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности подлежат отклонению, поскольку сводятся к его несогласию с выводами, содержащимися в этом заключении, были подробно исследованы апелляционным судом и мотивированно отклонены.

Таким образом, вывод судов об удовлетворении исковых требований соответствует собранным по делу доказательствам, к числу которых относятся также отчет Предприятия и заключение эксперта, всесторонне исследованным и надлежащим образом оцененным судами в их взаимосвязи и по отдельности.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Дополнительное решение от 21.10.2014, оставленное без изменения постановлением от 12.02.2015, которым с КУГИ в пользу предпринимателя взыскано 16 500 руб. расходов на экспертизу, составляющих половину суммы, перечисленной предпринимателем за проведение экспертизы, с учетом результата рассмотрения дела суд кассационной инстанции также находит не противоречащим статьям 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющим состав судебных расходов и правила их распределения. Оснований для отмены названных судебных актов также не усматривается.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение от 01.10.2014 и дополнительное решение от 21.10.2014 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 и 12.02.2015 по делу № А56-9909/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» – без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи М.В. Захарова

Т.И. Сапоткина