Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9255/2023) частного общеобразовательного учреждения «Школа «Эврика-Лицей» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2023 по делу № А56-99149/2022(судья Бугорская Н.А.), принятое по иску:

истец: Государственное бюджетное дошкольное образовательное учреждение детский сад № 72 Приморского района Санкт-Петербурга

ответчик: частное общеобразовательное учреждение «Школа «Эврика-Лицей»

об обязании,

установил:

Государственное бюджетное дошкольное образовательное учреждение Детский сад № 72 Приморского района Санкт-Петербурга (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Частному общеобразовательному учреждению «Школа «Эврика-лицей» (далее – Школа) об обязании привести помещения, предоставленные по договору аренды от 11.11.2021 № 17/с-72-004, по адресу: 197373, <...>, лит. А, в прежнее состояние, существовавшее до проведения перепланировки и (или переустройства) в соответствии с выпиской из ЕГРН от 26.07.2022 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением от 09.02.2023 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, Школа подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая его незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Определением от 20.07.2023 ввиду нахождения судьи Нестерова С.А. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Нестерова С.А. на судью Семиглазова В.А.

В судебном заседании представитель Школы поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Учреждения просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Учреждением (арендодатель) и Школой (арендатор) 11.11.2021 заключен договор аренды № 17/с-72-004 со сроком действия 11 месяцев на часть нежилых помещений, расположенных по адресу: 197373, Санкт-Петербург, Долгоозерная ул., д. 4, корп. 3, лит. А (далее - договор аренды).

В силу пункта 2.2.6 договора аренды арендатор принял на себя обязательства не производить без письменного разрешения арендодателя перепланировку и переоборудование нежилых помещений.

В рамках проведения проверки установлено, что в вышеуказанных помещениях ответчиком самовольно, без соответствующей проектной и разрешительной документации произведена перепланировка и переустройство помещений, а именно:

1 этаж. Использование помещений 149, 6, 8 и МОП (4,7,9,10,150,5,148):

- отсутствует перегородка между пом. № 4 (раздевалка) и пом. № 7 (туалетная комната), оборудован холл;

- отсутствует дверной проем (двери) между пом.№ 4 (раздевалка) и пом. № 150;

- сантехническое оборудование пом. № 7 (туалетная комната: умывальная зона): душевой поддон (1 шт.), раковина для персонала (1 шт.), детские умывальники (4 шт.) - демонтировано, оборудован холл;

- сантехническое оборудование пом. № 9 (туалетная комната: зона санитарных узлов): детские унитазы (2 шт.) - демонтировано, оборудована кладовая;

- сантехническое оборудование пом. № 10 (туалетная комната: зона санитарных узлов): детские унитазы (2 шт.) - частично демонтировано, установлен унитаз, раковина для мытья рук;

- отсутствует дверной проем между пом. № 148 и пом. № 149;

- оборудован дверной проем между пом. № 148 и пом. № 150, между пом. № 149 и пом. № 150;

- в пом. № 8 (групповая) заменены осветительные приборы (не соответствует проекту, СП);

1 этаж. Использование помещений 11, 15, 18, 19 и МОП (152,17,16,151,14,13,12):

- отсутствует перегородка между пом. № 16 (туалет: зона санитарных узлов) и пом.№ 17 (туалет: умывальная зона);

- между пом. № 13 (туалетная комната) и пом. № 14 (коридор) отсутствует перегородка и демонтирован дверной проем, оборудована арка;

- отсутствуют дверной блок между пом. № 151 (коридор) и пом. № 14 (коридор);

- отсутствует дверной проем между пом. № 11 (групповая) и пом. № 13 (туалетная комната);

- пом. № 12 (моечная для посуды) переоборудовано, установлено сантехническое оборудование (душевая кабина, унитаз, раковина);

- сантехническое оборудование пом. № 13 (туалетная комната): душевой поддон (1 шт.), раковина (1 шт.) отсутствует (демонтировано), оборудовано помещение для приема пищи детей;

2 этаж. Использование помещений 110, 111 и МОП (108,112,113,114,109):

- демонтирована перегородка (в соответствии с планом) между пом. № 108 (раздевалка) и пом. № 112 (туалетная комната). Установлена новая перегородка с проемом в пом. № 108 (раздевалка);

- отсутствует дверной проем между пом. № 110 (групповая) и пом. № 112 (туалетная комната);

- оборудован новый дверной проем между пом. № 111 (спальня) и пом. № 112 (туалетная комната);

- частично зашит (заужен) дверной проем между пом. № 110 (групповая) и пом. № 111 (спальня), оборудовано смотровое окно;

- пом. № 109 (моечная для посуды) переоборудовано, моечное оборудование отсутствует, используется под кладовую;

- сантехническое оборудование пом.№ 112 (туалетная комната: умывальная зона): душевой поддон (1 шт.), раковина для персонала (1 шт.), детские умывальники (4 шт.) -отсутствует (демонтировано), помещение используется для приема пищи детьми;

- сантехническое оборудование пом. № 113, пом. № 114 (туалетная комната: зона санитарных узлов): демонтировано по 1 детскому унитазу, установлены раковины для мытья рук;

- в пом. № 110 (групповая), пом. № 111 (спальня), пом. № 108 (раздевалка) -оборудованы подвесные потолки, частично демонтированы осветительные приборы (не соответствует проекту, СП);

2 этаж. Использование помещений 117,119 и МОП (115,118,116,120):

- сделан проем в перегородке между пом. № 115 (раздевалка) и пом. № 118 (туалетная комната: умывальная зона), оборудовано помещение для приема пищи детьми;

- отсутствует дверной проем между пом. № 119 (групповая) в пом. № 115 (раздевалка);

- отсутствует дверной проем между пом. № 119 (групповая) в пом. № 117 (спальня);

- оборудован новый дверной проем между пом. № 117 (спальня) в пом. № 118 (туалетная комната);

- пом. № 116 (туалетная комната: зона санитарных узлов) частично демонтирована перегородка; установлена дополнительная перегородка, разделяющая санузел и зону для приема пищи детей; в санитарном узле установлен унитаз и раковина для мытья рук;

- сантехническое оборудование пом. № 116 (туалетная комната: зона санитарных узлов) демонтировано 3 детских унитаза, установлен унитаз, раковина для мытья рук;

- в пом. № 120 (моечная для посуды) - моечное оборудование демонтировано, используется под туалетную комнату, установлена душевая кабинка, унитаз, раковина.

Представителями Учреждения 25.08.2022 был произведен комиссионный осмотр объекта, по результатам которого составлен соответствующий акт, от подписания и получения которого представитель арендатора отказался.

В ходе обследования установлено, что на момент осмотра планировка объекта не соответствует техническим характеристикам поэтажных планов выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26.07.2022.

В связи с выявленным фактом выполнения перепланировки и (или) переустройства помещения, 06.09.2022 в адрес Школы была направлено требование в срок до 19.09.2022 устранить выявленные нарушения с последующим предъявлением выполненных работ представителю арендодателя.

Поскольку самовольная перепланировка не была устранена арендатором в добровольном порядке, Учреждение обратилось арбитражный суд с настоящим требованием.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом, передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды, как по закону, так и по условиям договора возможны только с согласия собственника.

Из разъяснений пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Податель жалобы считая решение незаконным, ссылается на то, что помещения МОП на 1 этаже: 4, 7, 9, 150; 17, 13,14,151,12,13, а также на втором этаже: 108,112,109,113,114,115,118,120 на объекте Школе от Учреждения не передавались по договору аренды.

Вместе с те указанный довод, с учетом представленных в материалы дела доказательств, является необоснованным в связи со следующим.

Перечень нежилых помещений, передаваемых по договору аренды № 17/С-72-004 от 11.11.2021 определен в пункте 1.1 договора. Общая площадь передаваемых по указанному договору аренды помещений составляет 515,4 кв.м. Помещения, на которые ссылается ответчик, являются местами общего пользования и неразрывно связаны с помещениями, которые переданы по договору № 17/С-72-004 от 11.11.2021.

Актами осмотра установлено наличие перепланировки помещений в том числе с местами общего пользования. Ответчик неоднократно приглашался для совместного осмотра, свои возражения относительно произведенных работ при составлении акта обследования не привел.

При передаче помещений по договору аренды был подписан акт приема-передачи помещений с технической документацией, где было отражено состояние помещений. На момент передачи помещений по договору аренды отсутствовали несогласованные работы.

Ответчик в данных помещениях осуществляет образовательную деятельность, у посторонних лиц отсутствует доступ к местам общего пользования, которые неразрывно связаны с арендуемыми помещениями.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что в отношении мест общего пользования ответчиком не представлено доказательств, что перепланировка осуществлена иным лицом. В ходе рассмотрения дела судом дана надлежащая оценка данному факту.

Действия Учреждения в процессе исполнения договора аренды, произведенный в данных помещениях ремонт с перепланировкой, и регулярная оплата коммунальных платежей в отношении данных помещений прямо свидетельствует о том, что Учреждение пользовалось данными помещениями.

Кроме того, какие-либо перепланировки производятся на основании проекта перепланировки и переустройства. В обоснование своих возражений Учреждение могло представить проект, где содержится описательная часть выполняемых работ и чертежи, однако данные документы ни в адрес истца, ни в адрес суда не поступало.

Поскольку ответчик в нарушение принятых на себя обязательств в арендуемых помещениях без письменного согласования с арендодателем осуществил перепланировку и переоборудование помещений, ответчик обязан привести помещения в прежнее состояние.

Ответчик самовольную перепланировку в переданных по договору аренды помещениях не оспаривал. Достоверные доказательства тому обстоятельству, что в отношении мест общего пользования перепланировка осуществлена иным лицом, ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Утверждение подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка тому факту, что помещения по договору аренды от 11.11.2021 № 17/с-72-004 возвращены в надлежащем состоянии с высококачественным ремонтом, отклоняется.

Верховный суд Российской Федерации в определении от 30.08.2017 № 305-КГ17-1113 указал, что неотражение в судебных актах всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда является законным и обоснованным.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2023 по делу № А56-99149/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

Н.С. Полубехина

В.А. Семиглазов