Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова, к обществу с ограниченной ответственностью «Альмир», о взыскании неосновательного обогащения, с участием администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альмир» к Комитету по управлению имуществом города Саратова, о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Альмир» (далее – ООО «Альмир», общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 11 566 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 за период с 01.07.2018 по 02.09.2019 в размере 1 002 032 руб. 09 коп., процентов, начисленных в соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2018 по16.04.2020 в размере 58 263 руб. 69 коп.

ООО «Альмир» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с встречным исковым заявлением к комитету о взыскании неосновательного обогащения в размере 41 327 руб. 79 коп., возникшего в результате переплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.10.2015 № Ар15-458/ю-1.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.08.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021, требование комитета удовлетворены. С общества в пользу комитета взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком площадью 11 566 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 за период с 01.07.2018 по 02.09.2019 в сумме 1 002 032,09 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2018 по 16.04.2020 в сумме 58 263,69 руб. В удовлетворении встречного иска ООО «Альмир» отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель, администрация) и ООО «Альмир» (арендатор) заключён договор аренды от 15.10.2015 № Ар-15-458/Ю-1 в отношении земельного участка площадью 11 566 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1263, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» (договор).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.12.2018 по делу № А57-22958/2018 договор аренды от 15.10.2015 № Ар-15-458/ю-1 признан недействительным в силу ничтожности.

На основании акта приёма передачи от 03.09.2019, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:1263 возвращён администрации.

Полагая, что общество в период с 01.07.2018 по 02.09.2019 пользовалось земельным участками без оплаты, комитет обратился в суд с настоящим иском.

ООО «Альмир», ссылалось на наличие переплаты по оплате арендной платы по договору, обратилось в суд с встречным иском к комитету о взыскании неосновательного обогащения в размере 41 327 руб. 79 коп.

Удовлетворяя требования комитета, суды исходили из установленного факта неосновательного обогащения ответчика в спорный период за пользование названными земельными участками. Отказ в удовлетворении встречного иска мотивирован отсутствием доказательств, свидетельствующих о наличии переплаты по вышеназванным договорам аренды.

При этом суды исходили из положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, предусмотрено пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.12.2018 по делу № А57-22958/2018 договор аренды от 15.10.2015 № Ар-15-458/Ю-1 земельного участка между обществом и администрацией с кадастровым номером 64:48:010140:1263 признан недействительным в силу ничтожности.

Как следует из судебных актов по делу № А57-22958/2018 на основании распоряжений Комитета по управлению имуществом области № 1205-р от 29.08.2005, № 1648-р от 28.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Саратовский авиационный завод» заключен договор аренды от 01.06.2006 № 290, согласно которого арендатору со сроком на 49 лет предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:0110, площадью 43 173 кв. м, находящийся по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», фактически занимаемый нежилыми зданиями котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы - зерносклада, весовой, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 29.11.2005 № 18/05‑1064.

По договору замены стороны в обязательстве от 08.07.2010 общество с ограниченной ответственностью «Алмит» (первоначальный арендатор) передало ООО «Джамп» все права и обязанности по договору аренды от 01.06.2006 № 290.

Согласно пункту 1.2 данного договора указанный земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:0110 предоставлен первоначальному арендатору на основании распоряжений Комитета по управлению имуществом области № 1205-р от 29.08.2005, № 1648-р от 28.10.2005, договора аренды от 01.06.2006 № 290, а также на основании договоров замены стороны в обязательстве от 30.10.2006, от 06.12.2006, от 08.02.2007, от 01.08.2007, от 27.09.2007, от 22.01.2008, которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

16.05.2012 Комитетом по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» (арендодатель) и ООО «Джамп» (арендатор) на основании постановления администрация МО «Город Саратов» от 22.03.2012 № 392 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.06.2006 № 290, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с «фактически занимаемый нежилыми зданиями котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы-зерносклада, весовой» на «многоквартирные многоэтажные жилые дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Впоследствии 20.04.2015 ООО «Джеап» (первоначальный арендатор) заключило с ООО «Альмир» (новый арендатор) соглашение о замене стороны в обязательстве о передаче прав и обязанностей по договор аренды от 01.06.2006 № 290.

19.08.2015 специалистом отдела муниципального земельного контроля было проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:0110, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», по результатам которого составлен акт от 19.08.2015.

Из акта следует, что указанный земельный участок свободен от объектов капитального строительства, не огорожен, зарос травяной и кустарниковой, древесной растительностью.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости объекты недвижимости: зернохранилище с кадастровым номером 64:48:010114:1831, весовая с кадастровым номером 64:48:010114:1836, свинарник с кадастровым номером 64:48:010114:1837, котельная с кадастровым номером 64:48:010114:1397, свинарник с кадастровым номером 64:48:010114:1396, зерносклад-мельница с кадастровым номером 64:48:010114:1398 сняты с государственного кадастрового учета 09.12.2015 по заявлению собственника объекта недвижимости ООО «Альмир» в связи с прекращением его существования на основании акта о сносе строений (нежилых зданий) от 21.09.2015.

Впоследствии по заявлению ООО «Альмир» от 31.07.2015 постановлением администрации МО «Город Саратов» от 03.09.2015 № 2406 «Об утверждении схемы расположения земельных участков» утверждена схема расположения земельных участков площадью 11 566 кв. м, 11 200 кв. м, 9266 кв. м из земель населенных пунктов, территориальная зона Ж-2 (зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки), описание местоположения: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:110 с сохранением его в измененных границах.

В результате чего земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:0110 был разделен на 4 самостоятельных земельных участка: с кадастровым номером 64:48:010140:110 площадью 11 141 кв. м, с кадастровым номером 64:48:010140:1263 площадью 11 566 кв. м, с кадастровым номером 64:48:010140:1265 площадью 11 200 кв. м, с кадастровым номером 64:48:010140:1264 площадью 9266 кв. м.

Между ООО «Альмир» и администрацией МО «Город Саратов» 15.10.2015 заключен договор аренды.

Судебные инстанции при рассмотрении спора установили, что вид разрешенного использования изменен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства, что как следствие привело к нарушению процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства без публичной процедуры.

Суды установили, что предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, соблюдены не были, по существу договоры от 15.10.2015 № Ар15‑460/Ю‑1, Ар15-459/Ю-1, Ар15-458/Ю-1, Ар15-456/Ю-1 направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В связи с чем суды первой и апелляционной инстанции с выводами которых согласился суд кассационной инстанции (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2019) а также Верховный Суд Российской Федерации (определение от 26.08.2019 № 306-ЭС19-13351), с учетом анализа приведенных норм права и имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о ничтожности спорных договоров аренды от 15.10.2015 в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенных в нарушение явно выраженного запрета, установленного законом, нарушающего публичные интересы.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 № 9256/11 отмечено, что арендная плата, это форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом, тогда как в результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользуется предоставленным ему имуществом и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации он обязан возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

Возражая против первоначального иска, общество ссылалось на акты осмотра земельных участков и приложенные фототаблицы, свидетельствующие об отсутствии каких-либо доказательств использования земельных участков, какого-либо их ограждения.

Кроме того, общество указало на наличие юридических препятствий в пользовании земельными участками в результате неправомерных действий администрации, начиная с момента изменения вида разрешенного использования, что фактически привело к невозможности использования земельных участков для целей, для которых они были предоставлены в аренду, по договорам аренды от 15.10.2015 № Ар-15-460/Ю-1, от 15.10.2015 № Ар-15-456/Ю-1, что установлено по делам № А57-17691/2016, А57-21728/2016, А57-14563/2017, А57-22958/2018.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту обществу спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» разъяснено, что целях единообразного толкования и применения норм материального права и норм процессуального права судье необходимо в каждом случае при подготовке дела к судебному разбирательству проанализировать судебную практику применения законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также на обзоры судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденные Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Судебными инстанциями не учтены правовые подходы, изложенные в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952. Учесть подходы, изложенные в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 27.08.2021 по делу № А57-17963/2020.

Таким образом, судебными инстанциями, не исследовано привело ли изменение вида разрешенного использования на основании постановления администрации от 16.05.2021 принятого с нарушением установленного законом порядке, и к невозможности использования спорного участка для указанных целей, а также возможность использования новым арендатором (ООО «Альмир») спорного земельного участка под нежилыми зданиями, с учетом сведений отраженных в акте осмотра от 19.08.2015.

При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны в полной мере законными, подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо оценить имеющиеся в материалах дела доказательства относительно возможности фактического использования спорного участка обществом, установить наличие правовых оснований для взыскания заявленных сторонами требований, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.08.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021 по делу № А57-12171/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин