Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «БКХП–Репное» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков, третье лицо ? ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БКХП-Репное» (далее – общество «БКХП-Репное», ответчик) о понуждении общества «БКХП-Репное» к заключению с ИП ФИО2 договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения на условиях, определенных в проекте договора купли-продажи земельных участков от 08.04.2021, в отношении следующих земельных участков:

- с кадастровым номером 64:06:090901:115, площадью 1 259 999 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Пинеровского МО (Пинеровское поселение), бригада № 3, поле №6, рабочий участок № 2, бригада № 3, поле № 1к, рабочий участок № 1, бригада № 3, поле № 7, рабочий участок № 1, северо-западнее поля № 7, рабочий участок № 1, бригады № 3, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

- с кадастровым номером 64:06:090901:99, площадью 228 000 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Пинеровского МО, бригада № 3, поле № 7, рабочий участок № 2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

- с кадастровым номером 64:06:090901:103, площадью 570 000 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Пинеровского МО, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

- с кадастровым номером 64:06:090901:79, площадью 342 000 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Пинеровского МО (Пинеровское поселение), бригада № 3, поле № 6, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.02.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись ссудебными актами, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым его исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Информация опринятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена наофициальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПКРФ).

В судебном заседании представитель общества «БКХП-Репное» возражал на доводы жалобы по основаниям, приведенным в отзыве на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена впорядке, предусмотренном главой35 АПКРФ подоводам, изложенным вкассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.12.2016 между собственником земельных участков ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельных участков, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору сроком на два года за плату во временное пользование для производства сельскохозяйственной продукции принадлежащие ей на праве собственности земельные участки, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 228 000 кв.м., кадастровый номер 64:06:090901:99, расположенный по адресу: Россия, Саратовская область, Балашовский район, территория Пинеровского муниципального образования, бригада № 3, поле № 7, рабочий участок № 2; общей площадью 570 000 кв.м., кадастровый номер 64:06:090901:103, расположенный по адресу: Россия, Саратовская область, Балашовский район, территория Пинеровского муниципального образования (Пинеровское поселение), бригада № 3, западнее поля № 7, рабочий участок № 1.

Пунктом 3.1 договора аренды стороны согласовали условие о том, что арендатор ИП ФИО2 имеет право на выкуп земельных участков в период срока действия договора аренды в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.01.2017.

В последующем, дополнительным соглашением от 11.12.2018 срок аренды сторонами изменен, определен новый срок - до 31.12.2024; дополнительное соглашение об изменении срока аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 19.12.2018.

Кроме того, ФИО3 является собственником земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 64:06:090901:79, площадью 342 000 кв.м. расположенного в Пинеровском МО Балашовском районе Саратовской области на основании: договора купли-продажи недвижимости от 18.08.2014, договора купли-продажи недвижимости от 26.08.2015, договора купли-продажи недвижимости от 11.12.2015, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № 64-64/0,06-64/0,05/071/2015-225/3 от 24.12.2015, права и обязанности арендатора по которому на основании договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 02.03.2021 между ИП главой КФХ ФИО4 (арендатор) и ИП ФИО2 (новый арендатор) переданы последнему.

Пунктом 3.1 первоначального договора аренды от 11.03.2009 между ФИО5, ФИО6, ФИО7 (арендодатели) и ИП главой КФХ ФИО4 (арендатор) сторонами было согласовано условие о том, что арендатор имеет право на выкуп доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок (с кадастровым номером 64:06:090901:79), в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, ФИО3 (арендодатель), будучи собственником земельного участка 12.12.2018 передала за плату во временное пользование для производства сельскохозяйственной продукции сроком до 31.12.2024 ИП ФИО2 (арендатор) по договору аренды земельного участка земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, многоконтурный разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 1 259 999 кв.м., кадастровый номер 64:06:090901:115, по адресу: Россия, Саратовская область, Балашовский р-н, территория Пинеровского муниципального образования (Пинеровское поселение), бригада № 3, поле № 6, бригада № 3, поле № 7, рабочий участок № 2, бригада № 3, поле № 1к, рабочий участок № 1, бригада № 3, поле № 1к, рабочий участок № 1, бригада № 3, поле № 7, рабочий участок № 1, северо-западнее поля № 7, рабочий участок № 1, бригады № 3.

Пунктом 3.1 данного договора стороны согласовали условие о том, что арендатор имеет право на выкуп земельных участков в период срока действия договора аренды в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.12.2018.

По сведениям истца в период действия вышеуказанных договоров аренды право собственности на указанные выше земельные участки перешло от ФИО3 к обществу «БКХП-Репное», в связи с чем, согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды также перешли от ФИО3 к обществу «БКХП-Репное».

ИП ФИО2, полагая, что свои обязательства по договорам аренды он исполнял надлежащим образом, земельные участки до настоящего времени находятся у него и используются им согласно разрешенным видам использования для производства сельскохозяйственной продукции, а условиями договоров аренды предусмотрено право выкупа земельных участков арендатором, 14.04.2021 обратился к обществу «БКХП-Репное» за выкупом этих земельных участков. Общество «БКХП-Репное» оставило обращение истца без внимания.

Полагая, что ответчик незаконно уклоняется от заключения договора купли-продажи сданных в аренду земельных участков, в то время как договорами аренды установлено право арендатора на выкуп арендуемых участков в период действия договора аренды, и это право корреспондирует обязанности арендодателя продать земельные участки, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 421, 432, 607, 624, 429 ГК РФ, а также правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», истолковав условия договора аренды земельных участков от 27.12.2016, договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 11.03.2009, договора аренды земельного участка от 12.12.2018, пришел к выводу о том, что стороны не определили срок для заключения договора на выкуп земельных участков, поэтому с учетом пункта 4 статьи 429 ГК РФ спорный договор купли-продажи подлежал заключению в течение года с момента заключения вышеперечисленных договоров аренды; истцом заявление о намерении выкупить арендованные участки направлено в адрес ответчика - 14.04.2021, то есть за пределами соответствующего годичного срока, после прекращения вышеуказанного обязательства арендодателя, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению договора и отказал в удовлетворении иска.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о праве арендатора на выкуп арендуемого земельного участка только в течение года с момента заключения договора аренды, указав, что такое толкование противоречит буквальному смыслу условий договоров аренды, указанных в пунктах 3.1., из которых следует право арендатора на выкуп земельного участка на весь период срока действия договора аренды. Однако апелляционный суд исходил из того, что такой вывод суда не повлек к принятию неправильного решения и оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований и понуждения ответчика к заключению договора.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 данного Кодекса и не является исчерпывающим.

В статье 421 ГК РФ сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно статье 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с положениями статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Проанализировав пункты 3.1 названных договоров: договора аренды земельных участков от 27.12.2016, договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 11.03.2009, договора аренды земельного участка от 12.12.2018, суд установил, что в них содержится лишь оговорка о возможности арендатором выкупить земельный участок в период срока действия договора аренды, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения.

При этом стороны достаточно определенно сформулировали предмет договора аренды - предоставление арендатору земельного участка во временное владение и пользование за плату для производства сельскохозяйственной продукции, согласовали размер арендной платы.

Таким образом, при толковании положений договоров в соответствии со статьей 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции правильно пришел к выводу о том, что согласно статье 424 ГК РФ воля сторон договора аренды была направлена только на предоставление арендатору земельного участка во временное владение и пользование за плату для производства сельскохозяйственной продукции; в части права на выкуп арендованного имущества договоры аренды являются незаключенными, в связи с чем у истца отсутствует право требования выкупа спорных земельных участков.

Доводы заявителя жалобы фактически направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 АПК РФ в кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.02.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2022 по делу № А57-12461/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи С.Ю. Муравьев

Р.В. Ананьев