Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Саратовской области представителя заявителя – ФИО1 (доверенность),

при участии в судебном заседании присутствующего в Арбитражном суде Поволжского округа представителя заинтересованных лиц – ФИО2 (доверенности от 01.02.2022, 14.02.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик группа компаний «Кронверк»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022

по делу № А57-12551/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик группа компаний «Кронверк», г. Саратов (ИНН <***>, ОГРН <***>), заинтересованные лица: Комитет по управлению имуществом администрации города Саратова, г. Саратов (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик группа компаний «Кронверк» (далее – ООО СЗГК «Кронверк») обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным оформленный письмом от 11.03.2021 исх. № 12.05/4666 отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 20.12.2019 № Ар19-747/Ю-3; об обязании Комитета по управлению имуществом города Саратова в течение 10 календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу заключить с ООО СЗГК «Кронверк» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.12.2019 № Ар-19-747/Ю-З, о продлении срока аренды на один год, с момента вступления в законную силу судебного акта по делу.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО СЗГК «Кронверк» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.12.2007 № 883 арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:03 01 01:0025, площадью 180 000 кв. м (из которого в последующем, в том числе, был образован земельный участок площадью 1317 кв. м с кадастровым номером 64:48:030101:15876) был предоставлен для комплексного освоения и жилищного строительства.

Арендатором по указанному договору в результате замены стороны в обязательстве является ООО СЗГК «Кронверк».

Образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:142, земельный участок площадью 1317 кв. м с кадастровым номером 64:48:030101:15876 был предоставлен ООО СЗГК «Кронверк» по договору аренды земельного участка от 20.12.2019 № Ар-19- 747/Ю-3 без проведения торгов в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) как лицу, ранее арендовавшему земельный участок по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.12.2007 № 883, из которого был образован указанный земельный участок.

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 20.12.2019 № Ар-19-747/Ю-3 договор заключен сроком до 14.12.2020.

В условиях неблагоприятной эпидемиологической обстановки в связи с распространением новой коронавирусной инфекции и установленных в связи с этим ограничений в течение 2020 года ООО СЗГК «Кронверк» начать строительство объекта недвижимости (магазина от 500 до 1000 кв. м общей площади) на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:15876 не представлялось возможным.

12 февраля 2021 года в целях установления нового срока аренды и освоения земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:15876, руководствуясь частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», ООО СЗГК «Кронверк» посредством почтового отправления обратилось в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от20.12.2019 №Ар-19-747/Ю-3 об увеличении срока договора аренды на 360 дней, до 09.12.2021 (на срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения).

Указанное заявление получено комитетом 17.02.2021.

В письме от 11.03.2021 исх. № 12.05/4666 Комитет по управлению имуществом города Саратова сообщил об отказе в увеличении срока действия договора аренды земельного участка от 20.12.2019 № Ар-19-747/Ю3, в связи с истечением срока действия указанного договора аренды 14.12.2020.

Полагая отказ комитета в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо, 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса, 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пунктом 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», вступившим в силу 08.06.2020, статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дополнена частями 4 - 8.

В силу части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении и мотивировали судебные акты тем, что предусмотренное частью 6 и 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» условие обществом не соблюдено, поскольку договор аренды, который просит продлить общество путем заключения дополнительного соглашения к нему, на момент обращения общества с таким заявлением не являлся срочным, действовал в режиме неопределенного срока, в связи с чем у общества отсутствует право на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 20.12.2019 № Ар-19-747/Ю-3 договор заключен сроком до 14.12.2020, ООО СЗГК «Кронверк»обратилось с заявлением 12.02.2021.

ООО СЗГК «Кронверк» в 2020 году не начал освоение земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:15876, разрешение на строительство не получено.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка от 20.12.2019 №Ар-19 747/Ю-3 (14.12.2020) ООО СЗГК «Кронверк» продолжает использовать земельный участок площадью 1317кв.м скадастровым номером 64:48:030101:15876, в связи с чем, срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Из анализа норм Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» следует, что увеличение срока действия договора аренды возможно лишь в случае установления такого срока.

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет (срок) увеличения отсутствует, поскольку срок в этом случае и так не определен, арендные отношения могут продолжаться в течение длительного периода. Одним из обязательных условий для продления договора является обращение арендатора с указанным заявлением до истечения срока действия договора аренды.

Целью правовой нормы пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции.

Данные положения не могут быть истолкованы как возможность трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Из приведенной выше нормы права следует, что одним из условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора и обращение до 14.12.2020.

В рассматриваемом случае истец как арендатор не потребовал от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды по смыслу названного положения.

Истцом не представлено доказательств в материалы дела того, что он обращался к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения до 14.12.2020 .

Учитывая, что истец не обращался в адрес Комитета по управлению имуществом города Саратова с заявлением о заключении дополнительного соглашения по смыслу названных положений, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела.

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2021 № 309-ЭС21-18728, из буквального толкования положений частей 6, 7, 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» следует, что они применимы только к договорам аренды, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок; если действие договора возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, арендные отношения могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора; указанные нормы не могут быть истолкованы как позволяющие трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, доказательств в опровержение выводов суда заявителем кассационной жалобы не предоставлено в материалы дела, в том числе и по заявленным доводам.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по делу № А57-12551/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев