Гражданский кодекс часть 1

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Балаково Саратовской области, о признании незаконным отказа, при участии заинтересованных лиц: администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовской области, Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовской области, публичного акционерного общества «Т Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Московская область, акционерного общества коммунальных электрических сетей Саратовской области «Облкоммунэнерго» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Саратов, публичного акционерного общества «Газпром газораспределение Саратовская область» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – администрация) в предоставлении в аренду земельного участка площадью 2302 кв. м с кадастровым номером 64:40:020212:185, расположенного по адресу: <...> изложенного в письме от 21.10.2020 № 01-33/5846; понуждении администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем повторного рассмотрения заявление ИП ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.07.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ИП ФИО1, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

ИП ФИО1, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.05.2013 № 166, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком до 17.05.2016 предоставлен земельный участок площадью 2302 кв. м с кадастровым номером 64:40:020212:185, расположенный по адресу: <...> для размещения объектов торговли, общественного питания.

Администрацией ИП ФИО1 выдано разрешение от 15.11.2013 № RU 64505000-124/с-13 на строительство двухэтажного здания магазина общей площадью 670 кв. м, сроком действия до 15.05.2015, которое было продлено до 17.05.2016.

На данном земельном участке был построен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:40:020212:1550, степень готовности 6 %, право собственности на который было зарегистрировано за предпринимателем, о чем 13.01.2016 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Решением Балаковского районного суда от 22.03.2016 по делу № 2-18/2015, вступившим в законную силу, ИП ФИО1 запрещено строительство здания магазина на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020212:185 с отклонением от проектной документации, на основании которой администрацией выдано разрешение на строительство от 15.11.2013 № RU 64505000-124/с-13.

Между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.04.2016 № 51, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком на три года с 18.05.2016 по 17.05.2019 предоставлен земельный участок площадью 2 302 кв. м с кадастровым номером 64:40:020212:185, расположенный по адресу: <...> для размещения объектов торговли, общественного питания (строительство детского кафе).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2017 по делу № А57-24419/2015, вступившим в законную силу, на ИП ФИО1 возложена обязанность привести земельный участок площадью 2 302 кв.м с кадастровым номером 64:40:020212:185 в первоначальное состояние, путем проведения работ по рекультивации участка, предпринимателю запрещено проведение работ по строительству здания магазина на данном земельном участке до его приведения в первоначальное состояние.

Данным судебным актом установлено, что ИП ФИО1 на территории земельного участка с кадастровым номером 64:40:020212:185 при строительстве магазина были осуществлены вскрышные строительные земляные работы, в виде вырытого котлована глубиной около 6 метров, что является нарушением норм действующего законодательства, строительство осуществлялось с нарушением норм действующего градостроительного законодательства с отступлением от проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство от 15.11.2013 № RU 64505000-124/с-13, при этом соответствующие изменения в установленном законом порядке в проектную документацию не вносились, приведение объемов строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией невозможно.

Аналогичные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.07.2019 по делу № А57-11538/2019, вступившим в законную силу, которым ИП ФИО1 отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на фундамент здания магазина продовольственных товаров, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020212:185.

При этом суд в рамках дела № А57-11538/2019 исходил из того, что надлежащее исполнение решения Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2017 по делу № А57-24419/2015 подразумевает под собой восстановление земельного участка с кадастровым номером 64:40:020212:185 и не предполагает сохранение в его границах каких-либо объектов недвижимости, в том числе, объектов незавершенного строительства.

ИП ФИО1 зарегистрировал право собственности на сооружение «Подпорная стенка для усиления вертикальных стенок котлована для фундамента магазина» площадью 11 кв.м с кадастровым номером 64:40:020212:1719, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020212:185, о чем 24.10.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ИП ФИО1 обратился в администрацию с заявлением от 09.10.2020 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2302 кв. м с кадастровым номером 64:40:020212:185 без проведения торгов для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Администрация письмом от 21.10.2020 № 01-33/5846 отказала заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку им не представлено документов, подтверждающих наличие на спорном земельном участке основного объекта по отношению к которому возведена подпорная стенка с кадастровым номером 64:40:020212:1719, которая выполняет вспомогательную функцию.

ИП ФИО1, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что подпорная стенка с кадастровым номером 64:40:020212:1719 не является объектом недвижимости, право собственности на который подлежало государственной регистрации, учитывая, что ИП ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 20.04.2016 № 51, принимая во внимание, что решением Арбитражный суд Саратовской области от 29.05.2020 по делу № А57-26784/2019, вступившим в законную силу, на ИП ФИО1 возложена обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 2302 кв. м с кадастровым номером 64:40:020212:185, расположенный по адресу: <...> пришли к выводу о том, что предприниматель не имеет право на предоставление спорного земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным пунктами 2 - 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, по смыслу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Как указывалось выше, ИП ФИО1 ранее спорный земельный участок предоставлялся для завершения строительства по договору аренды от 20.04.2016 № 51.

Таким образом, предприниматель уже реализовал право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При этом с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:40:020212:185 в аренду для завершения строительства ИП ФИО1 обратился после истечения срока действия договора от 20.04.2016 № 51.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.09.2019 по делу № А57-8780/2019, вступившим в законную силу, ИП ФИО1 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа администрации в выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020212:185.

Данным судебным актом, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации, установлено, что договор аренды от 20.04.2016 № 51 прекратил действие в связи с истечением срока.

Решением Арбитражный суд Саратовской области от 29.05.2020 по делу № А57-26784/2019, вступившим в законную силу, на ИП ФИО1 возложена обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 2302 кв. м с кадастровым номером 64:40:020212:185, расположенный по адресу: <...>

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2021 по делу № А57-14567/2020, вступившим в законную силу, признано отсутствующим право собственности ИП ФИО1 на сооружение «Подпорная стенка для усиления вертикальных стенок котлована для фундамента магазина» площадью 11 кв.м с кадастровым номером 64:40:020212:1719, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020212:185, по адресу: <...>

Указанным судебным актом установлено, что подпорная стенка с кадастровым номером 64:40:020212:1719 не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не является самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, а является лишь обычным благоустройством земельного участка.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020212:185 отсутствует объект незавершенного строительства, учитывая, что ранее данный земельный участок предоставлялся предпринимателю для завершения строительства по договору аренды от 20.04.2016 № 51, а также принимая во внимание, что ИП ФИО1 осуществлялось строительство с нарушением требований действующего законодательства и на него решением Арбитражный суд Саратовской области от 29.05.2020 по делу № А57-26784/2019 возложена обязанность освободить спорный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, пунктами 3-5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления заявителю испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.07.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.07.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 по делу № А57-1281/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина