Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и индивидуального предпринимателя ФИО1

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Землянникова В.В., Смирников А.В.)

по делу № А57-13352/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Березовская нива» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, о признании незаконной постановку на кадастровый учет земельного участка и понуждении устранить нарушенное право, заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области, г. Саратов, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77 Александрович, ФИО78, ФИО79, ФИО1, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Березовская нива» (далее - ООО «Березовская нива», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области) по постановке земельного участка с кадастровым номером 64:11:010401:175 на государственный кадастровый учет; понуждении устранить права и законные интересы заявителя путем снятия данного земельного участка с кадастрового учета.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2017 ООО «Березовская нива» отказано в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2017 отменено, заявленные требования удовлетворены.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2017.

Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.08.2017 к производству приняты кассационные жалобы Управления Росреестра по Саратовской области и ИП ФИО1, судебное разбирательство назначено на 05.10.2017 на 09 часов 00 минут.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 05.10.2017 Арбитражным судом Поволжского округа в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Петрушкина В.А., Карповой В.А. был объявлен перерыв до 12.10.2017 на 12 часов 00 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 12.10.2017 в 12 часов 00 минут в том же составе.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 12.10.2017 рассмотрение кассационных жалоб на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено на 02.11.2017 на 09 часов 40 минут.

Определением председателя Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2017 произведена замена судьи Петрушкина В.А. на судью Муравьева С.Ю. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нахождения судьи Петрушкина В.А. в отпуске, вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.

Представитель ИП ФИО1, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, с кассационной жалобой Управления Росреестра по Саратовской области согласен.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационных жалоб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя от 01.04.2008 ООО «Березовская нива» предоставлен в аренду сроком на 15 лет с 28.01.2008 по 28.01.2023 земельный участок площадью 2 914,84 га с кадастровым номером 64:11:000000:51 для ведения сельскохозяйственного производства (далее – договор аренды от 01.04.2008).

Договор аренды от 01.04.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 12.04.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Из земельного участка с кадастровым номером 64:11:000000:51 был выделен земельный участок площадью 5 574 000 кв.м, который поставлен на кадастровый учет 23.03.2016 с присвоением кадастрового номера 64:11:010401:175, имеющий статус «временный».

ООО «Березовая нива», полагая, что постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 64:11:010401:175 осуществлена с нарушением действующего законодательства, поскольку при образовании спорного земельного участка не было получено письменного согласия общества, как арендатора исходного земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 64:11:010401:175 органом кадастрового учета не было допущено нарушений Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, а также, что образование земельного участка площадью 5 574 000 кв.м путем выдела его из земельного участка площадью 2 914,84 га с кадастровым номером 64:11:000000:51 не нарушает прав и законных интересов ООО «Березовая нива», поскольку у общества сохраняется право аренды на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 64:11:010401:175.

Суд апелляционной инстанции, установив, что в нарушение пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельного участка с кадастровым номером 64:11:010401:175 путем выдела его из земельного участка с кадастровым номером 64:11:000000:51 было осуществлено без получения согласия ООО «Березовая нива», которое является арендатором исходного земельного участка, пришел к выводу, что действия ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 64:11:010401:175 противоречат требованиям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования.

Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением случаев, указанных в данном пункте.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101?ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как установлено судами, собственники земельных долей выразили согласие на передачу земельного участка с кадастровым номером 64:11:000000:51 в аренду ООО «Березовская нива» и лично подписали договор аренды от 01.04.2008.

Таким образом, все участники долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:11:000000:51 выразили свое согласие на предоставление данного земельного участка в аренду ООО «Березовая нива», в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что на спорные правоотношения не распространяются положения пункта 5 статьи 14 Закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и при образовании земельного участка с кадастровым номером 64:11:010401:175 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 64:11:000000:51 требовалось получение в письменной форме согласия общества, как арендатора земельного участка с кадастровым номером 64:11:000000:51.

Между тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

При этом данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен пунктом 5 статьи 22.2Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей до 01.01.2017.

В силу части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Данная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае, права и законные интересы ООО «Березовая нива», как арендатора земельного участка с кадастровым номером 64:11:000000:51, из которого был образован спорный земельный участок, не нарушаются, поскольку у общества сохраняется право аренды, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 64:11:010401:175.

При этом нормами гражданского и земельного законодательства не предусмотрено право арендатора требовать погашения права собственности арендодателя либо ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом.

Приобретение ФИО1 права собственности на часть долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:11:000000:51 в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав общества, нарушенных, по его мнению, выделом спорного земельного участка и постановкой его на кадастровый учет.

Учитывая изложенное оснований, предусмотренных статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания выдела спорного земельного участка и постановки его на кадастровый учет незаконными, не имеется, в связи с чем суд первой инстанции правильно отказал ООО «Березовская нива» в удовлетворении заявленных требований.

Данные выводы суда первой инстанции соответствуют позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301, от 12.01.2015 № 309-ЭС14-6492.

Ссылка суда апелляционной инстанции на позицию, сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 № 32-КГ16-23, не может быть принята судом кассационной инстанции во внимание, поскольку обстоятельства настоящего дела и дела № 32-КГ16-23 не тождественны.

При таких обстоятельствах судебная коллегии считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2017.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу № А57-13352/2016 отменить.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2017 по данному делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Карпова

С.Ю. Муравьев