Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2011 (Комлева Л.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Грабко О.В., Камерилова В.А.)

по делу № А57-13767/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Россия» (ИНН 6455008558, ОГРН 1026403672921) к Комитету по управлению имуществом города Саратова, обществу с ограниченной ответственностью «Волгаторг» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Россия» (далее – ООО «Россия», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском о возложении обязанности на Комитет по управлению имуществом г.Саратова (далее – ответчик) в установленный судом срок осуществить реализацию преимущественного права ООО «Россия» на приобретение арендуемого нежилого помещения путем перевода права и обязанности покупателя по договору о продаже нежилых помещений литера АБ на первом и втором этажах нежилого здания по адресу: г. Саратов, пр. им. Кирова, 18, площадью 636,2 кв. м, покупатель – общество с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (далее – ООО), цена сделки с учетом НДС – 20 864, 534 руб. на ООО «Россия» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2011, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011, исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ООО «Россия» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение,принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В отзыве ООО «Волгаторг», полагая состоявшиеся судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отзыв от Комитета по управлению имуществом города Саратова в суд кассационной инстанции не представлен.

Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей (кроме ООО «Волгаторг») в суд не обеспечили.

Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд счел возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

Арбитражный суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ООО «Волгаторг», проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 11.04.1997 № 374 ООО «Россия» являлось арендатором нежилых помещений общей площадью 972,66 кв. м. в здании по адресу: г. Саратов, ул. М. Горького, 32 – пр. Кирова, д. 18. По истечении этого срока при отсутствии возражения арендодателя договор аренды считался продленным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Комитет по управлению имуществом г. Саратова, воспользовавшись своим правом собственника недвижимого имущества, предусмотренным частью 2 статьи 610 ГК РФ, отказался от указанной сделки, направив 26.03.2010 в адрес арендатора официальное уведомление об отказе от исполнения договора аренды № 374 от 11.04.1997 и об освобождении занимаемого помещения в трехмесячный срок, полученное ООО «Россия» 31.03.2010.

В силу положений Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизировано может быть имущество, находящееся в муниципальной собственности и включенное в Прогнозный план (программу) приватизации на соответствующий год.

В соответствии с названным Законом, решениями Саратовской городской Думы от 19.06.2003 № 35-304 «О Положении о приватизации муниципального имущества города Саратова» с изменениями и дополнениями, внесенными решениями Саратовской городской Думы от 14.09.2004 № 49-465, от 21.06.2005 № 58-554, от 26.12.2006 № 13-105, от 26.03.2009 № 38-429, от 18.02.2010 № 47-564, от 14.12.2009 № 46-559 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества муниципального образования «Город Саратов» на 2010 год», с изменениями и дополнениями, внесенными решениями Саратовской городской Думы от 27.04.2010 № 50-596, от 30.09.2010 № 55-660, объект муниципального жилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Саратов, проспект им. Кирова С.М., 18, площадью 5442.8 кв. м, включен в перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в 2010 году.

Комитетом по управлению имуществом г. Саратова 02.07.2010 во исполнение указанных решений издано распоряжение от 02.07.2010 № 760-р «Об условиях приватизации объекта муниципального жилого фонда, общей площадью 636,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, проспект им. Кирова С.М., 18».

Данным распоряжениемопределенспособприватизации – продажа муниципального имущества на аукционе, форма подачи предложений о цене – открытая, заявляемая участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов.

Это распоряжение муниципального органа 07.07.2010 было опубликовано в газете «Саратовская панорама» с указанием сроков подачи соответствующих заявок и перечнем необходимых документов, представляемых претендентами.

По результатам проведенных открытых торгов по отчуждению права собственности объектов нежилого муниципального фонда 11.08.2010 победителем аукциона признано ООО «Волгаторг».

Между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ООО «Волгаторг» заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда на аукционе 16.08.2010 № 649-ан, а именно нежилых помещений, литер АБ, общей площадью 636,2 кв. м, из которых 253,1 кв. м – общая площадь помещения, расположенного на первом этаже нежилого здания, 383,1 кв. м – общая площадь помещения на втором этаже здания, являющегося недвижимым памятником истории и культуры, по адресу: г. Саратов, проспект им. Кирова С.М., 18.

ООО «Россия», полагая, что заключением указанного договора нарушено его право на преимущественный выкуп спорного имущества, 19.10.2010 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу положений статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если они проведены с нарушением правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Доказательств того, что торги и заключенный с лицом, выигравшим торги, договор купли-продажи были в судебном порядке оспорены и признаны судом недействительными, заявителем не представлено.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций указали, что на условиях, указанных в уведомлении от 26.03.2010, договор аренды в силу закона был расторгнут Комитетом в одностороннем порядке на тот момент, когда у ООО «Россия» отсутствовало право преимущественного выкупа спорных помещений. ООО «Россия» не представлено суду доказательств в подтверждение того обстоятельства, что общество воспользовалось правом, предусмотренным статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), на выкуп спорных объектов недвижимости и обратилось к арендодателю с соответствующим заявлением о выкупе помещения (на тот момент, когда это право было предоставлено арендатору в соответствии с законом). Не представлено и доказательств того, что ООО «Россия» передавало Комитету по управлению имуществом документы, из которых следовало бы, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций не установлено наличия совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, необходимых для признания за истцом преимущественного права на приобретение спорного помещения.

В кассационной жалобе заявитель оспаривает выводы судов первой и апелляционной инстанций, давая свою оценку установленным судами обстоятельствам.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 2 статьи 6 названного Закона в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьи 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьями 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу об отсутствии у ООО «Россия» на момент проведения аукциона преимущественного права на выкуп спорного помещения.

Поскольку на момент продажи помещения отсутствовала совокупность условий для реализации преимущественного права на его приобретение заявителем, такую продажу нельзя считать совершенной с нарушением данного права.

Доводы ООО «Россия», изложенные в кассационной жалобе, о наличии у него преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка как основанным на ошибочном толковании норм Закона № 159-ФЗ и гражданского законодательства; оснований для переоценки доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ не имеется.

Суд кассационной инстанции также учитывает, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации своим постановлением от 31.05.2011 № 16092/10 по делу А57-23137/08 решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.02.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.08.2010 отменил, иск Комитета по управлению имуществом города Саратова удовлетворил и постановил выселить общество с ограниченной ответственностью "Россия" из нежилых помещений общей площадью 972,66кв. м, расположенных по адресу: г. Саратов, просп. Кирова, д. 18, поручив Арбитражному суду Саратовской области выдать соответствующий исполнительный лист.

Частью 1 статьи 307 АПК РФ установлено, что постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вступает в законную силу со дня его принятия.

Статьей 7 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1?ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и частью1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции по настоящему делу не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2011 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу № А57-13767/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Г.Баширов

Судьи С.В. Мосунов

И.Ш. Закирова