Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.05.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2022

по делу № А57-14345/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (далее – ООО «Саратовское специализированное похоронное предприятие», истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением от 14.06.2019 по делу № А57-3603/2019 Арбитражный суд Саратовской области признал незаконным отказ ответчика в реализации истцом преимущественного права на приобретение в собственность двух нежилых зданий общей площадью 112,3 кв м и 137,1 кв м соответственно в порядке, предусмотренном Федеральным Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ‑ Закон № 159 – ФЗ), пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.201 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»(далее ‑ Закон № 137-ФЗ); во исполнение указанного решения ответчик направил истцу проекты договоров купли ‑ продажи объектов выкупа, с условиями которых истец не согласился и направил протоколы разногласий, в том числе касающиеся площади земельных участков (пункт 1.1 договоров), цены договоров купли-продажи.

Определением от 11.10.2021 Арбитражный суд Саратовской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов».

Определением от 22.11.2021 Арбитражный суд Саратовской области приостановил производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, порядка пользования земельным участком.

Определением от 27.12.2021 Арбитражный суд Саратовской области в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ) возобновил производство по делу.

Истец до принятия решения уточнил исковые требования в части, касающейся площади земельного участка, необходимого для использования спорных объектов, ‑ в размере 1850 кв м, стоимости зданий 1 404 000 руб. и 1 315 000 руб. соответственно, размера очередного платежа при рассрочке уплаты стоимости объекта: 70 200 руб. и 65 750 руб. соответственно.

Определением от 03.03.2022 Арбитражный суд Саратовской области приостановил производство по делу в связи с назначением дополнительной судебной экспертизы.

Определением от 04.04.2022 Арбитражный суд Саратовской области в порядке статьи 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

Решением от 20.05.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2022, Арбитражный суд Саратовской области урегулировал разногласия, возникшее между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.02.2021 № 188-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>», изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

‑ п. 1.1. «Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 112,3 (сто двенадцать целых три десятых) кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:000000:15955, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее ‑ Объект), с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 246 (двести сорок шесть) кв. м, с кадастровым номером 64:48:040121:1173, расположенного по адресу: <...>, в Ленинском районе.».

‑ п. 2.1. «Сумма настоящего договора составляет 1 517 000 рублей (Один миллион пятьсот семнадцать тысяч) рублей, НДС не облагается.».

‑ п. 2.3. «Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 75 850 (семьдесят пять тысяч 17 А57-14345/2021 восемьсот пятьдесят рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная со дня подписания договора.».

‑ Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению имуществом города Саратова при заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.02.2021 № 189-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>», изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

‑ п. 1.1. «Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:040230:3425, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее - Объект), с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 192 (сто девяносто два) кв. м с кадастровым номером 64:48:040121:1174, расположенного по адресу: <...>.».

‑ п. 2.1. «Сумма настоящего договора составляет 1 404 000 рублей (Один миллион четыреста четыре тысячи) рублей, НДС не облагается.».

‑ п. 2.3. «Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 70 200 (семьдесят тысяч двести рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная со дня подписания договора.».

В кассационной жалобе ООО ««Саратовское специализированное похоронное предприятие»» просит состоявшийся судебные акты в части урегулирования разногласий по пункту 1.1 договоров купли ‑ продажи зданий отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с отказом судов обеих инстанций в предоставлении единого земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, учитывая выводы судебной экспертизы от 21.12.2021 № 21/12-345.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон спора, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для их отмены в обжалуемой части.

Урегулируя разногласия по спорным договорам купли ‑ продажи, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, в том числе выводы дополнительной экспертизы от 29.03.2021 № 22/03-58, в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьей 1,62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее ‑ Закон № 218-ФЗ), статьей 133.1 ГК РФ, пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее ‑ постановление Пленума ВС РФ № 25), не признал, что спорные здания площадью 137,1 кв м и 112,3 кв м являются единым недвижимым комплексом, поскольку государственная регистрация зданий как единый объект отсутствует, в связи с чем пункты 1.1 договоров купли-продажи спорных объектов суд первой инстанции признал подлежащими урегулированию на условиях, предложенных ответчиком.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Частью 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуальноопределенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно статье 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 39 постановления Пленума ВС РФ № 25 недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Из материалов дела не следует и судами обеих инстанций не установлено, что здание площадью 137,1 кв м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425, и здание площадью 112,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:000000:15955 ‑ были зарегистрированы в установленном законом порядке в качестве единого недвижимого комплекса.

Кроме того, в материалах дела отсутствую доказательства

При таких условиях доводы кассационной жалобы не соответствуют материалам дела и закону и не являются основанием для отмены судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.05.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2022 по делу № А57-14345/2021 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.Н. Королёва

Судьи Р.А. Вильданов

И.Р. Нагимуллин