Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.08.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021

по делу № А57-15433/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мельсар-К» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрация Краснокутского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Нижне-Волжское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство природных ресурсов и экологии Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мельсар-К» (далее – ООО «Мельсар-К») обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – ТУ Росимущества в Саратовской области) об обязании в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:17:190603:4 площадью 18 302 000 кв. м, расположенного по адресу: в 4300 м по направлению на юго-запад от ориентира центр с. Мухино Краснокутского района Саратовской области, с категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, на условиях проекта договора; об обязании в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:17:190602:20 площадью 8 940 000 кв. м, расположенного по адресу: в 1550 м по направлению на север от ориентира центр с. Загородный Краснокутского района Саратовской области, с категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, на условиях проекта договора; об обязании в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:17:190602:19 площадью 7 956 000 кв. м, расположенного по адресу: вблизи с. Загородный Краснокутского района Саратовской области, с категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, на условиях проекта договора.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.08.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Саратовской области просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении требований отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Саратовской области.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, на основании государственного акта на право пользования землей от 10.12.1986 А-I № 235318 Госплемзаводу «Красный Кут» им. 60-летия Союза ССР Краснокутского района Саратовской области в бессрочное и бесплатное пользование предоставлено 5673,8 гектаров земель для сельскохозяйственного использования.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Саратовской области от 25.04.2007 № 312-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук на земельный участок с кадастровым номером 64:17:000000:0015, расположенный: Саратовская область, Краснокутский район, земли госплемптицезавода «Красный Кут», общей площадью 56 738 000 кв. м, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (пункт 1 распоряжения).

В соответствии с пунктом 3.3 распоряжения от 25.04.2007 № 312-р из земельных участков в составе единого землепользования образован земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:17:000000:0015(В), местоположение которого определено относительно ориентира: Саратовская область, Краснокутский район, земли госплемптицезавода «Красный Кут», для сельскохозяйственного производства общей площадью 18 302 000 кв. м.

Согласно пункту 3.4 распоряжения от 25.04.2007 № 312-р из земельных участков в составе единого землепользования образован земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:17:000000:0015(Г), местоположение которого определено относительно ориентира: Саратовская область, Краснокутский район, земли госплемптицезавода «Красный Кут», для сельскохозяйственного производства общей площадью 8 940 000 кв. м.

В соответствии с пунктом 3.6 распоряжения от 25.04.2007 № 312-р из земельных участков в составе единого землепользования образован земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:17:000000:0015(Е), местоположение которого определено относительно ориентира: Саратовская область, Краснокутский район, земли госплемптицезавода «Красный Кут», для сельскохозяйственного производства общей площадью 7 956 000 кв. м.

Указанным распоряжением также определено предоставить в аренду сроком на 10 лет ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук земельные участки, в том числе земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:17:000000:0015(В), местоположение которого определено относительно ориентира: Саратовская область, Краснокутский район, земли госплемптицезавода «Красный Кут», для сельскохозяйственного производства общей площадью 18 302 000 кв. м; с кадастровым номером 64:17:000000:0015(Г), местоположение которого определено относительно ориентира: Саратовская область, Краснокутский район, земли госплемптицезавода «Красный Кут», для сельскохозяйственного производства общей площадью 8 940 000 кв. м; с кадастровым номером 64:17:000000:0015(Е), местоположение которого определено относительно ориентира: Саратовская область, Краснокутский район, земли госплемптицезавода «Красный Кут», для сельскохозяйственного производства общей площадью 7 956 000 кв. м (пункт 4 распоряжения).

В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 04.06.2007 № 77/07-924 земельному участку общей площадью 18 302 000 кв. м присвоен кадастровый номер 64:17:190603:0004.

В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 04.06.2007 № 77/07-922 земельному участку общей площадью 8 940 000 кв. м присвоен кадастровый номер 64:17:190602:0020.

В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 04.06.2007 № 77/07-921 земельному участку общей площадью 7 956 000 кв. м присвоен кадастровый номер 64:17:190602:0019.

На основании распоряжения от 25.04.2007 № 312-р между ТУ Росимущества по Саратовской области и ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук заключен договор аренды указанных земельных участков от 30.04.2008 № 866 сроком на 10 лет (пункты 1.1.2, 1.1.3, 1.1.4 договора).

Земельные участки переданы по акту приема-передачи земельных участков от 01.01.2008.

Данный договор прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.

15 июля 2009 года между ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук и ООО «Синекура» (правопредшественник ООО «Мельсар-К») заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды № 866 земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 1 указанного договора арендатор уступает, а ООО «Синекура» (правопредшественник ООО «Мельсар-К») принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельных участков, в том числе в отношении земельных участков с кадастровым номером 64:17:190603:0004 общей площадью 18 302 000 кв. м, с кадастровым номером 64:17:190602:0020 общей площадью 8 940 000 кв. м, с кадастровым номером 64:17:190602:0019 общей площадью 7 956 000 кв. м.

Земельные участки переданы на основании акта приема-передачи от 15.07.2009.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2010 по делу № А57-1711/2010 признан незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в государственный регистрации договора о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды № 866 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 15.07.2009, заключенного между ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» РАСХН и ООО «Синикура», и отказ в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды № 878 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 15.07.2009, заключенного между ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» РАСХН и ООО «Синикура». На Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области возложена обязанность внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации указанных договоров.

Данные договоры прошли в установленном законом порядке государственную регистрацию, что подтверждается отметками регистрирующего органа на договорах.

18 апреля 2016 года между ТУ Росимущества в Саратовской области и ООО «Мельсар-К» заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 866 земельных участков от 30.04.2008, в соответствии с которым срок аренды продлен до 49 лет.

08 февраля 2019 года ООО «Мельсар-К» обратилось в ТУ Росимущества в Саратовской области с заявлением о заключении договоров купли-продажи земельных участков, в том числе, с кадастровым номером 64:17:190603:4 общей площадью 18 302 000 кв. м, с кадастровым номером 64:17:19 06 02:0020 общей площадью 8 940 000 кв. м, с кадастровым номером 64:17:19 06 02:0019 общей площадью 7 956 000 кв. м. Одновременно с заявлением истцом в адрес ответчика направлены проекты договоров купли-продажи земельных участков.

Письмом ТУ Росимущества в Саратовской области от 22.03.2019 № 02-1014 в заключении договоров купли-продажи отказано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, право арендатора на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возникает при одновременном соблюдении следующих условий: арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, пользование участком осуществлялось надлежащим образом, заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды.

Судами установлено, что ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук приобрело право аренды на спорые земельные участки в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, ООО «Мельсар-К» в свою очередь был заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды.

Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

В материалах дела содержатся сведения, подтверждающие использование истцом в период действия договора аренды земельных участков по целевому назначению. Так, в подтверждение использования спорных земельных участков по их целевому назначению истцом представлены соответствующие доказательства, а именно: сведения об итогах сева под урожай за 2019, 2018, 2017, 2016 года, сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур за 2018, 2016 годы.

Таким образом, с момента заключения и передачи ООО «Мельсар-К» прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков от 30.04.2008 № 866 прошло более 10 лет, заявление о заключении договора купли-продажи подано в уполномоченный орган до истечения срока аренды.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается использование истцом в период действия договора аренды земельного участка по целевому назначению. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у истца права на выкуп земельного участка по цене не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. В связи с чем довод кассационной жалобы об отсутствии у ООО «Мельсар-К» названного права ввиду того, что общество не является изначальным субъектом права настоящего (бессрочного) пользования является ошибочным.

ТУ Росимущества в Саратовской области, возражая против заявленных требований, указывает на то, что на спорных земельных участках располагаются водные объекты, которые относятся исключительно к федеральной собственности

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом была назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственность «Федерация экспертов Саратовской области», экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5

Согласно экспертному заключению водные объекты – пруды без названия с местоположением: Саратовская область, Краснокутский р-он, в районе урочища Кирпичное, находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 64:17:190603:4. Водные объекты – пруды без названия, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 64:17:190603:4 имеют искусственное происхождение, замкнуты, непроточны, обладают признаками изолированности и обособленности от других поверхностных источников, то есть не имеют гидравлической (гидрологической) связи с иными водными объектами, относящимися к федеральной собственности.

В силу статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) водный объект это – природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима; водный режим - изменение во времени уровней, расхода и объема воды в водном объекте. Водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) являются поверхностными водными объектами, которые состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (статья 5 ВК РФ).

Согласно части 1 статьи 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 данной статьи.

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (часть 2 статьи 8 ВК РФ).

Таким образом, исходя из совокупного толкования приведенных положений статей 1, 5, 8 ВК РФ, в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии), обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидравлической связи с иными водными объектами.

Если пруд не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидравлическую связь, он относится к собственности Российской Федерации, в том числе в случае, когда пруд образован на водотоке (реке, ручье, канале) с помощью водонапорного сооружения.

Согласно пункту 1 статья 102 ЗК РФ землями водного фонда являются земли, на которых находятся поверхностные водные объекты (пункт 1 в редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 163-ФЗ).

Если водные объекты полностью находятся в пределах земель сельскохозяйственного назначения и (или) земель других категорий, такие земли не относятся к землям водного фонда (пункт 2 статьи 102 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 163-ФЗ).

Ввиду изложенного, довод ответчика относительно наличия водных объектов на земельном участке, с учетом выводов судебной экспертизы, судом отклоняется.

Таким образом, у ТУ Росимущества в Саратовской области имеется обязанность по заключению с ООО «Мельсар-К» договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению, поскольку указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов и правильности выводов судов первой и апелляционной инстанций, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.08.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 по делу № А57-15433/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи С.Ю. Муравьев

В.А. Петрушкин