Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алло-Инфо» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис-64» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО1, публичное акционерное общество БАНК ВТБ (ОГРН <***>, ИНН <***>), об оспаривании отказа в представлении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Алло-Инфо» (далее – ООО «Алло-Инфо») обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – ТУ Росимущества в Саратовской области) в предоставлении ООО «Алло-Инфо» земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 64:48:030213:15, об обязании ТУ Росимущества в Саратовской области подготовить и направить ООО «Алло-Инфо» в тридцатидневный срок с момента вступления в силу решения суда проект договора купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:030213:1.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2021 в удовлетворении требований отказано.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2022 суд апелляционной инстанции, установив, что в нарушение положений пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лица, не привлечённого к участию в деле, что является безусловным основанием к отмене решения суда, перешёл к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Суд апелляционной инстанции привлёк к участию в деле в качестве заинтересованного лица БАНК ВТБ (публичное акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2021 отменено, принят по делу новый судебный акт. Отказано ООО «Алло-Инфо» в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе ООО «Алло-Инфо» просит судебные акты отменить, требования общества удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 зарегистрировано в ЕГРН 19.01.2007 (номер записи государственной регистрации права 64-64-01/440/2006-392).

Указанный земельный участок используется на праве аренды со множественностью лиц на основании договора от 20.09.2006 № 671 и договоров о замене стороны в обязательстве от 31.07.2012 и от 08.02.2016 (т.1 л.д.40-45, 65-69, 98-99).

Арендаторами по данному договору являются ООО «Алло-Инфо» и индивидуальный предприниматель ФИО1

Права на земельный участок обременены ипотекой в пользу Банка ВТБ (ПАО) по договору ипотеки от 18.10.2017 № НЛ/182017-001334-301. Указанный договор ипотеки заключён ООО «Алло-инфо» и публичным акционерным обществом «ВТБ 24». Предметом договора ипотеки являются нежилые здания с кадастровыми номерами 64:48:030212:196, 64:48:030212:104, 64:48:030213:209, принадлежащие заявителю на праве собственности, и право аренды на часть земельного участка 64:48:030213:15, на котором они расположены.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 имеет вид разрешённого использования «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

18 января 2021 года ООО «Алло-Инфо» обратилось в ТУ Росимущества в Саратовской области с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:15, площадью 5308 кв. м, расположенного относительно адресных ориентиров: <...>, без проведения торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ссылаясь на наличием на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу на праве собственности.

Письмом от 15.02.2021 № 64-ЕМ-02/700 ТУ Росимущества в Саратовской области отказало заявителю в предоставлении земельного участка в собственность в связи с тем, что вид разрешённого использования испрашиваемого земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, поскольку фактически участок используется под объекты общественного питания и магазин (т.4 л.д.4).

ООО «Алло-Инфо», полагая, что указанный отказ в предоставлении земельного участка без торгов, является незаконным, нарушает права и охраняемые законом интересы общества, оспорило его в судебном порядке.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права, при этом наличие обременений по ипотеке правового значения не имеют.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

В статье 39.16 ЗК РФ предусмотрены императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

Необходимость соблюдения принципа использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением следует из требований подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 ЗК РФ, градостроительного законодательства.

Действующими нормами ЗК РФ установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о его предоставлении.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 имеет вид разрешённого использования «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, что также подтверждено выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.95-114).

В соответствии с пунктом 5.2.2. договора от20.09.2006 №671, заключённого ТУ Росимущества по Саратовской области (арендодатель) с ООО «Технопарк» (арендатор) последний обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и установленным разрешённым использованием.

В пункте 4 договоров замены стороны в обязательстве от 31.07.2012, от24.12.2015 (договор с ООО «Алло-Инфо»), от 08.02.2016 (договор с ФИО1) стороны согласовали запрет на изменение целевого использования земельного участка.

ТУ Росимуществом в Саратовской области установлено, что фактически земельный участок используется под объекты общественного питания и магазин, о чём составлены акты обследования земельного участка с приложением фототаблиц (т.1 л.д.99-109, 110-118).

В здании, находящимся на спорном участке, расположен объект общепита «Столовая» и магазин «Светофор», что не соответствует виду разрешённого использования спорного участка.

Из представленного в материалы дела договора аренды нежилого помещения от 21.09.2020 № 230 следует, что нежилое помещение № 20 площадью 110 кв. м на 1-ом этаже нежилого здания по адресу: <...>, литера М8, предоставлено для размещения объекта общественного питания (т.1. л.д.96-98).

В силу подпункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса осуществляется без проведения торгов.

Вместе с тем, подпункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, при наличии одного из оснований предусмотренных названной нормой, в том числе, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования.

Согласно части 3 статьи 1, пункту 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон № 221-ФЗ) в результате государственного кадастрового учета сведений о виде разрешенного использования земельного участка, подтверждается существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Статья 16 Федерального закона № 221-ФЗ предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Положения пункта 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития от 04.02.2010 № 42, предусматривают, что в реестре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка с указанием индивидуального обозначения (вида, типа, номера, индекса и т.п.) соответствующей территориальной зоны. При этом обязательным условием является наличие выбранного вида разрешенного использования земельного участка. Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В пункте 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Пунктом 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) определено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Приведенные правовые нормы обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении общества, что, в силу пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ, исключает возможность предоставления этого участка заявителю на испрашиваемом основании является правильным.

В соответствии с предусмотренным подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом земельного законодательства правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 № 13-П; определения от 24.12.2013 № 2153-О, от 24.03.2015 № 671-О, от 23.06.2015 № 1453-О, от 28.02.2017 № 443-О, от 28.09.2017 № 1919-О, от 27.09.2018 № 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения ЗК РФ (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, позволяет сделать вывод, что правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Из совокупного толкования указанных принципов земельного законодательства следует, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П (далее – постановление № 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 ГрК РФ закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4).

В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в ГрК РФ (пункты 7 и 9 статьи 1) и ЗК РФ (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление № 42-П).

В силу части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного образования (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Таким образом, у ТУ Росимущества в Саратовской области в соответствии с пунктами 1, 2, 14 статьи 39.16 ЗК РФ не было оснований для предоставления заявителю в собственность спорного земельного участка, а заявитель не воспользовался имеющимся у него правом надлежащим образом изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Кроме того заявителем не представлено обоснование размера испрашиваемого земельного участка.

Из абзаца 4 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Однако доказательств размера земельного участка площадью 5308 кв. м установленными нормами отвода, который необходим для использования объектов суммарной площадью 2704,6 кв. м , обществом не представлено.

Приведенные в кассационной жалобе доводы отклоняются судом кассационной инстанции как противоречащие материалам настоящего дела. Несогласие заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств не является основанием для отмены судебных актов и не свидетельствует о наличии нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства.

У суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для иной оценки указанных обстоятельств, поскольку в силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены постановления апелляционного суда по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по делу № А57-15568/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин